谢逸枫：此会议是中央国务院常态的惯例会议。由于国务院发现近期一线城市与部分城市楼市异常，引起中央高层关注。因此，出台楼市“新国五条”，目的是防止楼市过热、房价反弹导致调控失控。最主要是稳定房价与成交量及房地产市场发展预期。一方面是强调地方政府放松房地产调控政策，强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果。另外一方面是消除楼市过火与不实传言的负面报道。同时避免市场恐慌。

   谢逸枫：对楼市将有四个方面的影响，一是楼市火热的行情会暂时性降温，如无新的政策，则恢复稳定上升的趋势。二则成交量随着市场观望出现小幅下滑坡，到楼市趋势稳定与购买力入市，成交则反弹。三是房企涨价会谨慎，避免招来新的政策。四是房价加速上涨的趋势会停止，如无新的政策，房价则重回上涨的趋势，全年房价震荡上行，稳中有升。

   记者：近期有关楼市传言不断，京版房产税遭辟谣，试点扩围迷雾重重。二套房停贷传言频现，楼市调控面临加码。二套房贷收紧风声再起，房地产调控新政暗潮涌。目前业内盛传中国将推新调控政策，以绝杀投机及屯房者：“个税提为增值额的20%，营业税改土地增值税(增值额的17.6%)，二手房增值额的37.6%归政府”。2月20日，国务院已发出楼市“新国五条”，是否会有新的严厉政策出来--一线城市二套房停贷？消息的是否靠谱？如果有新的房贷政策，会是如何调整？

   谢逸枫：“消息”虽未经官方权威证实，但星期四出台重磅政策，一线城市二套房贷停贷的消息不靠谱，不存在出台全面严厉调控政策的市场空间。一是按以往经验与惯例，国务院已经发出第五次调控升级，需要细化政策，不会在短时间出台更严厉的第六轮房地产调控政策。二是大部分城市成交与房价处于合理区位，房价稳定，没有失控。三是中央领导换届，政策过于频繁，不利于市场与社会的稳定。出台全国性的政策可能性不大，而区域性的调整则会有。四是中房协及央行、银监会统一回应称，二套房贷政策变化传言不可信。两会前后，二套房贷政策调整的可信度比较高，将二套与首套提高到7成，利率1.3倍。但是，如果真采取“一刀切”把二套房首付与利率提高，越来越多的人会因房贷收紧买不起房。改善生活的希望就会彻底落空，显然是不想让老百姓幸福。因此，应该采取区域差别化的方式，避免合理的购买需求受到政策不公平的待遇。

   记者：如果真的出现了一线城市停贷，并且与楼市“新国五条”形成“组合拳”，对楼市有什么影响？

   谢逸枫：二套房政策如调整成传闻，如一线城市停贷，其他城市首付七成与利率1.3倍，会把改善需求彻底消灭掉。特别是已经设施限购的城市，靠银行贷款的购房者占到市场60%以上，显然，二套房政策的调整直接影响到购房者的经济支付能力与购买决定。二套房首付7成，利率1.3倍最终证实的话，按照贷款100万元计算，购房者贷款20年和30年的等额本息还款金额月供分别为8890.9元和7703.3元，较此前的1.1倍利率上涨约1000元。

   谢逸枫：对目前正在回暖的楼市，必然给以严重的打击，甚至导致楼市出现局部的震荡。一则楼市上升的趋势，会因此迅速降温，小阳春的希望被提前破裂。二则，购房者陷入绝望的困境，购买热情下降，观望持续。三则市场销售火热的现象暂时结束，楼市成交下滑，零成交现象重现。四则房价上涨变成房价止涨，一旦政策影响到房企，价格很难扛住。

   谢逸枫：未来房地产调控新政调整主要是执行原调控政策为主，适度调整房贷与限价政策，重启地方政府房价控制目标，强调地方调控收紧。一则行政手段：限购从严，不扩大城市范围，但不排除限购政策升级；限贷从紧，三套继续停贷。限价不放松，但会微调。重启房价控制目标与一房一价政策。问责制与约谈。二则税收手段：房产税全面开征难，不排除小范围扩容。契税、营业税、土地增值税只重申不放松，不排除局部调整，不会过分收紧。三则信贷手段：首套贷款利率优惠减少。公积金贷款收紧，下调贷款与提取比例，二套房贷从紧升级，二套不停贷，二套与首套或首付各提7成与4成，利率1.3倍与1.2倍。四则土地手段：改革土地制度，集体土地入市；增加土地供应方式，限溢价率，防止地王。五则货币手段：适度偏松，降息与降准各二次。信贷额度偏宽松，全年8.5万亿-9万亿。六则市场手段：增加土地供应、加快保障房建设、完善商品房预售制度，加强对捂盘惜售打击力度、强化土地空置与商品预售款的监管。

   记者：渣打银行对二三线城市30个开发商的调查显示，房价似乎已经反弹但幅度不大。三之一的受访企业称过去三个月中新房房价上涨10%。受访公司一致认为下半年房价只会上涨10%。在楼市“新国五条”的政策下，今年房价是否会继续上涨，全年怎么走？

   谢逸枫：如果今年调控依然犯“压制需求与压低新房供应量”的错误，房价会越调越失控，最后按都按不住。即便从控制房价的角度看，不应该打击合理需求与放缓预售证审批。按以往的调控经验，越不让买房，购房者越能想办法购买。如住宅土地与商品房供应量下降，肯定会加剧市场紧张情绪，继而可能间接推高房价预期。

   谢逸枫：如按照国务院楼市“新国五条”的规定，今年房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，毫无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与三年前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定，无时间安排表。二则重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，到目前已经名存实亡。三则限购城市小范围扩大看地方政府，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样。三则稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四则所谓的按照保持房价基本稳定的原则，如空话，没有实际的约束力。五则限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大。六则保障房的对房价实际影响力，可以忽略。

   谢逸枫：2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价暴涨是会出现的。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。而按照“任的暴涨”的标准看，房价增长幅度大于收入增长的幅度就叫暴涨，不是非得翻两番才叫暴涨。实际上讲，今年房价稳中有升，3月房价暴涨的可能性不存在，从供求关系看，商品房库存压力犹存，但是房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月一线城市及二三四线城市房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。

   附录谢逸枫全文解读：

   国务院总理温家宝2013年2月20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

   (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

   谢逸枫解读：这非常值得关注，体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系，有望缓解保障房空置房。今年各地公租房的需求将大幅增加，财政部的财政支持与地方政府的土地供应及建设规模力度增加。但是，外来务工人员纳入住房保障体系内，在现实操作中仍存在很大难度，供应不足，户口受限，分配制度存在不公平，缺乏具体的配套政策。

   (五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

   谢逸枫解读解读：要求开发商“明码标价”，实际上操作缺乏可行性。2010年提出，2011年，国家发改委大力推行，但是效果不好，最后形同虚设。