谢逸枫：广州楼市调控“穗N条”出炉前猜想

   导读：为配合上海出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，“上海银发241号文”2013年11月8日下发，进一步调整差别化的住房信贷政策。继11月6日上海召开市政府常务会议部署进一步加强房地产市场调控工作之后，昨天，上海正式出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，市场称为“沪七条”。具体内容包括：保证完成今年初本市明确的房价调控目标；居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从六成调高至七成；非本市户籍居民家庭购房，需提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的税收或社保费证明；完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系；严格执行差别化住房税收政策；以及加强房地产市场监管。数日前，深圳以人民银行深圳市中心支行下发通知的方式，宣布从11月6日起，将深圳二套房付款比例提高到七成以上。和上海、深圳选择信贷入手不同，北京调控楼市的杀手锏是限价房政策。而广州则在今年4月就开始采取“商品房预售前需接受价格指导”的方式，变相限价，加上限购等传统政策，广州为“限售、限价、限签、限购”的“四限疗法”。

   此外，“沪七条”中还要求在今年内增加住房用地的供应，2013年上海市的住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。堪称最全面的楼市调控新政 首提房价控制目标“确保完成”与深圳市的调控新政是由人民银行深圳市中心发文、仅提高二套房首付不同的是，此次“沪七条”是由住建部门发布，文中涉及到信贷政策、限购政策、住房保障等诸多环节，堪称是最为全面的一份调控新政。值得一提的是，“沪七条”中还特别提及年初制定的房价控制目标，要求“各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施。确保年度目标任务完成”，这在“京七条”和深圳新版调控中均未涉及。2013年4月份上海市颁布的2013年房价控制目标，具体目标为“按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施”。另外是目前按揭贷款中，二套房占比较低，这意味着，这项政策的影响可能有限。从央行发布的情况看，2013年以来的商业银行贷款中，二套房的比例为23.5%。

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“北、上、深都出台楼市新政，广州三中全会后即下周出台“穗N条” 收紧调控政策是板上钉钉的事情。其实广州今年4月份开始已实施“限价、限售、限签”政策，并研讨过如何加强调控。具体的楼市调控方案早就准备，只是出台的时间颇为谨慎，避免冲击市场。不过，即使广州楼市新政出台，除个别新政调整外，基本不会有太大的惊喜。一是房价调控目标，不谈。因为谈了也无法完成。二是强化商品房预售监管。三是商业银行贷款的二套房贷首付六成提高到七成，但利率不变。（与深圳、上海一样）。四是限购政策维持不变，仅强调严格执行。限价政策不变，继续执行。五是加大住房与用地供应。六是完善住房保障体系。七是加强市场监管。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米，而统计数据显示，广州前9月均价为15965元/平方米。这意味着，若要完成目标，第四季度房价要下降2500元多元，难度显而易见。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“ 事实上，北、上、深三地接连出台新政，已经向市场传递了一个信号，即当前房价上涨已超过政府底限。上海作为唯一提到‘2013年房价调控目标’的这一表述“说了等于没说”，正因为说法含糊，上海市才有“底气”在距离年底不到两个月的时候，喊出“确保完成”的话语。而包括北京、上海、深圳等在内的14个城市由于房价上涨过快，已刻意回避或淡化处理这一目标。此轮一线城市“新版”调控政策在京、深、沪三地的密集出台，显然是受上级部门授意。在十八届三中全会召开之前释放调控加码的信号，表态的味道非常浓重。在郑州、北京、深圳、上海等多地陆续推出“突击性”收紧政策后，虽然短期内市场热度持续降温，但会打乱市场秩序，埋下“报复性上涨”的隐患。压制需求一旦集中爆发，必然导致房价暴涨。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“根据以往经验，从信贷入手是抑制房价上涨的快速而有效的手段，上海、深圳等地从信贷入手收紧楼市，说明中央层面对房价上涨过快城市态度十分明确，就是继续加码。另外，上海对房价全年控制目标的表态将引来更多城市效仿，一些房价上涨过快的二线城市将跟进出台“紧缩性”楼市政策。作为二线、三线楼市房价上涨“超标”的“领头羊”城市，正面临巨大的调控压力。其中二线城市的厦门（16.5%）、南京（14.5%）、郑州（12.7%）、沈阳（12.7%）、福州（12.3%）、太原（11.3%）、长沙（10.8%）、武汉（10.5%）；三线城市的南充11.5%、岳阳10.8%。毫无疑问，按照年初各地政府调控目标的规定，这10个二、三线城市已突破房价调控目标底线，楼市调控升级的新政三中全会后“跟风”出台不可避免。大的政策方针上，不会有太大的调整，只是做局部的微调。一是针对商业银行贷款的二套房首付比例提高至七成。二是针对外地户籍人士在本地购房政策的从严等等，外地户籍累计纳税记录增加到1年或者2年。三是继续强调增加住房与用地供应。四是完善住房保障体系。五是落实调控房价目标。六是加大商品房预售监管。七是加强市场监管。”

   北京4月7日，为落实北京“国五条”调控细则，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。同日，北京住房公积金管理中心也发布通知，北京公积金二套房贷首付比例提至70%，贷款利率为同期1.1倍。10月2 3日“京七条”出台，核心：确保土地供应。2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，以高供应调整供需关系。深圳10月17日，“深八条”出炉。核心：继续严格执行住房限购、限贷政策，加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。10月3 1日　人民银行深圳中心支行发布通知，自2013年11月6日起，二套房贷首付款比例执行不得低于70%。目前，深圳各银行已开始执行。上海11月8日，“沪七条”出台，核心：进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”。