谢逸枫：央视报道房企欠税3.8万亿缺乏常识
导读：据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。央视报道称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。企业受益，国家和民众受损，土地增值税缘何征缴不力？专家表示，这不仅是容易让国家税款造成流失，而且容易出现一些税收违纪问题。地产开发商拖欠土地增值税超3.8万亿元，专家：足额征缴可降低地产商炒高地价房价。据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。
中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。康小明表示，”这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税，及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链，应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价，抬高房价的可能性大大降低。”据专家介绍，土地增值税直接让房地产暴利税，征求土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地，投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分，土地增值率搞的多征，低的少征，无增值的不征。房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。
以下内容来源于采访资深房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫整理：
1.谢先生如何看央视《每周质量报告》报道房企欠土地增值税总额超过3.8万亿元一事？透露出什么信号？
谢逸枫：此事一经央视报道会引起更多的误解与压力，报道的内容显然缺乏实证性与官方性及真实性，一意追求负影响。不仅会给国家税总与地方税务机关造成巨大的压力，也给房企带来心理的负担。最让人担心的是会误导老百姓，对房企与房地产产生偏见，不利于房地产市场健康发展，伤害到无辜的企业。
谢逸枫：央视公开披露上市龙头房企欠土地增值税巨额“名单”颇为罕见，暗示正式发出向房企“开刀”的强烈信号。央视如此“用心良苦”的谴责房企，与当前的高房价问题有关。一方面是妖魔化房地产商，把高房价的矛头指向地产商。另外一方面是把房地产当成是暴利行业，暗指房企是暴利商人。
2.此前土地增值税的文件与征缴情况如何？
谢逸枫：土地增值税是中国房地产税收体系之中税法操作最复杂、缴纳方式最特殊、征缴最迟滞、避税最神秘的一个税种。土地增值税源自1993年12月底国务院《暂行条例》，此十几年，都没个更严格的细则执行，几乎每年发通知。自1995年-2010年财政部、国家税务总局联合或者财政部、国土资源部、国家税务总局联合或者是国家税总单独的共发25个土地增值税清算通知。2008年10月，财政部发通知“对个人销售住房暂免征收土地增值税”，后又继续征收。如从严清算，按四级累进制，会导致房企利润减少15%-20%。但通知从未严格执行，因恐伤及房企拿地的积极性与地方政府执行不到位及税的复杂性，最后结果都是不了了之。
3.央视《每周质量报告》报道房企欠土地增值税总额超过3.8万亿元的新闻是否靠谱，有无存在不客观的情形？
谢逸枫：央视说法是典型的无知与法盲，缺乏最基本的税法理论和实务常识，计提时无须清缴。根据税法规定，按其项目的进度与完成的条件才具备清缴条件。一是项目全部竣工、完成销售至少85%。二是整体转让未竣工决算项目。三是直接转让土地使用权。四是地方税务局在完成当年指标后，基本是不会对所有项目汇算清缴。五是按税法规定，未达到清算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。央视单凭某个人的简单汇总与计算分析就得出所谓的结论，太过片面化了，简直是糊弄与欺骗老百姓。
谢逸枫：从央视报道的内容与计算的方式情形看，结论绝对是不靠谱的。一是土地增值税缴纳的统计。按央视报道，是根据总公司的报告，但总公司是不直接缴纳土地增值税的，由子公司项目所在地税务部门缴纳，总公司自然不清楚。二是土地增值税征收的方式。土地增值税缴纳的征收方式是先预征、再清算、后多退少补。各地根据不同类型的房地产确定适当的预征率，东部地区省份，不低于2%，中部与东北地区省份，不低于1.5%，西部地区省份不低于1%。意味着土地增值税缴纳是先预缴，待竣工后清缴，但开工到竣工中间房企只需预提，因楼盘的拿地到开工及销售到竣工的跨越时间至少达两年或以上，时间节点显然决定了纳税的次数不是一次而是二次以上。三是3.8万亿是怎么来的。3.8万亿其实是未达到税法的清算时汇总的应交未交数总数，但对子公司而言是尾数，没什么实际意义。但是不排除大房企延长清算时间。四是地方税务机关比房企更加仔细，况且最后还有国家税总与审计机关把关，不可能会出现如此巨大的错误。”
华远地产董事长任志强先生表示：“看完了才知道央视的愚蠢与无知。一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税！因此在税法中有明确的规定为“多退少补”。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。“多退少补”说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。”
华远地产董事长任志强先生表示：“五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜！八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。”
据央视《每周质量报告》报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。该报道也引来一片哗然，知名地产商任志强就表示“看完了才知道央视的愚蠢与无知”，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示“同意任志强评论”，并称央视“上纲上线”。央视报道称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。任志强表示，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。我们查阅相关资料发现，房企欠税说法今年4月份就有相关报道，据北京晚报报道，李劲松律师公开质疑，包括SOHO在内的29家上市房企，拖欠高达640亿元土地增值税。他是对29家上市房企的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。“应交未交”是不是就等同于“拖欠”呢？中国社科院税收研究室主任张斌对此表示，从税收的专业角度看，“应交未交”并不等同于“拖欠”。这些房企的应交未交土地增值税是否就等于拖欠，不可凭字面意思简单判断，而是得看每一笔土地增值税，是否到了应该清算的时间节点。
实际上，2006年国家税务总局就曾出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），规定从2007年2月1日起执行，要求各地税务局从严清算，尤其是按四级累进制。当时媒体有很多报道，有机构做过测算，认为会使开发商的利润减少16%左右。结果后来，此政不了了之，还是按1-2%进行预征，最后清算时依然是一笔糊涂帐，对企业和项目从轻发落。“国十条”中提出：“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。” 此通知主要是规范土地增值税的清算，这是对国税发[2006]187号文的进一步落实和补充。依然还会实行四级累进制，能否落到实处，还有待观察。另外提出了更多具有实操性的措施，比如开发商的财务费用中的利息支出，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。这对于采取信托、委托贷款等高息融资的项目来说，会比较难受。还有一些新内容，比如房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，另如关于动拆迁方面的成本。从调控形势来看，此通知的落实效果应好于2007年初那个通知，开发商的利润必然因此而有所减少，尤其是对于“国十条”中所谓的：定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。看来，项目暴利越来越难了，项目利润率越高，被税务局拿走的也越多。 而目前房地产通产的操作模式，土地增值税已被列入了土地开发成本，即房地产商应向国家缴纳的增值税，早就包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，房地产开发项目销售超过85%，或获得商品房预售许可证满3年等条件下，政府部分就应该按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。45家上市房企巨额土地增值税应交而未交，雅居乐、万科和SOHO中国等排名前十。然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期，也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且，不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司，截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。其中，应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。
富力地产：不是挂账多少就要立即交多少。SOHO中国拖欠土地增值税存银行年利息可达1.8亿。据报道，央视记者对几家房地产公司调查发现，广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元土地增值税应交未交土地增值税。富力地产的一位负责人给出的解释是，“没到交的条件，就是缴纳的条件，就是有一笔就交一笔，这样的。不是上面挂多少就要交多少”。有意思的是，富力地产等公司生产年报中所列出的土地增值税不是现期业务，并不需要全部立即上缴。但是与此同时，这些地产公司将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，即这些上市房地产公司向股民公布企业利润已经减掉了这部分没有足额上缴的土地增值税。这些地产上市公司为何采用这么计算方式，相关负责人却避而不答。富力地产的这位负责人表示，“你说的这个问题比较难回答。”并强调这种做法不只是富力地产，有相当数量的房地产公司都采用这种的处理方式，甚至是地产行业的通行做法。相关专家则指出，地产公司这种说法站不住脚的。
上市公司年报中，包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算，应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，应付税金就是应该交的税，如果没交就是欠税。为什么会成为房地产企业的惯常做法？招商局地产控股有限公司2012年年报显示，截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元。该公司一位不愿透露姓名的一位负责人表示，目的之一是获取银行利息，是一个策略。据测算，SOHO中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，一年仅此一项的利息收入就不少于1亿8千万元。地方税务部门没掌握房企土地增税数据。专家：土地增值税是征管非常复杂税种。富力地产上述负责人表示，挂账手法就是这样的，没有什么负面的实质性的影响。央视报道指出，不过房地产企业这种做法却给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做，是没有感受到来自税务部分确实的压力。
根据我国法律，纳税人未按规定缴税，税务机关限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之物的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。但实际情况却是，地产公司并未受到惩处。为此，央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时，广州地税局回复称，这超出其管辖范围。此外，佛山顺德税务部门表示，没有掌握辖区内碧桂园土地增税的数据。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，对税务部门的征管能力要求非常高，如果你达不到的话，那么土地增值税就征不到位。李劲松表示，有很多房地产公司注册在境外，假如说以后它把资产都转移了，公司名存实亡成了一个空壳公司，这种情况下不管他账面挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周表示，核定一个土地增值税的征收率，比如说核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量权比较大，不仅使国家税款造成流失，而且还可能出现一些税收的违纪问题。
