凤凰卫视著名地产财经评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此评论：

   一，谢先生，请你分析和解读下今年12月全国100城价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？

   谢逸枫:12月全国100城价格环同比首次同时温和上涨，说明房地产市场最寒冷的冬天过去，迎来楼市回暖趋势呈现上升复苏局面，市场房价上涨预期不断增强。基本可以判断，房价触顶试底期已结束，房价正式进入上涨通道态势，后市将持续进入补涨期，2013年全国房价呈现小幅度温和上涨。而12月住宅环比涨幅缩小收窄，同比由下降首转上涨，表明2012年中国楼市总体上保持一个平稳发展，下半年好过上半年，明年好过今年。

   谢逸枫:自今年6月起，房价止跌回涨后，住宅均价环比已经连续7个月环比上涨，环比均价涨幅不断放大且反弹到收窄，平均超过50%以上城市房价持续上涨。而住宅均价同比连续9个月下降首先上涨，降幅不断收窄逐渐触底到上涨。尤其是自今年6月份以来销售成交量不断上升与楼市局部回暖及调控微调的刺激下，房价上涨局部反弹苗头已经开始蔓延到各个城市，表明中央调控房价与上涨压力巨大。毫无疑问，随着调控微调城市扩大，刚性与改善需求持续释放，销售成交量的放大，房价将保持平稳小幅度上涨。而在城镇化与人民币升值及通胀等土地供应减少的推动背景下，预计2013年二季前楼市全面回暖指日可待。

   谢逸枫：自今年3月房价同比止涨下跌后，保持连续第9个月同比下跌后首先微小上涨，微幅上涨0.03%，结束了此前连续 9个月的下跌。表明同比均价降幅不断缩小到个位数之后触底上涨。

   谢逸枫：从12月环比上涨城市数据看，12月环比上涨城市57个，比11月房价环比上涨城市减少3个。从12月环比下降城市数据看，12月房价环比下降城市43个，比11月房价环比下降城市增加5个。从12月环比房价涨跌幅城市数量看，自6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅呈现收窄趋势。12月价格环比下跌的城市个数增加5个，其中跌幅在1%（含 1%）以上的有21个；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在 1%以上的有 26个，较上月增加9个。从12月房价同比涨跌幅来看，全国 100个城市住宅均价与2011年12月相比（9712元/平米）微幅上涨0.03%，结束了此前连续 8个月的下跌。从12月同比房价涨跌幅城市数量看，45个城市住宅价格同比上涨，比上月增加7个。2012年12月，有54个城市住宅价格同比下跌，比上月减少8个。说明楼市正式进入复苏期，2012年全国房价总体上保持企稳水平。一方面是中央房地产调控已经取得显著成效，房价合理回归趋势越来越明显。另外一方面是房价不存在大涨大跌，房地产市场保持稳定发展。

   二，为什么12月全国百城房价环比连续七个月出现上涨，同比首次上涨？

   谢逸枫：从市场与政策及经济因素上分析，12月全国100城市房价上涨主要原因有五个方面，一则前期调控微调积累效应显现，刚需与改善需求爆发。目前全国60个城市实施楼市调控放松微调，中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。二则市场购买力旺盛，房企完成业绩情况下上调价格。一方面是城市化率的进程，产生大量的后市新兴购买力。富人阶层不断异军突起，人民币不断的升值与热钱的进入及保值的考虑，购买房子是最好的投资品。而大房企因销售任务与业绩提前完成及海外融资宽松，资金无压力情况下，停止价格优惠政策，并且上调价格。三则土地市场回暖，地价上涨地王再现。房企拿地非常凶猛，全国上半年14个城市出现20个地王。土地市场的火爆，地价不断上涨进而推高房价。部分潜在购房者恐房价反弹，提前入市信心坚定。四则商品房库存下降，房企资金好转。一方面是海外融资渠道宽松，低成本融资。另外一方面是大房企商品房库存去化加快，前期良好的销售业绩让房企不缺钱。五则经济回暖企稳，货币政策年底发力。从今年下半年开始，中央政府不断加大基础建设投资与财政及货币政策，中国经济呈现好转，为房地产市场回暖提供良好的基础。特别是给开发商与购房者极大的鼓舞与信心，为房价上涨如虎添翼。

   三，2013年房价走势如何，会不会出现暴涨局面？

   谢逸枫：在国家调控政策基调不改的前提下，房价暴涨暴跌的可能性几乎为零，缺乏暴涨暴跌的基础与条件。未来房价走势不会出现暴涨暴跌局面，将保持平稳小幅度上涨趋势。一则中央从严房地产调控基调不会现在放松。中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，价格与投资及销售等指标不会有太大变化。二则从房企资金链层面上看，房企资金整体紧张。自有资金比例与国内贷款额不断增长，而定金和商品房预收款呈现下降的信号。部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张。三则从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面。全国商品库存存历史新高，积压房企资金，去库存压力巨大。四则从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限。刚性需求无法支撑房价暴涨。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。毫无疑问，2013年房价基本平稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局，房价保持5%-10%之间温和上涨。

   四，如何评价调控执行与当前的政策？中央政策储备有哪些？调控政策应该怎么去完善与调控房价？

   谢逸枫：地方政府对国务院出台的房地产调控执行力不到50%，调控政策的连贯性无法延伸，无法形成一套严密的政策执行体系。譬如限购和限价城市及房产税城市的没有一个扩容，甚至原来的政策执行过程出现微调频繁通过。而价格控制目标和一房一价执行，自去年年底开始基本是名存实亡。另外是房价上涨趋势越来越明显，调控房价的压力大。而土地供应计划大部分城市都流产，预售款监管形同虚设。可想而知，国务院督查组的发现，恰巧暴露地方政府政策执行盲点。目前中央房地产政策储备主要包括扩大房产税试点城市、提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、限利、扩大限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。

   谢逸枫：降房价靠中央短期凶猛的打压手段和临时性的行政措施，永远是治标不治本，根本不可能彻底解决房价和住房问题，应该采取长期性和系统化的政策体系。“多管齐下”，方可彻底根治中国房地产市场问题。一是去成本化。先降地价与税费。二是去土地财政化。改革土地制度与税费分配制度。三是去资本杠杆化。改革房地产项目资本金制度与商品房预售制。四是去流动性化。控制货币与信贷投放量。五是去住房单一化。完善住房体系。六是去供应缓慢化。加快土地和商品房及保障房有效供应。目前依然存在中央房地产调控政策储备随时准备实施的可能性，从实际情况看，未来中央房地产调控主要是“维持既有政策，以完善与修正现在的政策为主，再度调控加码的可能较小，避免调控过头，影响到稳增长。从市场整体来看，中央把稳定市场和房价预期管理成为2013年首要调控任务。

   五，房价连续7个月上涨，同比首次上涨是否会引起中央新一轮调控政策出台？

   谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调并存的“维稳”局面。

   2012年12月，住宅价格环比11月上涨的 57个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：哈尔滨、合肥、金华、台州、汕头、乌鲁木齐、温州、泉州、连云港、吉林，其中，哈尔滨、合肥、金华涨幅在3.5%-3.7%之间；台州、汕头、乌鲁木齐等7个城市涨幅在2.7%-3.5%之间。另外，太原、珠 海、柳州等 47个城市环比上涨，其中太原、珠海等5个城市涨幅在2%-2.6%之间；镇江、赣州、广州等 11个城市涨幅在 1%-2%之间；郑州、成都、济南等31个城市涨幅在 1%以内。

   2012年12月，住宅价格环比 11月下跌的43个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：海口、石家庄、常熟、三亚、唐山、南宁、秦皇岛、江阴、马鞍山、贵阳，其中，海口跌幅最大为4.38%；石家庄、常熟等6个城市跌幅在3%-4%之间；江阴、马鞍山、贵阳跌幅在2.5%-2.7%之间。另外，惠州、泰州等33个城市环比下跌，其中惠州、泰州等6个城市跌幅在 2%-2.4%之间；银川、鄂尔多斯等5个城市跌幅在1%-1.7%之间（含1%）；中山、呼和浩特等22个城市跌幅在 1%以内。

   百城（新建）住宅价格同比2011年12月涨跌幅分析

   2012年12月，百城住宅价格同比 2011年12月微幅上涨0.03%，结束了之前连续8个月的同比下跌。有45个城市住宅价格同比上涨，比上月增加7个，其中，菏泽、乌鲁木齐涨幅超过10%；泰州、西宁等 33个城市涨幅在 1%-8%之间；成都、合肥等10个城市涨幅在 1%以内。2012年12月，有54个城市住宅价格同比下跌，比上月减少8个，其中，温州下跌 14.49%；南宁、南通等 43个城市跌幅介于 1%-10%之间；兰州、徐州等 10个城市跌幅在1%以内。

   十大城市（新建）住宅价格涨跌情况

   根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年12月十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上月上涨0.45%。具体来看，广州、深圳涨幅超过 1%，成都、北京涨幅在0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州、上海、南京涨幅在 0.5%以内；武汉、天津环比下跌。同比来看，十大城市平均价格上涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。本月3个城市同比下跌，下跌城市个数较上月减少1个，其中，天津、杭州跌幅较大，分别为2.45%和2.09%；上海小幅下跌0.65%。其余 7个城市同比上涨，重庆（主城区）涨幅最大为5.20%，广州、北京、深圳、南京涨幅在2%-5%之间，成都、武汉涨幅在1%以内。

   十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况

   根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本4的调查，2012年12月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22345元/平米，环比上月上涨1.40%，涨幅较上月扩大0.29个百分点10个城市环比均出现上涨。具体来看，北京涨幅居前，环比上涨 1.72%，上海和广州次之，分别上涨1.57%和1.45%；深圳和天津涨幅均为1.18%；南京和武汉涨幅较小，在0.5%-0.9%之间；其余城市均不超过0.5%，成都涨幅最小，为0.30%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨10.12%，涨幅较上月扩大3.69个百分点。10个城市同比全部上涨，较上月增加1个。具体来看，北京涨幅居前，为14.50%；深圳和广州的涨幅也超过10%；重庆和杭州涨幅最小，分别为4.30%和3.34%；其余城市涨幅在5%-9%之间。