谢逸枫：国际金融城能成为广州的华尔街吗？
导读：2012年12月13日下午，广州市政府举办了广州国际金融城起步区招商推介会。会议由副市长欧阳卫民主持，市委副书记、市长陈建华出席会议并致辞，市委常委、常务副市长陈如桂出席会议。广州市国土房管局介绍了金融城开发建设情况。近200家金融机构、总部企业、房地产开发企业参加了推介会，就金融城的发展建设建言献策。陈建华市长亲自出席了本次推介会，并对本次会议的主题进行了介绍，他在发言中指出，“广州市委市政府高度重视国际金融城建设，将其视为作为实施新型城市化发展战略、加快建设区域金融中心的重大决策部署。
广州有能力将国际金融城打造成为国内领先的金融聚集区，独具岭南特色的中央活力区和国际一流的生态理想城。金融城起步区坚持高标准规划、大手笔投入、全方位配套，未来三到五年内，一个具有国际竞争力、富有金融产业特色、凝聚金融活力的高品质金融城将崛起在珠江北岸，成为广州的靓丽‘名片’。”
中国地产名家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受＜中国房地产报＞专访：
记者：近期广州国际金融城推出9个地块 并向外公布规划 三年内将建成450米地标 未来金融城将开发全国最大地下城 约是广州最大珠江新城地下空间3.6倍。印象中广州有多个金融城，这次的国际金融城有何不同，它的建成将会对周边地区带来何种影响？与深圳前海、珠江新城等国家开发区将形成何种互动？
谢逸枫：广州有十来个所谓的金融城的概念新城，而广州国际金融城最大不同就是区域高端定位与国际超水平规划设计及超巨大的开发面积规模等高端性的产业定位。首先是真正意义上的金融城，定位是金融，是区别其他金融城最大不同。其次是规划设计上是国际上超高格的标准，上面是现代的中西结合及融入广州特色的纯粹商务地标建筑，下面是全国最大的国际型地下城。再次是开发面积规模是最大，总面积8平方公里。最后是产业定位方向基本偏向金融业，譬如银行、保险、证券、资本市场等。与其他金融城具有明显的区别。
谢逸枫：广州国际金融城建成，将代表广州正式成为区域性国际金融中心城市，引领珠三角经济金融圈，奠定广州作为华南金融区域中心龙头老大位置，提升广州国际化城市地位，强化国家中心城市的形象，最主要是成为广州未来经济增长新的发动力。显然对珠江新城与天河区及广州市经济与金融及经济、金融、产业发展具有重要大意义，与国际商贸中心、世界文化名城形成互相融合的发展趋势。一则有利弥补广州现代服务业短板，促进总部经济形成。二则有利珠江新城区域与国际金融城形成金融板块。三则促进区域DGP增长与完善商务配套及增加政府财政收入．四则有利与珠江新城形成互动与合作发展的关系．五则有利周围房地产发展与土地升值．六是有利银行、证券、保险、总部经济、产权交易、信息行业及相关的服务配套行业集聚发展，使广州成为中国的华尔街所在。
谢逸枫：广州国际金融城与珠海横琴新区、深圳前海新区、珠江新城、国家级南沙新区等国家经济技术开发区将形成“合作、互动、共同发展”的局面。一方面是加强金融产业的合作，形成金融功能互补。另外一方面是在人力与技术上合作，形成人才中心区。
记者：有人说琶洲将收益首当其冲，为什么？
谢逸枫：广州国际金融城的建成，琶洲收益则是首当其冲。由于金融城住宅配套有限，预计带动区域周边区域，以及地铁沿线区域楼市上涨，琶洲由于其规划已经相当成熟。一方面是国际金融城规划的科学性和政府扶植力度都已超越珠江新城，从广州目前城市发展趋势上看，珠江新城、国际金融城和琶洲将共同组成世界级的中央活力区，琶洲与珠江新城、金融城分布在珠江两岸，遥相辉映。另外一方面是琶洲大桥和广州大桥之间，将新增3条过江通道，其中一条把琶洲商圈与珠江新城CBD商圈连成一体。琶洲将成为中央活力区融合的桥头堡，实现与珠江新城的转瞬接驳。显然，如果将国际金融城比喻成广州的“华尔街”，那么琶洲便是广州的“中央公园”。
三是经过多年发展，琶洲已经成为了广州CBD不可或缺的构成部分之一，每年数百场各行业、各主题的高端展会，形成了以会展经济为中心的商圈氛围。同时，琶洲也是政府着力打造的总部经济基地，如广东中烟、宝钢集团、南方电网、广州地铁等19家大企业已率先进驻。四是琶洲是广州建筑密度最低的CBD，按照规划，琶洲楼盘整体容积率为1.2，规划总绿地率达40%，绿地覆盖率达50%，而且琶洲还将沿珠江建设10公里的滨水绿地，新建的滨水绿地宽度将达到50-100米，形成一个名副其实的带状公园。以后它将是继二沙岛、海心沙之后，广州核心区最后的四面环水之地。此外，琶洲区域内拥有多个大型公园，南靠“广州南肺”万亩果园，是广州名副其实的“生态CBD”。
五是琶洲国际会展商务区的定位，将带动大型高端商业的兴起，香格里拉、威斯丁、皇冠假日、朗豪等国际级五星级酒店已先后落成。琶洲的新机遇也使其成为龙头房企们“兵家必争之地”，去年以来多块大型综合体商业项目出让，意味着这里未来将配套多种形态的超大型高端购物中心、超甲级写字楼群。六是目前政府对国际金融城的支持建设，无疑对琶洲是如虎添翼。众多国际金融机构和高端人才源源不断的进驻，然而金融城内主要以金融业、服务业等相关商业为主，住宅规划非常有限，这无疑对金融城周边地块的住宅拉力极大，而只有一江之隔、且规划完善的琶洲可能成为许多金领首当其冲的目标，特别是高端住宅，将形成承接这些高端购买需求的下一个发力点。”
记者：对于此次规划，有人说450米地标两三年建成后已经不能够领先了，应该建600米，您怎么看待这个问题？
谢逸枫：国际金融城的建筑地标才450米，是一种巨大的浪费。450米与国际金融城定位和身份及发展趋势等都是明显不相匹配。即使国际金融的建筑地标600米一点不过分，应该把建筑地标设立在800米，确保世界领先位置。一则从超高端定位的国际金融城看，国际金融城作为未来广州的“华尔街”、“生态理想城”、“中央活力区”，如果成熟之后，在10年-30年之间不能保持“国际领先地位”，说明规划是失败的。二则从所谓地标，讲的就是高度，450米以上的建筑地标全国上千个，即使是500米以上也有500个，中国省会城市与中心城市基本是500米-600米以上。地标高，意味着规划设计与施工建筑及城市理念等定位的超前思想。
三则从城市地标知名度角度看，地标高，有利打响整个区域的知名度，提高国际金融城的影响力与形象，在区域性国际金融中心城市的位置。四则从泛CBD国际金融商务区的发展看，作为国家中心与国际商贸中心及世界文化名城的城市，珠江新城100层以上的超5A级写字楼就有十几栋，但是广州目前最高的珠江新城IFC高度为440米，正在建设的珠江新城东塔规划高度为530米，没有一个地标达到６００米以上，显然是不符合广州的发展方向。五则从城市景观与城市发展的因素看，超高层的摩天大楼才是真正的城市地标。所谓成本与重叠及环保的因素不应该有太多的考虑。当然，超高层建筑在防风与抗震的设计要求高，建安成本大。甚至出现公摊面积大导致实用率偏低。而租金高昂，出现高层地标大量空置的现象。”
记者：金融城车流完全走地下，是否是国内首例？是否能够实现？
谢逸枫：广州国际金融城“地上无车流，车流地下走”的交通设计，的确是国内外独一无二的金融城首个案例。按照目前国内与国际上的交通设计与施工技术及建筑材料等条件，完全是能够实现的。
记者：请您分析下此次金融城规划的优势与不足？
谢逸枫：广州国际金融城具有六个方面优势，一是整体上规划超前。二是交通上首创“地上无车流，车流地下走”的设计。三是国际性的高端定位。四是规划面积超大，总面积8平方公里。五是建筑风格，现代中西结合，融入地方特色。六是地标超高。不足之处也有六个方面，一是居住与商务共建，影响形象。二是地质承受力是否存在问题。三是地下商业价值成熟期非常长。四是地标高，成本大。五是洪涝风险是否存在问题。六是建设周期过短。
记者：国际金融城投资开发是否存在风险？开发成本是否过高？
谢逸枫：广州国际金融城的房地产投资开发是否存在投资风险，取决于地价与开发成本．另外一方面是政府的投资力度与优惠政策。一方面是开发成本非常高，而利润空间很难达到市场预期。另外是一方面是商业市场需求力有限，商业地产处于供大于求局面。三是目前珠江新城的商业项目销售时间过长，出租率不高，资金回收缓慢。譬如按照建筑地标500米以上，投资的资金至少60亿-80亿，投资完成周期5年-8年时间。而建筑地标600米，投资的资金至少80亿-100亿，投资完成周期8年-10年时间。显然，房企的资金实力与融资能力成为投资开发成功最关键的问题。因此。建议政府给开发商在地价和融资信贷及税费等土地款项支付方面给以优惠政策，减少开发商的资金压力与降低投资风险，确保国际金融城开发成功。或者是用代建或置换的方式，允许房企总部迁入广州国际金融城。”
会中，广州市国土资源房屋管理局长李俊夫对一系列土地出让的意见做出回应，表示会对意见进行研究，包括土地大小，价款缴纳和项目功能，营销等。目前金融城内城中村的征拆方案顺利，将会按时间征拆。天河区区长则提出天河区今年制订了《天河区引进重点企业奖励办法》以及《天河区关于促进高端服务业发展的若干措施》，对有贡献的企业将有一系列的奖励措施。例如总部落户奖200万，经营贡献奖200万，购房补贴100万，另外还有医疗保障等。副巿长陈如桂在回应房企问题并作总结发言时表示：“刚才房企所提到的分期付地款并非不可能，能变动则变动，要充分调动房企资源，除了国家规定的不能做，别的都可灵活处理。"他还表示，金融城不存在特殊的门槛问题，欢迎各企业积极参与。"
广州国际金融城是建设广州区域金融中心、建设广东金融强省和广州国家中心城市的重要组成部分，原面积5.5平方公里，将扩展到7.5平方公里。陈建华一行冒着寒风细雨，登上该地段某高层住宅楼的天台，远眺广州国际金融城及其启动区地块，并仔细察看了广州国际金融城的规划图，对选址 和建设问题作了具体研究。 在天河区政府召开的座谈会上，陈建华一行听取了天河区经济社会发展情况的汇报。2011年，天河区实现地区生产总值2138.73亿元，同比增长12%，过去5年年均增长13.6%，总量比2006年翻了一番，占全市经济总量的17.4%。全区拥有企业地区总部260多家，拥有世界500强企业60多家，拥有广州市2/3的金融机构和1/3的律师事务所。陈建华在认真听取了天河区的工作汇报后，对该区近年来取得的成绩表示充分肯定，并回应了天河区提出的需要市政府协调解决的问题。
陈建华指出，天河区经过27年的发展，已经实现从农村到城市、从城市到中心城区的飞跃，成长为广州经济实力最雄厚的区。这是天河人民用智慧、汗水和双手走出的一条科学发展之路。天河路商圈现已发展成为广州第一商圈，并形成新中轴线格局。天河区要以此为基础，再接再厉，把广州“千年商都”的传统商业文化融入现代商圈建设，将其打造成广州建设国际商贸中心的标志。同时，要在商圈内建立商会等民间组织，聘请国际顶级大师，做好商圈发展的策划，促进商业业态调整，形成品牌特色，实现行业自律共赢。要统筹规划调整人行天桥、地下通道和建筑立面，形成具有中国传统文化、岭南文化特色、广州最高水平，而且体现国际一流水准的商业大道。
陈建华表示，广州国际金融城是天河未来十年乃至百年经济发展的制高点，将全面提升整个区域的价值和城市形态。要打造最高端的金融区，通过土地整理、“城中村”改造，选定启动区，确定重点项目动工日期，抓紧推进。陈建华强调，市、区要共同推进天河几个交通关键节点的改造。潭村立交工程今年要动工，实施华南快速干线下花城大道匝道的建设工程，提高花城大道的通行效率，有效缓解黄埔大道、天河路、中山大道的交通状况。下一步，要结合广州国际金融城的规划建设，解决好花城大道东延长线的具体施工问题。天河东路和天河北路交界隧道工程，要尽快研究，做好前期准备工作，争取今年下半年或明年初动工。临江大道瓶颈路段也要尽快协调解决。这些问题解决好了，是对天河路商圈和广州国际金融城的最大支持，整个区域的价值就能得以提升。
根据新一轮土地利用规划，天河区2020年城乡建设用地规模控制在85.8平方公里以内，“三旧”改造地块面积占1/4。目前，全区已有6个村改造方案获市有关部门审批通过。陈建华要求认真总结城中村改造的经验，学习借鉴兄弟城市的好做法，更好地发挥政府作用，滚动筹集资金，推动“三旧”改造。陈建华特别强调，在城中村改造中，对被拆迁的房屋要进行合理补偿，要主张好、维护好、发展好群众利益，让老百姓住上更好的房子，有更好的收益，对城中村改造满意。
规划亮点吸人眼球，充分体现岭南特色。广州国际金融城规划范围为8.0平方公里。起步区为1.32平方公里，西起科韵路、东至车陂路、北起黄埔大道、南至珠江岸线，分为金融总部、总部办公、商业综合、滨水休闲和生活居住五大功能分区。金融城临江而建，规划的水景资源十分丰富，将充分体现岭南特色，规划中的几个亮点引人注意。广佛环线穿过金融城。广东已经规划要建1400多公里的城际轨道交通，未来的广佛环线也要经过广州国际金融城，从这里乘坐城际轨道可以10分钟到达广州南站，20分钟到达白云机场，1小时内到达珠江三角各主要城市。打造成广州华尔街。广州国际金融城的产业发展将以金融监管、金融企业和金融配套为核心，引领银行、证券、保险、总部经济、产权交易、信息行业及相关的服务配套行业集聚发展，打造广州的华尔街。
地下空间分为5层。广州国际金融城起步区地下空间规模将非常惊人，其面积多达184.37万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍，深度也将是广州之最，共5层：地下一层是商业，面积约40万平方米，是花城广场地下空间的两倍，地下二层为道路和停车场，地下三层是新型公交、停车场和市政管廊，地下四层、五层是轨道交通。以每层高15米估算，5层就需要深挖到地下75米，已经相当于一栋常规10层楼房的高度。花城大道有望明年贯通。另外，据天河区区长林道平透露，广州国际金融城将要拆迁三条村，目前征拆方案已经制定并经过了市政府同意，而花城大道东延线涉及拆迁的村民已经签署拆迁协议，春节前可以交地，明年花城大道东延线将全线贯通。
继打造“金融一条街”规划出台后，广州市规划局官网正式发布开启“广州国际金融城”城市设计国际竞赛，再次显示广州将大力发展金融业的决心。城市中轴重启“东进”之路，从北往南，贯穿天河、海珠、番禺三区，被誉为广州的第三条城市中轴线的珠江黄金岸线，既包含撬动GDP的现代服务业，也有创新发展的教育产业和绿色生态环保产业，而备受关注的广州国际金融城正好位于珠江黄金岸线的东部重点打造区。根据广州市规划局目前发布的信息，广州国际金融城范围内用地面积达7．5平方公里，岸线6．8公里长。以科韵路为界，以东即是金融核心区的起步区，拟将建设金融论坛、金融服务中心、金融博物馆等；以西便是广州国际金融城西区，按照初步的设想，将建起450米高地标，其高度已经赶上了广州塔塔身的高度，东区则将建400米高的地标，与广州塔、西塔等珠江新城的高楼遥遥相望。
其实早在2011年底，广州国际金融城的规划就已然呼之欲出，官方表示旨在重点引进金融机构总部和地区分支机构。广州国际金融城最终规划方案已正式出炉。按规划，广州国际金融城建在传统的方形宫城中，建筑裙楼次第相连，首层骑楼架空。市民可以在新式骑楼中畅行无阻，区域内不设红绿灯和斑马线，因为地下有多达五层的巨大空间，商场、停车场全部藏在这座全国最大的地下城内。广州国际金融城将会是下一个珠江新城，不过鉴于珠江新城发展到今天历经20年尚且有缺陷，金融城前景虽然看好，但发展成型恐怕需要较为漫长的时间。
日前，广州市政府常务会议原则同意《金融城起步区城市设计》。最新的规划方案显示，广州国际金融城总面积8平方公里，起步区西起科韵路，东至车陂路，北至黄埔大道，占地1.32平方公里，主要由昊天化工厂、广州电池厂、广州热电厂、车陂水厂、广东玻璃厂及棠下村构成，规划形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区五大分区，主要以金融办公、商业、酒店、文化、居住及相关配套服务供能为主，规划居住人口2.4万，提供16.4万个就业岗位。
广州国际金融城按照中国传统九宫格模式划分16个地块，分别设四个大门，外部流水环绕。城中间有鼓楼广场，四面裙楼连接，裙楼屋顶设连通步行平台，办公者可自由穿行，首层架空全部采用骑楼。底层环绕内城建休闲商业步行街。金融城景观水系连通现有的河涌，传承岭南传统的金融水街，重现古河涌水景，中部水面扩大蓄水聚财。在最终规划方案中，广州国际金融城地标塔楼国家金融交流中心，高度敲定为450米。这比最初披露的优胜方案600米降低了150米。150米高度大概是什么概念呢？广州花园酒店大楼30层，高度107米。也就是说，国际金融城区域的地标塔楼比原先最高方案矮了约1.4个花园酒店的高度。最终楼高超过了432米的珠江新城西塔，但低于正在建设的珠江新城东塔，东塔高度为530米。
根据规划，金融城将开发全国最大的地下城，地下空间面积约180万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍(珠江新城地下空间面积是近50万平方米)，深度也将是广州之最。珠江新城地下空间整体建筑面积约50万平方米，而这三大方案中规划的地下空间分别是整个珠江新城地下空间的4.8倍、3倍和3.4倍。金融城地下共5层：地下一层是商业，面积约40万平方米，是花城广场地下空间的两倍，地下二层为道路和停车场，地下三层是新型公交、停车场和市政管廊，地下四层、五层是轨道交通。以每层高15米估算，5层就需要深挖到地下75米，已经相当于一栋常规10层楼房的高度。
由于土地资源紧缺，近年来广州陆续推出的新城规划都提出要大量开发利用地下空间，不仅地铁、道路、市政设施都放在地下，甚至很多商业设施也会布置在地下。 金融城位于广州的黄金地带，距离目前的CBD不远，用寸土寸金形容这里的土地价值并不为过。为了更好利用土地，广州市规划局在竞赛处提出的设计要求里，就明确各规划单位必须对金融城地下空间开发提出规划，引进国内外先进的地下空间设施使用新理念和新方法。 而最终被选出的三大优胜方案也在这方面做足了工夫，均打造了一个庞大的地下空间。珠江新城地下空间整体建筑面积约50万平方米，其中商业面积15万平方米。此前广州市已公布的最大“地下城”是规划了111万平方米地下空间的南站地区。
设计方案大多对金融城地下空间的商业利用进行了整体规划。方案七提出，起步区地下空间要整体设计、分块实施。地铁、城际站点周边的地下一、二层布置商业、文化、综合交通枢纽功能，同时兼有市政、广场、绿地等设施，并通过地下商业街联通各地块，构成地下步行空间网络。方案三提出要建设复合的地下综合体，地下空间分为交通枢纽区、商务服务区、商业休闲区和停车配套区。如何要大规模利用地下空间，还必须要考虑到投资问题。有政协委员透露，政府部门正在就地下空间土地出让准备专项立法。以前开发地下空间、挖多深是要计入容积率的，政府由此获得收益，后来国土局出台一个文件，地下空间不再免费，要收取50%的出让金，但终归到底还是应该专门立法。
立法之后，譬如地铁钻进一个商业大楼，可能就要涉及补偿了。与地上商业项目相比，地下商场虽然拥有地价成本优势，但其工程造价却往往比地上项目至少高出40%。 相比投资，地下商业的受益则更为关键。去年下半年开始，花城汇、时尚天河商业广场等多个大型地下商业城相继开业，加上已有的天河又一城、万菱汇、太古汇负层等地下商业广场，广州地下商城竞争已呈现白热化。人气不高、盈利困难等难题让黄金商圈新增的地下商业陷入了培育期的尴尬。广州现在很多地上商业都还没有消化完，地下商场要在短时期内大量招商困难更大。另外，地下商场不适合广州整个城市的商业环境，广州人不喜欢往地下“钻”。根据以往的经验，地下商场适合做主题商业，以中低端为主。而中低端品牌的经营能力有限，并不足以支付高额的租金。 规划定位极为高端的金融城如果发展地下商业难度极大。