2012年楼市 “金九银十” 不复再现
文/黄周地
金九银十，一个随时间季节消费的金融概念，却成为中国楼市的一个专属名词，而楼市的专属恰恰在于楼市主体的“六动”，即政府政绩推动，企业业绩拉动，投资者资金涌动，国外热钱促动，消费者购房骚动，专家媒体蛊惑躁动。
楼市的金九银十，表象在于楼市成交购买力强劲，销售额巨增，实则表现为房价上涨预期高涨或上升趋势明显，在买涨不买跌的消费观下，楼市向好预期才是楼市成交的核心要素。
中国经济，明是摸着石头走市场经济路子，实则顺着政府走计划经济之路，地方政府政绩被中国楼市绑架，在中国已妇孺皆知，地方政绩俨然已经成为众矢之的。2012年，似乎这种局面有所改观。一方面，地方政府坚持经济结构转型，改变经济增长方式，挖掘其它经济增长点；另一方面，政府坚持楼市调控不松绑或者松绑夭折，地方政绩在楼市调控中靠边站，在上半年经济增长放缓，土地财政及楼市双双受挫情况下，地方政府仍不为政绩而在出手救市。只要政府不从政绩去推动土地市场和楼市，楼市出现金九银十基本无望。
房企，一个被千夫所指的楼市主体，在利润最大化的营利模式中，业绩成为企业的不二之选。历年的经济数据表明，房企上半年的经济数据都略低潮，在金九银十的销售季节，摩拳擦掌地冲一下企业业绩。2012年，这种现象似乎又有所改变。一方面，公开年报报表的上市房企，在对楼市定调后，充分利用4-7月份刚需释放良机，将中低价位楼盘住宅推盘销售，提前或者超额完成计划销售目标；另一方面，在资金链不紧、降价促销无效或者对楼市抱有幻想的房企，他们选择继续观望，延迟推出中高档的改善型楼盘；又一方面，中国拿地企业相当一部分不是做楼市开发出身的，是制造业出身的，在房屋开发经营销售全程中，失去竞争力，开发销售是盲目的，高利润是他们进入而观望或者不抵从严调控而死亡。只要房企在没有业绩指标拉动下，楼市出现金九银十的概率不大。
投资，中国经济的三驾马车之一，曾被呼为中国经济的基石，却因住宅投资投机而被扼制。中国住宅投资投机高歌猛进了10年，中国楼市也疯狂了10年，虽然专家们预测中国楼市还有20年好日子，但是楼市调控却实实在在地浇灭了楼市的火焰。“四限”，即限贷、限售、限外、限购等着实让中国楼市涨停。2012年，这种趋势似乎还在继续。一方面，限购政策实施，让中国有钱人不能买房子，住宅投资功能被废了，楼市也只能将活蹦乱跳的投资资本拒之门外；另一方面，是温州及广大投资炒房团被套牢的阴影，楼市投资回报率预期不高，投资信心不足，使得资金不愿轻易投资楼市；又一方面，在金融大闸还没放开之际，地方民间高利贷盛行，民间金融市场或者制造业对资金更具有诱惑力。只要限购等政策不松动，投资投机者的资金不涌动，楼市难以有金九银十的氛围。
国外热钱，一直就被认为是中国楼市泡沫的一个幕后推手，在中国经济和楼市发展较好之初，大量热钱涌入中国，投机于中国楼市。2012年，这种迹象似乎相左了。一方面，人民币汇率一直走高，人民币持续升值，外资在中国投资成本增加，外资会逐渐退出中国楼市。另一方面，国际经济衰退动荡，欧债危机重重，国外对资本的渴求高于中国，热钱大量撤退。只要国外热钱不增反减，不到中国楼市来促动房价上升，楼市的金九银十几率骤减。
消费者，庞大的城镇化自住需求市场，是支撑中国楼市发展的根基。有心无力或有力无心都是需要，有心有力才是需求。在近10年的楼市发展中，收入增速跑不赢房价增速的中国楼市，骂街、骂政府的人群中绝大多数是有心无力的群体，他们的骚动既引起了楼市恐慌，又坚定投机者的信心。2012年，这种骚动的局面或许有所好转。一方面，大多消费者在经历十年的楼市抗争，已经失去骚动的激情，偃旗息鼓了，放弃骚动了；另一方面，楼市涨停并带有促销微跌，消费者变得更加理性，买涨不买跌的消费心里，等待着房价的缓涨或者下降。只要房价出现不上涨趋势预期，消费者不骚动，楼市不会出现金九银十。
专家媒体，一群似乎与楼市没有半毛钱关系的群体，却又实实在在地在影响着中国楼市。专家被笑称为楼市帮手，媒体被戏谑为楼市黑手，帮手接受房企的小恩小惠在媒体或者公开场所为楼市打气，黑手接受房企的广告收入在线上为楼市推波助澜，一唱一和，每次政策出台或者楼市出现不确定的时候，这个群体总会出来秀一番。然而，2012年，这种现象似乎有所收敛。一方面，专家失去了威信，失去了作为一个专家所应有的秉性，只要在媒体上一吹嘘，就会赢得扑面而来的叫骂声，任志强不说了，牛刀不说了，易宪容更是不说了；另一方面，媒体失去了公信力，大凡在媒体上出现的楼市新闻都是正面的或者负面提无关痛痒的，这种媒体在今天这个以利益为主的时代，完全颠覆了他存在的应有价值。只要专家媒体蛊惑不躁动，楼市也将难以再现金九银十。
2012年的楼市，政策大方向不变，楼市大环境不好，市场整体投资消费预期较低，“金九银十”理应不复再现。