去年以来，中国经济增速持续下滑，与之相似，同期全国房地产市场持续降温，至8月，全国房地产开发景气指数才出现企稳迹象。长期而言，中国经济正在告别高增长，房地产市场将何去何从？

　　房地产与宏观经济同向波动

　　改革开放以来，中国经济总体保持快速增长，年均增幅为10%。如果用“峰-峰”的划分法，共经历了五个周期。1.1978年至1984年，此次周期的峰值出现在1984年，经济增长率为15.3%；波谷出现在1981年，经济增长率为4.4%。2.1985年至1987年，波峰为1985年，经济增长率为13.3%；波谷为1986年,经济增长率为8.5%。3.1988年至1992年，波峰为1992年，经济增长率为14%；波谷为1990年，经济增长率为3.9%。4.1993年至2007年，波峰为2007年，经济增长率为14.2%；波谷为1999年，经济增长率为7.6%。5.2008年以来，经济步入调整期，同时也是新一轮的经济周期。

　　由此可见，改革开放后，中国房地产周期与宏观经济周期基本同步，但房地产周期的波幅大于宏观经济。比如1992年，海南等部分地区房地产投资过热，导致房地产业增加值指数增幅高达35%，远超当年14.2%的经济增幅。再如2008年，房地产业增加值指数增幅只有1%，远低于当年9.6%的经济增幅。

　　2003年，国家文件中首次提出：房地产业已成为国民经济支柱产业。房地产增加值占GDP的比重，由1996年的3.7%，增加到超过5%，其中2010年最高达5.6%。过去十多年，房地产市场的荣枯，成为影响经济波动的重要因素。

　　中国住房制度改革，启动于1980年代末，推进于1990年代，真正全面取消福利分房制度，则是1998年。纵观1987年至2011年，商品住宅销售面积同比与GDP同比走势较为吻合，商品住宅成交量波动较为明显，且波动幅度大于经济。

　　1993年，经济与房地产市场出现明显过热现象，其中商品住宅销售面积同比增长58.3%。实行宏观调控后，1994年至1997年商品住宅成交增幅较小。1998年房改后，住宅成交量持续快速增长。2003年国家实行了新一轮宏观调控，其后部分年份住宅成交量出现了较为明显的波动。2008年受国际金融危机影响，商品住宅销售量同比一度下滑至15%，GDP增幅亦自2003年以来首次跌破10%。2009年楼市再度繁荣，2010年至2011年则趋于降温。

　　总体来看，1987年以来，中国商品房均价增幅与GDP增幅走势同步，其匹配度要强于住宅成交量与GDP。只有1999年和2007年，由于受国际金融危机与国内经济下滑影响，商品房均价曾出现微幅下跌，其他年份皆为正增长。1993年以前，商品房销售均价和GDP同比均大幅波动，1993年至1999年，二者同比增速同时放缓，并于2000年起增幅同步回升。2004年开始房价波动性较强，上蹿下跳。

　　房地产周期的国际比较与政策经验

　　从经济周期来看，美国和英国两个老牌发达国家的规律较为相似，从长达百年的数据来看，都经历了大幅波动期、稳定增长期及温和衰退期，总体来说，经济波动频繁，波幅较大，GDP增长率最高值均出现在二次世界大战期间。

　　相对而言，作为东亚新兴经济发达国家，日本和韩国的经济周期的阶段更为清晰，近半个世纪以来经历了高速增长期、中低位稳定增长期，且高速增长时GDP增长率均值都在10%左右，中位增长时GDP增速均值都在4%左右。四个国家的相同之处在于较为明显的周期拐点，主要出现在经济危机和战争期间。

　　从房地产市场周期来看，不同国家波动的频率和波幅存在一定差异性，表现形式也会有一定的差别。美国和英国波动周期较长，一般以20年以上的大周期来划分为增长期、低迷期、繁荣期和衰退期。相对而言，韩国和日本的波动频率更快，一般在10年左右，且波动幅度更大。

　　从二者关系来看，房地产周期波幅比国民经济周期的波动幅度更大一些，如英国、日本、韩国。房地产业进入高涨阶段，要早于国民经济周期，衰退阶段也相应提早到来，如英国。房地产周期萧条阶段相对长一些，一方面由于房地产开发的周期长，衰退以后进入复苏阶段需要一个较长的过程，另一方面，房地产是不动产，建立新的供给和需求的平衡也需要有较长的时间，如韩国。

　　相比美国和英国，日本和韩国对中国未来经济和房地产业发展，更具借鉴价值。一方面，中国与日本、韩国同属东亚地区，在历史文化、人口密度、生活习惯等国情方面具有相似之处；另一方面，从经济发展历程来看，日本经济起飞早于韩国，韩国又早于中国。

　　其一，房地产与宏观经济具有高度的相关性。日本、韩国经济已经由高增长转为中增长或低增长，房地产市场同样经历繁荣发展之后转入平稳运行。改革开放后30年，中国经济经历了10%的高速发展，城市化进程的加快及居民生活水平不断提高，住宅建设和房价总体保持较快发展，尤其是1998年房改之后房地产市场获得持续繁荣发展。

　　然而，由于市场不成熟、国家宏观调控政策不完善，同时还受经济短周期波动影响，房地产市场出现了10年左右出现一次的中周期波动，以及2-3年出现一次的短周期波动，这与日本、韩国房地产市场发展初期极为相似。

　　其二，房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的特征。

　　从历年数据看，美国房地产业增加值占GDP的比重在8%以上，且呈现出持续上升的态势，在2009年更是达到了13%以上。香港房地产业增加值占GDP的比重一般保持在6%以上，2007年之后，这一比重整体呈现出上升态势， 2010年比重约为10%。日本房地产业增加值占GDP的比重在8%以上，1980年以来比重稳步上升，近几年保持在12%左右。由于统计口径有差异，近十年中国房地产增加值占GDP的比重只有5%左右，未来还有较大增长空间。

　　其三，调控政策对房地产市场具有重要的影响。日本战后恢复期政府重工业轻住宅，政策的倾向在某种程度上抑制了房地产市场的发展，随着住宅需求的扩大，政府开始制定住宅供给等政策，房地产市场发展良好，在经济转型的关键时期，政府过于宽松的政策和失误导致了严重的房地产市场泡沫。

　　与之相比，韩国经济由高速增长转为中低速增长的过程中，房地产市场也经历了由热到冷的过程，不同的是韩国成功地实现了“房价软着陆”， 这与政府有效的宏观调控政策密切相关，1998年亚洲金融危机过后，韩国的住宅市场进入了复苏、繁荣的发展周期，住宅价格持续快速上涨。从2003年开始出台了一系列调控措施，主要包括加大住宅供应量、注重调控住房各类型需求、完善低收入阶层的住房保障等，住宅价格在多年持续上涨后从2003年开始呈现递减趋势，避免了泡沫的产生。

　　其四，经济转型期谨防房地产泡沫。以日本为例，20世纪80年代中后期形成的史无前例的房地产泡沫极为典型。1985年“广场协议”后，日元对美元汇率大幅上升，日本被迫从外向型经济向内需型经济转变，为此日本采用了一系列政策刺激国内需求，对房地产市场的宽松政策带来了地价的飞涨，随后房地产泡沫形成，1991年泡沫破灭之后，日本经济陷入持续的低速增长，地价持续下降14年，直到2006年才有所回升。

　　中国2005年实行汇改，近几年人民币总体呈升值态势，当前中国外贸出口受阻，中国制造成本优势快速消褪，中国经济也正由外向型经济转向内向型经济，在这一过程中，要防止房地产市场泡沫的产生。

　　其五，公共部门住房建设投资可调节经济波动。以韩国为例，在经济腾飞阶段，公共部门已建房屋同比增速远高于私有部门，当经济由高速转向中速增长时，公共部门已建房屋同比下降，私有部门回升。

　　从韩国的发展经验看，公共住宅投资可以作为平抑宏观经济周期波动的重要工具。政府加大廉租房、经济适用房的建设也是调控房地产的有效手段，一方面可以平抑房价的过快增长，另一方面对促进房地产市场与国民经济的和谐发展具有重要作用。其实，去年以来，中国保障性安居工程不断加大投资力度，也在一定程度上促进了经济增长，否则全国房地产开发投资增幅会更加惨不忍睹。

　　经济增长下台阶 房地产由金变银

　　从1953年大规模经济建设以来，中国经济共经历了大概10个周期。改革开放前中国经济大起大落，GDP年均增速6.5%，属于波动式发展期。改革开放后，进入社会主义经济建设新时期，经济发展转向高位平稳运行，GDP年均增长10%，经济增长率波动已完成4轮周期，正在进行第5个周期，也即2007年经济触顶之后，由2008年开始的新周期。虽然2009年经济增长反弹，但自2010年一季度触顶后持续回落，至今年二季度只有7.6%，经济回落明显，预期三季度或四季度才能见底。

　　但即便是年内见底，未来几年中国经济也难以持续出现10%的年度增幅了。从本轮经济周期来看，在内外需增长面临诸多挑战的形势下，经济发展进入衰退阶段，由于经济运行中的复杂性和不确定性，如果处理不当，也存在经济过度回落的可能。

　　从经济周期发展的内在规律来看，中国在改革开放后经历了30多年的快速增长，经济中长期潜在的增长生产率有所下降，改革效应减弱，推动中国经济快速增长的对外贸易、投资、劳动力等各项优势有所减退，根据韩国、日本经济发展规律，未来中国经济也将有可能由高速增长转入中速增长，经济增长率有可能将由10%的高位增长回落到6%～7%左右。

　　从短周期分析，本轮中国经济增幅下滑的重要因素之一，便是房地产调控。房地产开发投资是推动投资增长的主要构成因素，一般占固定资产投资总额的20%～25%。本轮始于2009年底的房地产调控，持续进行，且不断升级，去年以来成效开始显现。土地市场、商品房市场都经历了一轮明显降温，虽然今年3月以来商品房市场成交量回暖，房价也开始止跌反弹，但房地产建设指标刚刚于8月出现企稳迹象。

　　今年1-8月份，全国房地产开发投资同比增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点，为11个月来首次反弹。自2010年1月份以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，自今年4月首次落后于全社会固定资产投资增速后持续至今，可见房地产对于国民经济的拉动作用连续4个月明显减弱，已经在拖经济的后腿。

　　与之类似的是，1-8月份，房屋新开工面积122940万平方米，下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点，这是10个月来房屋新开工面积降幅首次反弹收窄。自4月出现了2010年以来首次同比负增长后，其后新开工面积降幅继续扩大，8月才出现企稳迹象。预计全年将保持小跌状态，这也将是多年来首次年度负增长。

　　从长周期来看，随着中国经济由高速增长转入中低速增长，房地产业增长速度也会有所回落。比如过去十多年，平均25%的房地产开发投资增速将会下滑；再如民众关心的房价，总体涨幅也将放缓。

　　总体而言，如果说1998年房改之后，中国房地产市场快速发展，出现了所谓的“黄金十年”，那么伴随着经济增速下滑，以及持续的房地产调控与大力度的保障房建设，2010年以来房地产业持续调整，未来产业增速将有所下滑，但城镇化、工业化、人口结构、居民居住水平等多种因素，仍决定了中国房地产业至少还有10-15年较快发展期，也可称之“白银十年”。

　　总之，当前中国正处经济变速的关键时期，与之相伴的是房地产业的深度调整。出于对二者关系的综合考量，既要防范对房地产市场打压过度，从而导致经济硬着陆；又要防止房地产市场泡沫化的继续升级，否则等到生成大泡沫并破灭，将对经济长期发展造成更加深远的负面影响。这就需要中国的房地产调控更加差异化，一方面继续抑制不合理的投资投机性需求，另一方面更加注重保护合理的自住需求。与此同时，要优化房地产调控方式，更多地采用经济调控手段，减少行政性干预，抓紧时间展开住房制度和房地产业的顶层设计。