摘要：关于房价，恐怕是3年来最大的讨论点。争论的焦点是，到底房价是涨还是跌？如果不考虑到当前的房价已经被悬空提了起来，确实有诸多上涨的因素。如果理智的看待现在的房价，人民收入，房子囤积，等等因素，我们却没有理由去相信，房价在短期内还会大涨。进一步考虑目前国内外的经济形势，尤其是国内经济结构扭曲，工业生产正在从东往西激烈的运动，东部地区产业升级面对诸多困难，等等，大家就应该非常清楚，在未来3-5年，房价的真实价格只有往下走的方向。至于跌多少，杭州过去12个月已经跌了10%，今后5年，有效跌幅不会少于30%。温州房价一年下跌15%，5年内下跌50%不是不可能的事。

　　背景数据和情况

　　今年7月份，全国70个典型城市，有50个环比上涨，但是最大的涨幅不超过1%，上涨幅度已经可以忽略不计。如果是同比计算，却有56个城市房价下跌，跌幅3%到10%之间。

　　这两个数据看上去枯燥，却可以有下面3种解释。

　　首先，7月份的环比上涨是短暂的回暖，确保不了总体下降的趋势。主要是涨的力度非常微弱。

　　其次，同比的下降幅度很大，说明下调的压力没有任何消退的迹象。

　　再次，下降最厉害的城市是杭州，它是房地产泡沫的代名词。浙江的主要城市，将是房价下跌的关注点。因为浙江人，尤其是温州佬，炒房炒的全世界出了名。这次，叶檀特别发表文章，细细的说明他们已经被自己玩完了的道理，我基本同意她的意见。

　　另外的事实，就是8月份我对成都，重庆，海口，西安，海南儋州，宁波和北京的实地调查和访谈。我虽然调查不够深入，但感觉告诉我，这些城市不缺房子，缺的是一种合理的疏通。流通领域出现了问题，足以说明，高房价是被人为架高的，不是一种合乎理性的供需平衡关系所造成的高房价。

　　在成都，海口和宁波，许多朋友告诉我，那边的房价已经比最高点下调了15%到20%。当然，也有个别地段的房价没有什么变化，但是，那是个别情况。

　　在重庆，有一个大学建了接近5千套房子，每个老师和职工都有一套。但是，这个大学的教职工，早就在市区有了一套房子，有的人甚至是2-3套，根本不缺乏房子。新校区的近5千套房子，有80%没有人居住。我不说有多么的浪费，我只是在说，对一些有大学作为依托，有大型国有企事业单位作为依托的职工，根本就不缺房子，而且，还有许多多余的房子。

　　在西安，我也见过不少大学，也出现这样的情况。国家给了大学新的校区，大学只有在这些校区盖新楼，才能吸引老师从城区转到郊区工作，或者生活。另一个原因，大学盖的房子的单位价格，比外面的商品价格最少低一半。本来不需要房子的老师和员工，都想再买一套房子。其实，我还真不知道这些老师是赚了，还是亏了？

　　你说他们赚了，那是买的便宜，道理明显。我说他们亏了，大家很容易笑话我白痴，砖头迎面而来。但是，我有我的理由。我认为，多买的一套房子，10年不能卖，空置，不仅10年不赚钱，还要赔钱。10年后，质量那么不靠谱的房子，还想卖出个能够赚钱的好价钱吗？当然，如果他们把钱放在银行也是亏，用这种逻辑考虑问题，大家还是认为最少房子是看得见，摸得着的东西，那么，我就不再说下去了。

　　大学如此，大型的国有企事业单位也有同样的集资房，包括军队单位。

　　只有那些弱势群体，也就是农民工，低保，被国有经济改革抛弃掉的中小型国有企事业单位的职工，没有土地和房产的老居民，才是真正缺乏房子的，潜在的刚性需求者。而这些潜在的刚性需求者，根本没有能力买的起价格如此高贵的所谓商品房。他们只有等待，等待着政府的廉租房，或者经济适用房。而当廉租房和经济适用房被建成以后，这样的潜在刚性需求就不复存在了。

　　短期的反弹是长期下降的前奏

　　最近，宏观经济数据不容乐观。今年上半年GDP增速7.8%，大大低于去年9.2%的平均水平。7月份的进出口增长速度被降低到了2.8%。浙江省的进出口双双负增长，60%的中小企业出现生产减产，有的甚至关闭。

　　2009年想一口气吞掉世界矿业巨头力拓的中铝集团，今年上半年巨亏30亿人民币，成为国资委管辖内最不争气的特大型垄断国企。

　　浙江是中国经济的重要窗口，它不仅是一个经济和贸易大省，而且，浙江也是以最有生命活力的民营企业和民营经济为主导的省份。

　　浙江的问题，是整个沿海地区经济困难的缩影。温家宝总理不久前到了温州，用最有力的行政手段稳定了那里的金融问题。8月14-15日，他再度亲临浙江，不给地方时间准备，直截了当找企业家了解生产情况。

　　这次调查，目的很清楚，他想告诉地方官员，企业家，你们不要没有信心。

　　我见过温家宝总理3次，最后一次是2009年。他在伦敦，讲的就是中国和全世界都必须要有信心，去战胜世界金融危机。当时，中国经济的基本面还是非常好的，不仅是我，就算总理，都没有想到危机会持续那么久，到了现在，才真正的打击中国的实体经济。

　　所以，中国的经济转型，不仅仅是转变结构的问题那么简单。更重要的是，如何接受经济危机所造成的伤害，也就是说，如何挺过去？

　　在这样的大背景下，许多人的思想还停留在3年前的房子大涨价的梦境中。我只能说，我无语。

　　今天，看到潘石屹和张欣的微博，他们公开SOHO的地产战略转移。那就是，‘放弃散售，改成持有京沪有价物业。’

　　我的第一反应就是，‘高，实在TMD高。难怪潘石屹成了中国房地产的弄潮儿，我只配当教书匠。从短期的垄断中获取巨大的暴利，再把这些暴利，及时转变成为永久性的垄断。’

　　从另一个侧面看问题，SOHO已经看到了，再散售，就已经没有暴利可言了。换句话解释，房价不会再上涨，只会下跌了。最近，房价微弱反弹，而房地产股票价格拼命下跌，说明的就是这个道理。

　　结束语

　　我认为，在3-5年内，房价下跌有如下理由。

　　1、结构性的空置到处存在，中国并不缺房子。1998-2011年，房地产行业对GDP的贡献是10%，而对社会总投资的贡献是20%。这一时期的疯狂投资，使人均住房面积大幅度上升。大家还感到没有房子住，是那些没有钱的穷人。有钱的人多套的，比比皆是。

　　2、政府的廉租房计划，经济适用房计划如果按部就班，哪怕有一半得到落实，将对房地产市场的格局产生深远的影响。这些房子一旦建成，就能够满足相当一部分的刚性需求，从而逼迫高高在上的房价回归理性。

　　3、当前，国内外的经济形势非常严峻，沿海地产经济已经受到了非常严厉的冲击，大大降低了该地区对商品房的需求冲动。内陆地区的经济增长加快速度，但是，内陆地区的土地没有沿海地区那么紧张，人民收入和财富的水平，也不至于把内陆的房价拉升到沿海的水平。

　　4、目前的房价还是太高，高的离谱。有些地区的房价必须下降50%以上，才算是理性的。也就是说，房价下跌的空间巨大。

　　5、最后，房价只有下跌，企业的生产和人民的生活成本才会下降，中国的工业才会恢复其国际竞争优势，中国才能最终从危机的苦海中脱离出来，朝着大国崛起的方向继续往前走下去。