引子

　　一年前去鄂尔多斯和神木，一样的煤炭能源型城市，一样的投资建设火爆，一样的民间高利贷盛行，甚至生活习惯都有些相似，因为这两个地方只有两个小时的车程。一年之后再去这两个地方，神木的经济依然保持快速增长，去年神木的GDP约770亿，今年的目标是1000亿。笔者去神木调研的当天，恰逢十多位一线演艺明星到神木演出，场面异常火爆。据当地人介绍，许多大牌的一线明星每年都会来三四次；而一年后的鄂尔多斯呢？大街上随处可见处于停工状态的烂尾楼。据当地知情人士介绍，鄂尔多斯有70%左右的房地产项目处于停工状态。去年好一些的酒店入住率高达120%，需要提前几天预订，而今年同一家酒店，入住率只有20%。

　　一年的时间，这两个地方到底发生了什么事情？是什么原因导致二者境况迥异？

　　成也地方政府，败也地方政府

　　同为煤炭能源型城市，地方政府都积累了大量的财政资金。但地方政府的心态却完全不同。神木县政府相对保守，除了上一任县委领导大力推进了神木新村以及医疗体系的建设外，其余的领导一直相对保守，更多的是遵从上级领导的指示，缺乏大刀阔斧的建设力度。以老城区改造为例，几年前神木的房价只有2000-3000元左右，现在房价已经上涨到8000元，拆迁成本翻了四到五倍，所以神木县城区基本上没有太大的变化，新村变化较大。另一方面，由于神木处于“两山一川”的地势，土地资源原本就稀缺。再加上榆林市给神木县的用地指标有限，神木县的推地节奏相对缓慢。与鄂尔多斯相比，相对有限的房地产市场供应量让神木躲过一劫。此为第一个原因。

　　第二个原因是预售制度的执行力度不同。神木县许多楼盘并没有严格执行国家的房地产预售制度。在没有取得预售证的情况下，许多开发商采用所谓的“订购”方式，绕开预售制，在开发之初就已经把房子卖出去了。换言之，当房地产受调控打压政策冲击后，房价下行时承担风险的是全体购房人，而非开发商。也就是分散了风险。虽然房价下降后，也有个别购房人找开发商闹事。但并没有出现群体性事件，地方政府也就睁一只眼闭一只眼。

　　鄂尔多斯则完全不同。第一、从政策支持力度而言，由于鄂尔多斯地处自治区，政策扶持力度较大。2010年全内蒙自治区一半以上的用地指标都给了鄂尔多斯市，这为其过度投资创造了必要条件；第二、从推地节奏而言，鄂尔多斯政府无疑进行了近乎于疯狂的“造城”计划。2010年鄂尔多斯的开复工量高达2600万平米，而同年北京的开复工量为3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万，而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流根本无法支撑如此庞大的市场供应，而北京却有近2000万人口；第三、从政府风格而言，与神木谨慎保守的风格相比，鄂尔多斯政府显然激进很多。单从城市面貌的变化来看，康巴什新区与东胜老城区相距约24公里，如此长的距离鄂尔多斯政府计划通过几个工业区相连，宽阔的马路、随处可见的高楼林立、大面积的优化植被等等，都可以看出鄂尔多斯政府投资的大手笔，甚至是冒进；第四、从老百姓对政府的信任度而言，一年前去鄂尔多斯当地人对政府非常信任，几乎所有的企业主都高度认可政府。今年再去调研，就发生了明显的改变。

　　正是基于上面的逻辑，两个城市的房价呈现完全不同的分化。神木县城区人口总数约22万人，人均住房面积为89平米。而我国城市人均住房面积仅为30平米左右，几乎是全国人均面积的3倍。一个有趣的现象，在陕西，榆林的房价高于省会城市西安，县级市神木的房价高于地级市榆林的房价。目前神木的房价基本维持在8000元/左右，好的地段房价达到1万，差的地段为6000元。随着煤炭价格的下行以及银行按揭的收紧，神木的房价并没有出现大幅的下滑，基本维持在一个相对稳定的区间内。但鄂尔多斯的房价出现明显的跳水现象。某高端楼盘房价从峰值3.5万/平米一路下滑到现在的1万/平米，普通项目的楼盘从高峰的8000元/平米下滑到现在的4000元/平米。

　　资金外逃现象非常明显

　　截止到目前，神木县的煤炭资源配置情况大概是：央企占据9处煤矿，煤炭保有储量约为60亿吨；省市级占据8处煤矿，保有储量约80亿吨；地方占据147处煤矿，保有储量约为20亿吨。考虑到矿的品质等因素，民间资本在当地占据的煤炭财富约为3-5%，绝大多数都被中省企业占据。

　　正是这不足5%的私人煤矿支撑了神木的财富传奇。目前神木县的人均收入约为20-30万/人/年，明显高于国家平均水平。老百姓获利的方式主要有两种：第一种是参与民间借贷，陕北的民间利率水平约为3-3.5分，而资金的需求方大多数是房地产和煤炭企业；第二种是直接投资入股煤炭企业，参与民营煤炭企业的利润分红。市场好的时候甚至可以达到2-3年回本。

　　与鄂尔多斯相似的是，陕北煤炭也是财富的发动机，不动产也是财富的储蓄罐。唯一不同的是，鄂尔多斯人更多的是在本地投资不动产，资金属于内循环体系。而神木则不同，许多民间资本的首选是在西安投资商铺，然后再到北京投资写字楼和商铺。另一方面，神木当地只有大银行，它们感兴趣的只是吸收当地存款，对支持实体经济的小额贷款并不感兴趣。而本地的小额贷款公司又严格限制。所以，无论从民间投资意向或是金融体制的配套，神木的资金外逃现象非常明显。

　　结束语

　　无论是鄂尔多斯或是神木，以煤炭能源财富支持的房地产市场，如果没有充足的人流支撑，神木的楼市迟早会在劫难逃！只有充足的人流和资金流才是房地产市场可持续的支撑力量。而如何才能有效的吸引人流呢？那便是产业引进并精心打造。什么样的产业适合煤炭型城市？或许煤炭深加工产业链是值得尝试的方向。