谢逸枫:非对称降息不会导致房价暴涨

   导读:距上次降息才29天，2012年7月5日晚7时，中国人民银行宣布年内第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。《凤凰房产》主持人：有请亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫先生来分析降息的原因和对国内经济及房地产的影响等房价走势。

   主持人：谢先生怎么看大陆年内二次降息？

   谢逸枫：此次降息为非对称降息，主要是针对国内宏观经济持续下滑,实体经济严重萎缩趋势，而非针对楼市所谓的“救市”。不过，央行提前一个月降息，完全超过市场预期，按照经济数据与市场预测来看，应该是7月降准，8月降息的。显然，央行超前紧急降息，表明货币政策宽松化来临，急于放市场资本流动性，缓解市场资金紧张局面。意味着中央遏制国内宏观经济下滑形势和保增长之目的非常显著，防止经济形势继续恶化。

   主持人：为什么降息？央行有什么企图？

   谢逸枫：降息主要原因遏制国内经济下滑和稳增长，而实施货币宽松政策。一是国内CPI前5个月持续下降，6月CPI将继续回拉，而通胀预期下降。二是5前个月国内经济下滑趋势继6月依然恶化，进出口和投资及消费6月数据预期比较悲观，总体上经济不乐观。三是实体经济和市场资金告急，影响到经济发展和股市稳定。四是国内前五月信贷需求量严重下降萎缩，实体经济受到重创。五是6月制造业与非制造业及外汇的指指标下降，挤压出降息空间。

   谢逸枫：央行降息企图刺激贷款需求和输血实体经济及稳增长的目的非常明显。由于降息幅度太小和经济下降趋势短期内扭转，难对实体经济产生明显影响。不过，从历年降息历史经验看，大陆内地真实利率本来就是负的，减息后更低，资金流出银行体系，增加通胀压力，最大输家肯定工薪阶层，口袋的人民币要缩水。

   主持人:年内大陆还会降息几次？

   谢逸枫:若大陆经济三季前未回稳上升，年内至少再降息两次和再降准三次以上。

   主持人：降息对楼市有什么影响？对房奴可以起到什么作用？

   谢逸枫:降息对房地产具有比较强的冲击力，犹如给楼市回暖“如虎添翼”，房价上涨的势头又将重新燃烧，说明中央信贷和货币政策转向宽松，开发商最坏时期已经过去了。一是助推房价上涨预期。二是刺激房贷需求量，释放更多市场有效刚性需求和部分改善需求，有利促进楼市销售成交，继续保持上升。三是房企贷款融资成本下降和销售回款压力相对轻松，有利提振楼市信心。四是下降购房者的贷款支出成本，缓解还贷压力和对市场信心的逐渐恢复。五是有利对购房者购房意愿加强。

   谢逸枫：央行降息可以给房奴房贷减负，以100万商贷20年期为例，之前每月偿还本息7783.03元，如今每月需偿还本息7483.40元，即月供减少300元，公积金贷款优势更加明显。

   主持人：降息是否会引起房价暴涨或大幅度反弹？

   谢逸枫:降息不会导致房价暴涨或大幅度反弹，缺乏必要条件。首先是降息幅度小，次数小并且不对称，对房价整体影响力有限。其次是中央房地产调控不放松，限购和房贷政策未实质松绑，微调仅局限保护刚需。三是市场库存和融资压力巨大，房企负债率居高不下，而信托债和银行债到期，还债高峰来临，房企缺乏涨价底气。最后是保障房下年集中入市，影响市场供应。