谢逸枫:两部委紧急通知警告房价反弹
导读:2012年7月19日,国土资源部召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。
通知要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。从7月开始，国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。
根据通知，市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。通知强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。《通知》还重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大闲置土地处置力度。
如何看两部委通知?亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：国家统计局18日公布6月70大中城市价格指数后，房价环比呈现小幅上涨反弹。而19日晚上“两部委”此时强调房地产调控不放松，目的是警告房企不要盲目涨价和保持下半年中央房地产调控的持续性、连贯性，意味着今年下半年中央房地产调控基调依然是从严从紧，不会有实质性放松。目前中国楼市和经济处于“筑底回稳”阶段，一旦调控过严，必然将楼市和经济回稳趋势扼杀。但是一旦调控放松，成交上升拉动房价上涨，调控又将重回“空调”结果。显然，中央房地产调控陷入“骑虎难下”的尴尬局面。不过，从今年上半年调控政策调整和楼市及经济的走势看，今年下半年房地产调控以稳定为主，在保持“既有政策”的前提下做适当的微调，避免调控影响到楼市和经济的回暖趋势。
两部委通知对中国楼市有什么影响?亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“两部委”的警告对中国楼市依然具有一定的影响，表明中央房地产调控不放松的决心。毫无疑问，中央房地产调控从严从紧的态度影响到楼市三方面，一是提前给当前房价上涨预期和势头的现象打预防针，避免造成调控放松的信号。在一定程度上影响到市场对房价下降的预期增强。二是给购房者吃一颗定心丸，不要盲目投资，要理性购房消费。因此，影响到购房者的心理，而传导到销售成交量上。三是给开发商一个严重的警告。毫无疑问，一旦开发商敢盲目全面涨价，不排除中央房地产调控采取收紧的出台新的政策。譬如房产税和上调中国房地产项目资本金及取消首套房贷款利率等调整商品房预售制度。
房价为什么一直难下降？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“当前中国房价病根未全面消除，意味着未来中国房价上涨可能性依然存在。特别是土地制度和商品房预售制度及货币政策等财政税收分配制度一直没有理顺。”
房地产目前状态如何？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“在限购政策执行逾一年半之后，全国的一手房成交量在今年5月-6月份飙升，房企不拿地，不新开工，意味着供应减少。但房地产行业短期之内依然处于供过于求的局面。不过，房企资金链紧张压力下于2008年，房地产业日子不好也不坏。与糟糕的实体经济，房地产不算是最差。”
2012年7月18日,国家统计局发布的6月份全国70个大中城市中住宅销售价格显示，25个城市新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨，31个城市二手住宅价格环比上涨，北京、上海、杭州等一二线城市住宅价格均小幅微升。国家统计局城市司高级统计师马晓明在解读数据时表示，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。
2012年1月-6月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 环比上涨 环比下跌 持平
1月 8793 -0.18% 39 61
2月 8767 -0.30% 27 73
3月 8741 -0.30% 34 66
4月 8711 -0.34% 29 71
5月 8684 -0.31% 26 73 1个
6月 8688 0.05% 45 55
2012年1月-6月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 中位数 幅度 同比上涨 同比下跌 持平
1月 5800 1.71% 75 25
2月 5750 0.93% 67 33
3月 5725 -0.43% 63 37
4月 5685 -0.71% 51 49
5月 5700 -1.53% 40 60
6月 5750 -1.90% 32 67 1个
数据来源-中国指数研究院 谢逸枫整理
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“从今年上半年前6月房价变化的数据看，前5个月住宅平均房价涨幅经过下降，到降幅不断收窄，最后到住宅平均房价触底止跌。到6月份，住宅环比均价涨幅连续9个月下降后首次出现“止跌回涨”，表明中国房价最低点已经过去了，楼市下半场正式进入房价回涨通道。从环比来看，6月环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。环比下跌的城市个数减少18个，跌幅在1%以上的有12个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上的有11个，较上月增加3个。从十大城市看，均价环比涨幅高于全国平均水平，同比连续第6个月下跌，跌幅略有缩小。从一线城市看，房价集体上涨。说明房价下降转变成上涨的趋势，房价下降的城市不断减少，而房价上涨的城市不断扩大。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“房价上涨主要原因在于房地产调控微调和市场刚需、首次、改善集中入市以及多个城市出现“地王”等货币政策微调的背景下，房贷政策的放松，使购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，使得房价止跌并略有上涨。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“中央房地产调控效力不断弱化，逐渐丧失遏制力。从上半年和6月房价数据指标看，房价止跌回涨，房价埋下反弹炸药包。从调控政策层面上看，截止到2012年7月2日，全国共有52个城市调控微调，45个城市通过，7个城市叫停，说明调控见底，下半年不会有新的严厉政策出现，微调到放松可谓指日可待。从成交量看，全国主要城市销售成交火爆，市场底部呈现。从经济层面上看，保增长经济的背景下，房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看，上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降空间，而上涨的空间却增加了。”
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
数据来源--国家统计局 谢逸枫整理
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“随着今年以来成交量的走高，全国新建商品住宅房价时隔9个月再次环比上涨，二手房平均价格也时隔10个月出现环比上涨的情况。表明目前中国楼市已正式走出低谷，房价逐步完成筑底回升的趋势逐渐明显。6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比微涨0.02%，连跌8个月后，首次出现正增长，房价呈现筑底上涨反弹，全国楼市回暖痕迹明显。总体上保持下降方向，涨幅继续回落，降幅收窄。
从环比看，6月超3成城市房价上涨，房价上涨城市由6个上升到25个，个数比5月增加19个，相当于翻了3倍。房价下降城市减少，由43个城市下降到21个，个数比5月减少22个。持平城市增加，由21个增加到24个，个数比5月增加3个城市。5月份70个大中城市中仅6个城市的新建商品住宅价格环比上涨，4月份仅3个，且涨幅均未超过0.2%。与前两个月相比，6月份全国房价上涨的城市明显增多。这也是今年国家统计局发布70大中城市住宅销售价格指数以来，单月新建商品住宅价格上涨的城市数量首度超过下降和持平数量。主要原因是限购限贷政策不放松和去投资化需求明显等因素。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“不过，就去年的房价水平来看，今年房价仍处于低位。从同比看，超8成城市房价下降，房价下降城市达到57个，由55个城市上升到57个，比5月份增加2个城市。而同比价格上涨的城市11个，由15个城市下降到11个，比5月份增加4个城市，房价涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。2012年上半年，70个大中城市的房价总体上仍以跌为主，房价环比下跌城市的数量在不断减少，同比下跌城市的增加量也在逐渐变少，而一线城市房价率先出现了反弹。限购政策对住宅成交的制约力正在下降。6月份限购城市及非限购城市新建商品住宅价格平均涨幅均为0.02%。与5月份相比，限购城市的环比增幅更为明显。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“目前不仅仅是住宅市场，土地及商业也有所回温。一方面，需求层面和政策层面的变化导致市场逐渐维稳走强，开发商资金也得到一定程度的缓解，参与市场的积极性增强。另一方面，降息利好进一步促进刚性需求托市，而之前受到政策抑制明显的城市也出现了局部回暖。这也在一定程度上加剧了房价反弹的风险。虽然6月份新房二手房全面环比上涨，但房价反弹趋势还并不确定，未来2-3个月的走势更为关键。在政府反复强调的调控背景下，预计下半年政策仍会从紧。
2012年1月-6月全国70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 -0.3% -0.37% -0.1% 0.1% -0.1% -0.37% -0.2% -0.37%
2月 -0.2% 0.3% -0.2% -0.5% -0.2% -0.3% -0.2% -0.4%
3月 -0.2% -8.9% -0.5% -0.5% -0.8% -0.5% 0.5% -12.2%
4月 -0.4% -1.2% -0.2% -1% -2% -1.3% -0.3% -1.6%
5月 -0.1% -1.6% -0.1% -1.6% -0.2% -0.2% -0.3% -2.3%
6月 0.2% -1.6% 0.3% -1.3% 0.2% -1.9% -0.1% -2.5%
数据来源--国家统计局 谢逸枫整理
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“6月份房价环比上涨和城市数量暴增主要原因具有一定特殊性，既有市场性正常因素又有非市场性的不正常因素。归纳总结分析看，主要有五个方面因素：一是结构性推涨房价因素。6月房价环比城市高价楼盘与高端产品集中入市，产品结构供应不平衡拉高整体房价。二是房企销售业绩好转和调高房价因素。今年前6个月，部分房企“以价换量”销售业绩上升，资金链不再2008年哪样紧张，房价下降空间为零。前6个月，全国主要城市“价随量涨”，部分房企取消价格折扣优惠，微调房价。
三是刚需集中释放性拉升房价因素。前期长达二年半调控累积的刚性需求和改善性需求有所释放。前6个月成交上升，市场上产生楼市回暖猜测，助推房价上涨预期。因担心房价反弹，购房者忍耐不住提前下手买房。四是购房支付成本性下降助涨房价因素。央行房贷利率下调，让购房人的经济支付成本下降，减轻购房的房贷负担压力。购房经济门槛降低，刺激购房者购房愿望。促使部分人的购房意愿增强。五是调控放松微调助推房价上涨因素。全国53个城市调控微调影响到遏制房价的效力，部分城市出现恐慌性抢购房子现象。而非限购限价城市购买力旺盛，成交上升导致房价上涨。特别是在我国房地产市场调控处于紧要关键时期，调控一放松，房价上涨不可避免。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“从今年上半年全国商品房销售成交均价走势看，2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势，表明房价下降期已经结束，房价上涨的拐点来临，中国楼市下半场房价正式进入补涨阶段。前1月-2月房价同比下降8.02%，房价调控效果最明显，下降幅度最大。前1月-3月房价同比下降1.20%，房价调控效果减退，房价降幅收窄，总体保持持续下降趋势。前1月-4月房价同比上涨1.84%，房价调控效果丧失，房价最低点已过去，并且出现首次止跌回涨，房价上涨已露端倪。前1月-5月房价同比上涨3.77%，房价调控效果正式崩溃，房价涨幅反弹不断扩大。前1月-6月房价同比上涨5.30%，房价上涨已成为事实，调控宣告破产。下一步，楼市面临着新一轮“价随量涨”。
2012年7月7日,中国总理温家宝在江苏常州调研时强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。这是温家宝今年以来第五次公开强调调控房价。7月7日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
2012年7月7日,国家住房城乡建设部向新华社透露，下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。近期，楼市显现回暖迹象。
2012年7月8日上午，温家宝在南京主持召开座谈会，同辽宁、江苏、浙江、安徽、广东五省负责人一起分析上半年经济形势，研究如何做好下一步的经济工作。温家宝说，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给，特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
2012年7月13日至15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝到四川省成都市就当前经济形势进行调研，并在成都主持召开河南、湖南、广西、四川、陕西五省区经济形势座谈会。温家宝指出，目前，我国经济增速仍在年初确定的预期目标区间内，稳增长政策措施正在见到成效，经济运行总体呈现缓中趋稳态势。但是，也要清醒地看到，当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间。我们要坚定做好经济工作的信心和决心，充分估计形势的复杂性、严峻性，沉着应对，扎实工作，确保实现今年经济社会发展目标。
2012年7月14日下午，温家宝在成都主持召开河南、湖南、广西、四川、陕西五省区负责人经济形势座谈会。温家宝说，做好下半年经济工作，要适当加大政策预调微调力度，切实提高政策的针对性、前瞻性和有效性。要把稳定投资与实施中长期发展规划结合起来，与积极稳妥推进城镇化和农业现代化结合起来，与保障和改善民生结合起来，与结构调整、技术改造、产业升级结合起来，与开拓新兴市场结合起来，与促进民间投资结合起来。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“尽管近期房价发生波动，但短期内不会大幅上涨。房价正在处于筑底阶段，2009年房价暴涨行情不会重演。因此，今年年内中国房价难降，房价也不会暴涨不会出现报复式大涨反弹。一是今年下半年楼市调控会持续，只要限购限贷政策不取消和调控微调局限于保刚需，房价大涨缺乏政策基础。二是商品房库存巨大压力和刚性需求为主的购房经济能力有限，房价大涨缺乏市场基础。
三是负债率高位和债务高峰期来临，房价大涨缺乏资金基础。从根本上说，解决房价问题，一方面是从中国土地制度和财税收入分配制度上解除政府对土地财政依赖性，下降房子建设成本。另外一方面是从商品房预售制度和货币政策上解除过分依赖房地产拉动投资，调整中国房地产项目资本金制度。而解决住房问题，一方面要提高居民收入，让收入的增长速度高于房价上涨的增长速度。另外一方面是政府加大保障性住房投资与建设力度，让保障房增长速度高于商品房供应的增长速度。”