北京新地王现象背后的启示（7月15日）

2012年7月10日，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及327轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的海淀万柳地块拍卖落下帷幕，民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价约4.29万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

有人估计中赫置业万柳项目的定价将不低于10万元/平方米。如此那么一套100平方米的公寓的价格将达到1000万元。要知道，根据我国现行的制度，我们最多拥有住房70年。这就意味着，我国的房价相当于一次性支付了未来70年的租金。

1000万元的房款，拥有或租入70年，相当于每年支付的租金为1000万÷70，相当于每年的租金为14.29万元，每月的租金1.2万元！你愿意每月花1.2万元、每年花14.29万元租一套100平方米的“高档公寓”？

其实上面的这种算法是有问题的，我们付出1000万元一次性支付未来70年的租金，我们把钱存在银行还有利息呢，损失掉的利息，是不是相当于租金？如果考虑一次性支付1000万元损失掉的利息或投资收益，一次性支付未来70年的租金，相当于月租金8.3万元！

你愿意在未来70年间每月支付8.3万元的月租或一次性支付1000万元的租金租一套100平方米的住房70年？任何理性的判断都无法抵挡拍卖场上的一时冲动。

值得一提的是，这次土地拍卖特意加入了两个方面的因素，一个是价格限高，就是说有意识地让拿地者不要在争夺的过程中丧失理性；万柳地块的出让竞价中设置了竞买价格的“上限”。

据介绍，万柳地块竞价设置价格上限，竞价撞线后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定万柳地块的归属。必须配合政府做保障房，虽然保障房的价格势必不会高到离谱的程度，但却是投标所必然考量的重要参数。

按照北京市国土资源局对万柳地块出让做出的规定，本次出让宗地中竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。竞得人须在《成交确认书》签发之日起20个工作日内，与海淀区海淀镇人民政府签订回购房有关协议，明确回购房建设和回购等相关事宜。

我们往往习惯性地认为：既然政府每次都强调并重申，要让房价回归理性，不要出现非理性上涨的态度，那么政府自然是关注民生的，这个参照系统定下来之后，所得出的结论必然就是：跟政府做对的就是跟老百姓做对，跟政府对抗就是跟老百姓对抗。既然跟百姓对抗了，那么开发商就成为所有无力买房者的公敌。

政府如此轻易地就将跟民众之间的矛盾转化为善良而弱势的百姓与作为“奸商”的开发商之间的矛盾。与此同时，地王的产生，必将令投资者、消费者产生房价将上涨的心理预期。这样，势必在很大程度上带动周边房价的上涨。

地王现象的背后的更多的不单纯是企业行为，企业也仅仅是受到刺激之后的决策行为，有些时候是头脑发热。显然土地财政依然是地方政府收入的重要支柱，房地产依然是中国经济的支柱，要想保持GDP增速降低得不那么迅速，让中国经济不至于出现硬着陆，不至于出现那么多人的失业，就势必不能让开发商完全断了生计。

当我们对于勇争地王的开发商，把房价炒高了之后再卖给老百姓同仇敌忾的时候，你有没有设身处地地从政府的得失利害的角度多考虑呢？

当GDP增速切实地破八，当CPI降到了3%以下，当汽油价格重新回到6时代，我们看到了来自政府更高程度的焦虑。是关注民生还是关注发展，哪个更重要？是促进创新还是促进就业？这是个问题。

当被全世界各国的政府和资本寄予厚望，成为他们重新拾回信心的重要标杆，我们的政府所承受的压力远非我们个人所能体会。毕竟需要创造更多的就业机会，需要给资本更多的渠道选择与希望的前景，即使不是从税收与积极正面的形象考虑，而仅仅是从民众生计角度出发，都需要让房地产实现平稳发展。

投资人看到的是波动状态中所蕴含的机遇，消费者更希望看到价格走势中的下行空间，而政府希望看到的永远是平稳。这之间总是会有矛盾与冲突。

政府更喜欢看到的是实现一种平衡，而平衡的核心就是让相关各方看到的永远是自身所取得的成就，所得到的民意，以及未来的希望。

贾春宝曾经跟业内的朋友探讨并达成一个共识，那就是北京的土地永远是具有稀缺性，甚至在未来，很有可能会发展成为5000万人口的大城市。而且只要中国不迁都，就会一直发展下去。

如果把这样的逻辑推广到全国的那些地区中心城市，省会城市，拥有独特资源和品牌定位的城市，那么相对于城市化进程，相对于来自各方面的投资性诉求与居住的刚性需求，相对于那些被剥夺了土地以及土地上的房子的百姓们，都是永远具有稀缺性的。

房子成为数代人的梦想，成为人生是否成功的标志，成为炫耀的资本以吸引俗世中的女子们青睐的筹码。另外，茅于轼、许小年等等很多市场导向的经济学家，都在试图突破18亿亩的耕地红线。试图用提高土地供给的方式来延缓房价上涨的速度，或者是用土地与房地产的供求资源来维持中国经济高速增长的势头。

想来倒也是符合逻辑与道理的，既然单纯靠发行货币，提供充足的流动性，难以取得实质的成效，既然基础设施的建设已经为城市经济圈的大发展奠定了硬件基础，那么下一步势必就是提高城市化的用地规模，通过对曾经闲置的土地的商业包装与开发来提高土地的“含金量”。所以，更多的地王出现，倒也是必然！

贾春宝

2012年7月15日星期日

电话：13269258122，（010）89581930

价值中国