谢逸枫:缘何调控期内房企频繁高调拿地?
引语:截至2012年6月28日，根据链家地产市场研究部统计，10家标杆房企拿地数量为83宗，而2011年上半年为173宗，降幅为52%；拿地金额为343亿元，2011年则为770.06亿元，同比去年减少427.5亿元，降幅为55.5%。这十家纳入统计的标杆房企为：万科地产、保利地产、中海地产、富力地产、恒大地产、华润置地，龙湖地产以及碧桂园。2012年6月29日中国指数研究院发布报告显示，十大代表企业拿地面积共1771万平方米，同比下降66%，环比下降40%。其中，拿地超过10宗的企业仅有恒大（34宗）、万科（16宗）和龙湖（12宗）三家企业。
而去年同期为8家，龙湖继续加大全国布局，新增土地208万平方米，同比上涨13%，是其中唯一一家拿地超过去年同期的企业；恒大上半年拿地647万平方米，占十家房企新增土地的37%，其6月在广州拿下楼面价高达3.3万元/平方米的优质地块，溢价170%，成为广州新"地王"；万科坚持精选优质地块的策略，新增土地储备243万平方米，其中超过8成位于二三线城市。世茂、绿城去年同期分别拿地238和507万平方米，而今年将重心放在去库存上，上半年皆无新增土地储备。
2012年6月28日，广州南沙成功出让四幅地，其中三幅地溢价成交，一幅底价成交，总成交金额约为6.54亿元。其中，编号2012N JY -1号地块，为资讯科技园安捷利南侧地块，用地面积为44248平方米，容积率≤2 .5，起拍价1 .85亿元，折合楼面地价1670元/平方米，最终由广州南沙城市建设投资有限公司以2.3亿摘得，溢价率24.32%。编号2012N JY -2地块，折合楼面地价仅759元。编号2012N JY -3地块，折合楼面地价2100元/平方米。编号2012N JY -4地块楼面地价为2833元/平方米。到场参与南沙四幅土地拍卖的竞买者不乏万科、奥园、敏捷等知名房企，但他们的拿地热情并不算高，最终都空手而归。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国房地产报》记者采访时认为：“今年年上半年土地市场持续冷清，房企拿地态度依旧谨慎。从代表企业来看，高周转型企业在整体低迷的土地市场中表现更为积极，在土地投资中更具资金优势。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“经过了一季度土地市场的沉寂之后，5月以来，土地成交的情况开始明显增多。其中恒大、保利、万科等房企在最近两个月连续多地抢，一度出现拿地小高潮。 从拿地结构上来看，房企拿地的态度与战略与以往略有不同，减少了一线城市的产品布局。大多数房企只拿企业本身认定的优质土地，积极布局二三线。其中，仅有万科和恒大在上海、广州共成交3宗土地，其余几乎全分布在二三线城市。楼市行情不好开发商拿地意愿低迷，有些靠土地财政的地方政府要想想出路了。”
随着房地产市场进入调控深水区，上半年各地土地出让金半年报也令人大跌眼镜。在调控最为严厉的北京，当6月26日出让5宗工业地块后，上半年的土地出让已基本告一段落。2012年上半年，北京土地出让金仅为144.88亿元，同比下降55.9%，创近5年来新低。2012年上半年，北京土地市场成交量创4年新低，土地均价创3年最低，土地平均溢价率创5年最低，土地出让金创5年最低。1~6月，北京共计成交72宗土地，出让金累计为144.88亿元，仅为去年全年的13.7%。相关机构统计数据显示，在北京上半年的土地出让金中，住宅用地成交金额为75.28亿元，同比下降37%；商业和办公用地为50.92亿元，同比下降69%；工业用地为18.69亿元，同比下降53%。
今年6月北京土地市场看上去异常热闹，门头沟龙泉镇地块的火热竞拍；“准地王”海淀区万柳居住用地接受竞价首日即收到18.66亿元报价。此外，上周通州两块多功能用地创下区域新高。然而，不止在北京，两周以来，全国的土地市场似乎都有“沸腾”之势。6月18日，在全国引起很高关注度的“地王”当属广州珠江新城地块，经过20多家房企数十轮的现场竞价，最终由恒大以13.22亿收入囊中，并刷新了广州新地王的纪录。
再向前推5天，上海市青浦区一幅商业办公地块被元祖投资有限公司以3.81亿竞得，溢价率高达111.9%，然而这并非溢价率之最。进入6月以来，上海出让多宗地块都是以超高溢价率出让，包括嘉定新城地块溢价率435.5%，另一块嘉定马陆镇地块溢价率也达到55.3%。而在南京，近期成交的多宗地块中，位于城南一地块被万科以溢价2000万的9.41亿元收入囊中。广州等城市又现拿地热潮，万科、保利等知名房企开始全国范围布局，重庆也成为开发商们的主战场。
6月19日，保利地产重庆公司在微博上发布消息，今日我公司竞得重庆九龙坡区大杨石组团N标准分区N22-1/02号、N25-1-2/04号地块(原重庆三峡油漆厂)，占地11.4万平米，容积率4.8，容积率建面54.8万平米。竞得价13.6亿元，楼面价2474元/平米。6月15日，金科股份发布公告称通过公开拍卖方式以3.51亿元分别取得重庆市开县和四川省内江市两宗土地的土地使用权。至此今年以来，金科已经拿下8块土地，其中有5块位于重庆。从全国范围来看，最近三天，全国至少有6宗超过10亿元的土地成交案，龙湖、万科、蓝光等品牌开发商在6月均有土地进账，开发商对土地的渴望一改之前的谈地色变，反而更加积极，四处寻地。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“今年6月宗“高价地、高溢价、高溢价率”频现，一举改写了多个城市此前土地市场冷清的现状。从5月市场成交活跃促使开发商拿地意愿提升，但成交回暖未呈现持续状态。进入6月，已冷清多时的土地市场热闹起来，下半年这股风潮或许更热。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“土地市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它并不是一个拿地的充分理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张的情况下，如果地价略显高于市场预期，开发商就会停止出手。目前，从各开发企业购地意愿来讲，受到上半年商品房市场成交量回暖的驱动，开发企业拿地意愿有可能要比上半年强。与此同时，未来房地产市场仍然中长期被看好，开发企业有可能通过下半年出手拿地，“换仓”谋求下一轮市场发展机会。从投资角度来说，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“虽然目前土地市场开始升温，但地价与2009年相比仍属于低位，开发商还是想趁机买入低价地。房企此时扎堆拿地，除了低价抄底，还有补充粮草的刚性需求。从北京到上海、广州再到全国，近期土地市场的火热不言而喻，土地市场是否全面回暖仍没有定论。目前土地市场虽然有所复苏，但主要原因是供应有所增加导致。前几月的土地市场冷清，也与地方政府不愿意低价出让地块而减少供应有关系。他同时指出，目前来看年内大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地。
根据链家市场研究部的统计，尽管2012年6月北京成交了15宗土地，其中，住宅用地和商业用地成交环比上月均破零，分别为1块和2块，工业用地共计成交12块，但6月土地出让金累计也仅为9.2亿元，同比大幅下降85.1%。不仅是北京，全国多数地区上半年土地账本均不好看。全国20个重点城市上半年的土地市场共计成交了2067宗，累计土地出让金为2274亿元，仅为去年的25.8%，同比下降39.6%。据统计，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市2012年上半年土地出让金仅为429亿元，同比下降56.4%，各项指标也均落至2010年以来的最低点。
2011年北京市政府性基金预算收入完成1352.8亿元，去年北京共实现土地出让收入1233.68亿元，占全部政府性预算收入的91%。2011年市级政府性基金预算收入完成862.4亿元，其中国有土地使用权出让金为741.9亿元，占比为86%。今年北京市政府性基金预算收入为1060.6亿元，如果按照去年的相同比例核算，即土地出让金占政府性基金预算收入91%，那么需要完成土地出让金收入为965亿元，但上半年实际上仅完成了144.88亿元。2011年，北京市全市政府性基金预算收入完成1352.8亿元，也仅仅完成预算的79.3%。根据上半年土地市场的情况，很可能今年完成预算的比例会大大低于去年，这也引发对于北京市政府职能履行能力的担忧。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“土地出让金减少对地方政府最直接的影响无疑是财政创收能力减弱。土地财政今年上半年内极度萎缩，直接的影响便是政府层面保障房建设、经济指标和保增长等方面的压力陡增。可以预计的是，今年下半年无论是土地供应量还是出让的质量可能都将达到近年的高点。一线城市在土地市场冷淡时期遭遇的挑战更大，因为其优质地块的存量已不多，且地价一直处于高位，目前房企所关注的两个核心问题是土地的优质和低价，因此供需矛盾也更加突出。”