“史上最严厉调控政策”最大效应是遏制房价快速上涨
“楼市回暖已成定局，买房抄底正当时”。开发商比普通消费者研究、掌握楼市调控的政策信息多得多。蔡律摄于某楼盘广告。2010年6月、2012年6月，笔者实地考察南滨路、两江新区、茶园一些知名大盘，套内单价都在1.4万——2.7万以上，优质楼盘房价未跌，但6月份比3月份上涨了200元。蔡律摄
重庆直辖以来，基础设施、城市功能逐步完善，房地产业也较快发展，外资看好重庆房地产，主城引进外资中，几乎占60%投资房地产，房地产业暴利时代已经过去，但重庆刚需群体大，外来人口多，房地产依然有市场。蔡律摄
正在建设中的重庆千厮门嘉陵江大桥长穿越渝中半岛，与重庆东水门长江大桥并称“重庆两江大桥”。两江大桥位于重庆市中心地带，将南岸区、渝中区、江北区连成一线，2014年大桥建成后，预料附近楼盘又有涨价的题材。蔡律摄
“仁者乐山，智者乐水”，重庆本是山水之城，优质楼盘大都建有水潭，孱孱流水给人居环境带来灵气，便于促销。蔡律摄
江北某楼盘水景。蔡律摄
人行道旁栽种的银杏树。蔡律摄
重庆优质楼盘景观环境，绿色宜居，分外养眼，这是某楼盘绿色坡地。蔡律摄
花车造景，折射出城市市民人文素质的在提升。蔡律摄
江北某楼盘葱绿苍翠，景观如同公园。蔡律摄
看房车也显得洋气十足。蔡律摄
超市、咖啡厅、书吧、游乐园、学校、医院等生活配套设施在方便业主的同时，也提升社区功能。蔡律摄
“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地。”这是《黄帝宅经》对一个人的住宅重要性的经典妙语，古往今来，房屋作为人类生活起居之场所，在人们心目中的地位举足轻重。《诗经》里有“乐土，乐土，爰得我所”的诗句；唐代大诗人杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的慨叹；孙中山先生则有“居者有其屋”的革命主张；在中国，一个人要推翻“住房、教育、医疗”悬在头上的三座大山，要过有尊严的生活，住房是前提条件之一。在2012两会闭幕式上，温总理答记者问时明确表明我国的房价远远没达到合理价位，合理的房价应该与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。“总理房价”拨动千千万万普通劳动者的心弦。作为国人最大的消费品住房，牵动中央、地方政府、银行、开发商、投机商、消费者和与之相关上中下游企业，受到社会高度关注情理之中。
从2010年开始的被称为“史上最严厉调控政策”已有两年，其最大的政策效应是什么？
先梳理一下主要政策：
一是限贷、限购、限价。2010年4月17日 “史上最严厉调控政策”出台。国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，要求对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”即所谓“限贷”。2010年9月29日 “新国五条”出台。明确要求房价过高、上涨过快城市限定居民购房套数。 即所谓“限购”。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。全国限购大幕就此拉开。
二是保障房、房产税。2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。2011年10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海要求商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证。成为全国首个“双限”城市。2011年3月6日，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。2011年1月27日，上海、重庆分别宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，令楼市调控再度升级。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确。年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。有业内分析，房产税作为限购的替代政策，一旦扩容将意味着限购令将逐步退出。
三是中央三令五申“坚持楼市调控”，地方“楼市微调”此起彼伏。楼市从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”、“量价齐跌”、“价稳量缩”、“量价齐升”、“量价齐涨”……史上最严厉楼市调控又现“空调”征兆，网民担忧楼市调控成为资金、资本的投机场，史上最严厉楼市调控成“伪调控”！
在“史上最严厉”的调控政策之下，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但调控两年房价无明显下降。地方财政的压力到了一个临界点，再加上地方政府换届后迫切需要政绩表现，房地产作为拉动投资、消费最快的产业，无疑被地方政府寄予厚望，因此频频出台松动政策。降息、楼盘热销、房价上涨……楼市成交量反弹拉动价格上涨，史上最严厉楼市调控“空调”似乎成真……
尽管此前住建部、发改委、银监会、央行等国家部委相继发布声明，否定最近有关房地产调控放松的言论。今年5月，国务院总理温家宝也在武汉市就经济运行情况进行调研时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。但中央的密集表态并没有阻止地方政府通过对限购政策进行“微调”来救市。据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因微调幅度过大被“叫停”外，其他政策基本都获默许。
业内分析，应对中央政府楼市调控，地方政府有“八招”。截至5月10日，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫调。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为：一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、 增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、 上海、象山。八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、杭州、成都、昆明。
笔者认为，中国楼市当然政策市，政策的变化带来市场的变化，主要是限购、限贷等政策对市场影响较大。2012年楼市调控在“保增长”和严峻的国内外经济形势下，货币政策进入两难境地，楼市调控在中央、地方、银行等决策、执行层出现“消解”的政策信息，中国楼市法律制度依然不完善，在民间资本缺乏有吸引力的投资渠道的条件下，投资房地产的巨大民间资本伺机进入，抬高房价牟取利益。只有楼市调控一松动，房价无疑反弹。
本轮楼市调控政策效应主要体现在房价过快上涨的势头得到初步遏制，但调控两年房价无明显下降。中国政府在楼市调控政策运行方面已积累正反两方面经验教训，特别是住房信息系统建立后，结合银行系统、财政系统、税务系统的相关信息，将形成一个逐步完善的信息平台，可以预见未来房产税的征收网络也将呼之欲出，信息平台建成后，炒房团投机的漏网之鱼将大大减少，楼市调控将更加精准，这就主要看中国政府的决心和地方政府的执行力。中国楼市继续深度博弈，房地产调控仍需“持久战”，货币政策依然是关键！
蔡律 2012年6月30日