谢逸枫：河南楼市新政不是救市
引语：2012年6月24日，河南省住房和城乡建设厅获和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，对有关政策给予明确。《意见》中有一个亮点，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。除规定认真执行差别化住房信贷政策外，《意见》还提出旨在促进全省房地产市场平稳健康发展的一系列措施。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者表示：“这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接表示：“河南省6部门联合出台“促进房地产平稳健康发展的若干意见”不是政府救市新政，是市场正常回归表现。完全符合中央房地产调控底线和精神,是执行中央信贷差别化政策和房地产调控适当调整的尺度,不存在所谓政府救市行为。新政对购房者的心理影响力大于新政对市场本身的影响力。严格意义上讲，充其量不过是保护刚需和首次置业人群合理购房的政策微调而已，没必要叫“狼来了”。况且不是释放投资投机炒房需求，不存在推高房价和制造楼市泡沫。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“河南楼市新政对房地产市场具有非常显著的影响力。一则有利避免已往调控“一刀切”误伤刚需和首次置业的合理购房需求。二则有利拉动楼市销售成交，促进市场回暖，增加消费和投资。三则有利开发商加大市场供应，恢复市场信心。四则有利释放更多的购房需求，刺激购房者入市的积极性。四则有利缓解开发商资金紧张和销售寒冷的局面，一定程度上给开发商困难时一个安全的过渡期。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“当下国家楼市限购和限贷及限价等货币政策都未实质性松绑,何来政府救市之说?况且保障房建设和房产税试点城市的工作未停止及中央四部委站出来否认调控放松是捏造的谣言,说明今年中央房产调控政策不可能短期内有所实质性放松。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析表示：“《意见》中规定，有无房产登记购房的均视为首套房，实际上是等于推翻了“认房又认贷”的限贷标准，这条新政的杀伤力幅度大。从保护刚需和首次置业者合理购房需求的调控政策意义上讲，这个标准早该破除，避免误伤刚需和首次置业者。而《意见》中规定，首套房利率下浮30%幅度内的优惠。从实际操作层面上讲，仅具有指导意义，关键是银行给放贷和利率优惠政策。简单说是银行说了算。特别是在银行考虑到利率和业绩及利润等因素的情况下，估计不会全部银行实施。另外《意见》中规定，90平米以下首套房，公积金首付下调至20%。由于公积金贷款的购房者经济收入和支付能力有限，真正买房的人大多是刚需和首次的，况且公积金贷款额度所占商业贷款比例不高。”
新政解读，新政1，鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。
省住房和城乡建设厅相关负责人说，《意见》出台多个优惠政策，鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。另外，全省各地还要增加中小户型、中低价位普通商品住房的土地供应量。同样为了控制风险，对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。
谢逸枫
2012年6月25日
同时，各级发改委、国土资源、住房和城乡建设等有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。
新政2。提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%。
近年来，随着住房价格的不断上涨，很多地方原有住房公积金贷款额度，已经不能适应职工购房贷款的需要。目前全省住房公积金覆盖率69%，比全国平均水平低10个百分点。《意见》规定，各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%，并报省住房和城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。
另外，各地还要降低住房公积金贷款门槛。目前我省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米(含)以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。对于符合民政、工会等部门认可的低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。据悉，各地住房公积金中心要进一步提高住房公积金的使用效率。原则上，个人贷款业务在3个工作日内、个人提取业务在2个工作日内完成审批手续。
新政3。支持郑州、安阳、平顶山、商丘四市成为公积金支持保障房试点。
建保障房的最大问题之一就是缺钱。为了解决这个难题，我国开展了利用住房公积金建设保障房的试点工作。洛阳市是全国28个试点城市之一，也是河南省唯一试点城市。省住房和城乡建设厅相关负责人表示，全省要加大住房公积金贷款支持保障性住房建设力度。支持郑州、安阳、平顶山、商丘四市列入全国住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围，加大对保障性住房建设的支持力度。另外，各地要加大工作力度，确保土地、资金落实到位，加快保障性住房建设进度，力争今年新开工项目6月底前全部开工。
新政4。加大对银行业金融机构的监管力度，取消不当附加条件和不合理收费。
《意见》提出，各银行业金融机构要降低贷款门槛，积极争取扩大贷款额度，在确保资金安全规范的前提下加大房地产信贷有效投放力度。同时，鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。另外，各级金融管理部门要加大对银行业金融机构的监管力度，督促其切实规范金融行为，提供优质、高效的金融服务。取消一切违反政策规定的不当附加条件和不合理收费。