注:以上数据来源于中国指数研究院

亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫接受《中国房地产报》记者采访

   记者：当前中国房地产市场处于什么状态？

   谢逸枫：目前中国房地产市场近期呈现涨跌互现局面。一方面，多数城市的新房售价、地产投资增速继续回落，另一方面，具有先行意义的成交量以及地产板块股价有所反弹。在楼市调控政策进入稳定期、调控效果逐步显现的背景下，房地产市场有望在刚需支撑下迎来温和“修复”。房地产作为我国的支柱性产业，其地位是客观存在的。在我国城镇化加速发展阶段，房地产至少有二十年发展期。未来房地产业将进入一个全面调整的新阶段，住宅去投资和投机化应成为长期方略。

   谢逸枫:首先是今年前四个月，70大中城市房价上涨幅度回落到1.8%。其次是前4个月，房地产开发投资同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点；商品房销售面积同比下降13.4%，降幅比一季度收窄0.2个百分点。三是部分城市成交量企稳回暖。四是不少城市对当地房地产政策进行了微调，如调整普通住宅标准、提高公积金贷款上限、对刚需购房者进行财政补贴等。目前已经有35个城市对当地楼市政策进行微调，只要限购、限贷的前提不松动，针对刚需购房者的政策松动并未触及政策红线。

   记者：调控微调带动销售成交对国内经济发展是否有支撑作用？

   谢逸枫：尽管房地产调控基调不会动摇，但楼市目前已经进入政策稳定期，这意味着利空因素正在减少。对于未来一段时间的楼市政策，中央新近强调要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。在调控政策步入稳定期、刚需购房群体入市的背景下，楼市成交可能继续保持温和回暖，并给经济增长带来一定支撑。

   谢逸枫:5月份国内楼市成交很可能创出年内新高，需求者预期已经发生明显转变，即由前期的房价回落预期转向房价平稳预期。而从近期的楼市调控政策完善来看，购房者逐步意识到调控政策并不是打压所有需求，而是有保有压，支持首次置业，这将进一步推动成交量上行反弹。在从紧的政策环境下，今年商品房建设活动增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑，预计全年房地产开发投资增速为16%。

   记者：今年全国房价走势如何，是否会继续保持上涨，上涨的幅度是多少？

   谢逸枫：今年全国平均房价呈现“先抑后扬”的态势，上半年房价预计稳中有降，下半年将稳中有升。从一季度看，房价涨幅继续回落。而从前四月看，房价上涨幅度依然是继续回落，但基本见底。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨。

   因此，今年房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从今年GDP增长幅度看，依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。二是今年前4个月70个大中城市住宅销售均价上涨1.8%，二季后，房价上涨幅度见底，三季则出现小幅度上涨。

   谢逸枫:三是前四月国内经济下滑，考虑到保增长，中央楼市调控调整已经是大趋势，新的严厉政策不再出台。限购政和限价城市扩容脚步早已停止，而价格控制目标和一房一价则名存实亡。保障性住房建设任务很难按时完成，对商品房价格冲击力微小，即使40城市个人住房联网成功，房产税全面铺开试点城市依然是不太可能。

   四是地方政府财政和GDP及土地成交下降，全国房地产微调之风蔓延。到5月28日全国已有35个地方政府微调，其中30个城市获得通过，仅5个被叫调。虽然暂时中央限购政策和二、三套房贷政策不会全面放松，但是不排除二季度后，部分城市对限购条件实施局部调整的可能性。五是目前中国投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在等城市化的推动下，房子依然最具有投资价值又能够抗通胀的保值增值产品。

   记者:去年全球房价上涨多少?哪国房价上涨最快?为什么?

   谢逸枫:全球房地产价格去年仅仅上涨0.5%。从2006年的第四季度到2011年的第四季度，全球十大最火的房地产市场以亚洲地区居多，其中中国内地房价涨幅居首，5年的涨幅达到110.9%。新加坡是东南亚房地产最贵的城市，过去5年猛涨50.5%。去年黄金地段的房地产价格上升到每平方米2.56万美元（约合16万人民币）。 此外，中国香港、中国台北等纷纷上榜。此次榜单中，高居榜首的是中国内地。

   随着中国这个全球第二大经济体高速发展，其主要城市北京和上海的房价在过去5年都猛增110%以上。其中，2011年第四季度，上海黄金地段的房价达到每平方米1.94万美元（约合12万人民币），北京也达到每平方米1.74万美元（约合11万人民币）。

   谢逸枫:中国大陆房价上涨最快，主要是中国经济发展周期有直接关系，特别是与GDP增长过快和货币政策过分宽式的印钞票发展经济模式以及中国土地制度下的土地财政等商品房预售制度具有直接的关系。一方面是新兴国家和GDP增长速度快的国家，房价也猛涨。虽然房价上涨是由人均收入和人均购买力提高推动的，但是由于国内居民收入之中除了工资外，还有许多无法统计的收入。

   另外一方面是每个国家或城市的GDP增长快，当地人口对房子的需求也加大。尤其是在城市化的推动下，大量农村和乡镇人口进入城市，最终推高房价。所以，过去二十年是中国房价大幅增长的时期。我国房价目前短期之内虽有下行的趋势，不过，二季度后将筑底，三季度则开始小幅度上涨。显然，中国房价未来二十年内依然存在上涨的压力。