4月20日，在中山大学管理学院给房地产总裁研修班讲了一课。谈到2012年楼市有4个隐忧。

　　1、 地价在2012年有下行风险，将带动房价下滑。

　　过去10年，地价水平涨幅过大，推高了房地产开发的成本。广东2011年经验性用地的平均地价是2005年地价水平的3.9倍。

　　这种涨幅，在2012将会迎来拐点。

　　目前，“卖地收入”占地方财政收入的比例偏高，迫使地方政府在楼市持续低迷，发展商资金紧张的局面下，依然向市场推出大量经营性开发用地。

　　2012年的土地市场将呈现更明显的“量价齐跌”的局面。

　　土地价格的下降，将直接影响楼市的稳定。

　　杭州金星房产和广东顺德房企的破产案，使人意识到：开发商在楼价波动、市场萎缩的背景下，其实十分脆弱。

　　土地价格下行，将让四类企业陷入困境：过去几年高价拿地的企业、其它行业进入房地产的企业、中小型企业、负债率高过度发展的企业。

　　如果地价不稳，楼市在2012年将迎来真正的挑战。

　　2、 空置率逐年攀升

　　随着房地产开发规模的扩大，这今年楼市的竣工面积不断增加。以广州为例。每年竣工商品房近10万套，可以满足30万人的需要。

　　然而，商品房的社会资源配置，又显得非常不合理。高企的房价，让商品房的投资属性得到空前体现。从2008年开始，竣工的商品房，大多数处于空置状态。

　　2011年全国商品房销售突破10亿平方米，中国城市人口可以人平摊到1.5平方米。目前全国在建商品房超50亿平方米，中国城市人口可以人平摊到8平方米。

　　在如此高速的发展期，空置率问题却相当刺眼。

　　迄今为止，还没有机构能得出空置率的具体数据，甚至连空置率的定义，目前都存在争论。但各地空置率持续攀升，确实值得高度警惕。广州住宅空置率目前空置率已经接近10%的警戒线，甲级写字楼的空置率也上升到10%以上水平，并且正处于快速上升通道。

　　商品房卖出去了，开发商解放了，这并不是一个结束。空置率，暴露了体制的问题，影响了房地产业的长期可持续发展。

　　3、 租售比偏低。

　　过去几年，楼价涨了，租金也涨了，但租金的脚步远远追不上楼价的翅膀。

　　以广州楼市为例，住宅租售比偏低，年回报水平普遍在3%以内。如果楼价的上涨趋势终止了，基本就可以下结论：广州住宅没有投资价值。

　　不但是住宅，广州商业的投资回报水平，也在逐年降低，现在很多商铺的年回报水平普遍在5%以内。

　　广州甲级写字楼一度达到年回报水平8%-10%。现在也普遍回落到4%-6%.

　　租金水平真实反映用家的支付能力和市场的供求关系。

　　如果未来城市居民的收入水平没有一个足够幅度的提高，租售比失衡的楼市难免迎来楼价回归的一天。

　　4、 政策层层加码，开发商不堪重负。

　　春节过后，业内很多人预言：2012年将迎来“政策底”。

　　本届政府最后一年任期，楼价也在“回归合理水平”，从紧的调控政策估计难以加码。

　　在这样的预期中，房产税将要扩大试点的消息又刺激了大家的神经。

　　看来，2012年难言“政策底”。

　　更重要的事实是：无论政策怎样变，开发商的成本总是在年年增加。很多人在呼吁降房价，但基本上没有人呼吁给房地产开发减负。

　　未来广东的房地产开发，将越来越“香港化”：高地价、高开发强度、高成本、高房价。

　　2012年，市场环境和政策环境迫使我们都要积极转变，无论是心态上，还是行动上。