2012年楼市宏观调控基调应为“保刚需”
文/黄周地
自从楼市实施宏观调控以来，历年的三月都是政府关于楼市调控定调的关键时期，而今年温家宝总理的政府工作报告却并未就2012的楼市调控给予明晰的定调，这不利于解决当前楼市问题。因而，个人认为，在延续2011年“忐忑”的2012年楼市中，当务之急是要给楼市调控一个清晰的定调，即继2011年“扼炒房”取得成效后，为巩固楼市调控成果，提高刚需支付能力及增加刚需房供给势在必行，唯有保刚需，才能促使我国整个楼市的健康稳定发展。
关键词：保刚需 扼炒房 楼市调控 2012 立改套 公开摇号
根据经济学规律，供不应求导致房价上涨，而消费者的“买涨不买跌”使得价格循环交错上涨，价格在短期内暴涨中形成暴利，暴利由于发生引致需求机制作用滋生了炒房需求。而中国房价畸形增长是由于大量炒房需求引致发生的已经被普遍认识，这也就是政府每次实施楼市调控控制房价上涨后，价格短时间停涨后都会开始新一轮的报复性上涨。
2011年宏观调控给中国楼市下了一剂猛药，四限齐发，即“限购，限贷，限价，限外”。限购是扼制投资者炒房，用行政干预强制手段剥夺资本生产要素占有者的购房投资获暴利的权利；限贷是扼制投机者炒房，用信贷政策来限制通过银行信贷资本生产要素来投机炒房，以投机炒房的收益大于银行信贷的利息成本支出；限价是扼制开发商炒房，地方政府用价格政策或者通过制定年度价格调控目标，限定了投资者的价格上涨预期，防止开发企业故意推辞开盘或囤积房源；限外是扼制外资炒房，通过行政手段限制国外热钱或者区域外热钱进入某区域炒房行为。这四招切中要害，招招致命，扼制了暴利产生的源头----炒房需求，价格上涨势头被扼制，楼市调控效果初现。
一、2011年四限“扼炒房”对刚需的影响
2011年四限“扼炒房”之后，扼制炒房需求扼止了房价上涨势头，但是刚需者仍然买不起房。主要因素在于：
一是四限“扼炒房”后的住房供给普遍都是高端住房，主要在于当前高端住宅用地供应较多或者是中低价位的土地在暴利开发中被高端化，因而，即使高端住房降价后，刚性需求也会因为支付能力不足而成为了刚性需要。二是四限“扼炒房”后，保障房供给及中低价位供给跟进较少，每年基本建成500万套或者新开工的700万套的保障房建设由于保障房资金问题或者分配制度问题而难以满足旁大的刚性需求。三是四限“扼炒房”后刚需购房成本增大，主要在于限贷提高首付比例或者提高存款准备金率和利率等增加了购房成本，加大了刚需的住房成本。四是四限“扼炒房”后开发商与刚需者博弈对抗更加激烈，主要在于四限后增加了刚需者的房价下降预期，同时，开发商又因地价、建安成本、利税等经济成本增大而不愿意降价太多，而形成楼市有价无市的楼市行情。五是四限“扼炒房”后刚性需要者仍没有成为刚性需求者，主要在于刚性需要者收入短时间内增加缓慢而不具有支付能力或者低价位刚性需求者因追求高价位高端房而成为刚性需要者。六是四限“扼炒房”后没有出台相关政策措施或者补救方法，主要在于制度上设计缺陷或者操作上不具有可执行性，如限购政策的退出机制或者针对刚需的扶持购房政策。七是四限“扼炒房”中的四限政策过于强调区域性和新旧房源差别性，使得未实施四限城市出现价格大幅上涨，实现四限城市出现新旧房屋价格倒挂现象，整体房价下降不大。
二、2012年楼市调控“保刚需”的重要意义
四限“扼炒房”后房价短时间内难以呈现大幅度下滑趋势，刚需的住房难，买不起房问题仍是楼市中的首要问题。因此，对于还处于忐忑的2012年楼市，保刚需就显得非常重要和有意义。
一是保刚需有利于继续深化和巩固2011年“扼炒房”的调控成果，使得降价的过程中又能使得刚需买得起房、住得起房，进而促使房地产市场健康发展；二是有利于解决楼市供需矛盾难题，识别有效需求进而推进增加有效供给，使楼市供需平衡；三是有利于理清“保刚需”与“扼炒房”的逻辑关系，刚需与炒房一直是我国楼市调控的核心，但是“保刚需”还是“扼炒房”的调控逻辑关系始终没理清晰，以致于经过10年的楼市调控，房价越调越高，楼市越调越乱；四是有利于限购令政策的退出，限购令是一种短期的行政干预手段，只有在保刚需任务完成之后，这种限购政策才能退出。
三、完善2012年楼市调控“保刚需”的若干建议
我国住房主要问题在于住房供需矛盾，土地供给由于其缺乏弹性使得房屋供给有限，造成高房价、购不起房的关键问题在于住房需求。大量的炒房需求抬升了房价，使得刚需购房支付能力不足。通过扼止炒房需求者炒房，再提高刚需的支付能力来创造刚需，方能使价格回归合理。创造刚需可行的方式主要为降低刚需的首付比例，降低刚需的贷款利率，提高刚需的支付能力，增加刚需住房的供给及控制开发商的开盘销售方式。
1、降低购买首套住房的首付比例，创造首置住房需求。2011年紧缩的货币信贷政策，各银行提高了首套购房的首付比例，提高了刚需阶层的购房难度，高首付成为阻碍刚性需求者购房的重要因素之一。因此，通过降低购买首套住房的首付比例，增加刚需者的首套购房的支付能力，创造首置住房需求。
2、放松首套房货币政策和信贷政策，创造首置住房的需求。一是放松首套房的货币政策，降低首套房贷款按揭利率，减少刚需阶层的月供负担；二是下调存款准备金率，宽松信贷政策，提高用于首次购房信贷资本比例，加快按揭贷款变得容易和便捷。
3、实施“惠工政策”提高住房支付能力，创造首置住房的需求。惠工是指对在城市或者城镇时工作（支付能力不足），又想在城市里购买住房或者租赁住房的这一人群给予优惠政策。一是强制要求企业或者事业单位给职工缴纳住房公积金，目前很多私营企业职工或者临时工没有缴纳住房公积金而享受不到住房公积金低存低贷的优惠（一般缴存6个月以上的住房公积金，便可享受住房公积金贷款）；二是企业或者事业单位集资建房政策，近些年，由于集资建房出现很多弊病，制度上有缺陷使得集资建房不被允许，因而出现了很多企业参加购房团购活动，只要加强集资建房制度设计，集资建房仍有利于在城市或者城镇工作的人。
4、增加普通住房供给或改变保障房分配方式，提高刚需的住房供给。刚需在支付能力和住房价格无法短时期内改变的情况下，只有增加普通住房供给及改变保障房分配方式。一是城市化或者城镇化过程中增加“立改套”工作力度，增加低价位土地供给，立改套在很多城镇化过程中非常具有实际的可操作意义；二是保障房资源配置制度设计上要尽量确保保障房向刚需者倾斜，制定税法或保障房分配法规，杜绝开宝马或者有多套房的家庭购买保障房。
5、推行公开摇号的楼盘销售方式，创造首置住房的需求。推行公开摇号的销售方式，房价和房源的公开透明，购房人员的公正公平，即保障了刚需公平的购房环境和购房机会，又使得开发企业不敢随意定高价，因此，推广公开摇号的销售方式能保障刚需。