谢逸枫：中央应该对楼市调控合理调整
地产商两会“上书”建议是否应该支持?
导读：今年全国两会前夕，一股为地产商松绑的“上书”再起波浪。在目前地产调控的敏感节点，王健林的建言并非个案，目前一些地产大佬正利用各种渠道，向相关政府部门建言。即使佛山、成都、芜湖、上海等城市限购松绑政策相继“被夭折”，也仍然阻挡不了“两会”中地产商代表、委员们“上书”的热潮。虽然有些提案是从关切民生引子出发，目前对房地产的调控力度还不够，希望继续实施限购令。还担忧政策反弹，让房地产投机恶习卷土重来，使中央关于“房价合理回归”的承诺落空。
根据国家统计局公布的2011年统计数据，2010年全国平均房价为5380元/平方米，按全国新建商品房套均100平方米计算，全国房价平均降20%，户均可节省购房开支10.7万元。由于房地产调控，各家银行取消了此前首套房贷款利率七折的优惠，甚至实行利率上浮。相比调控前，现在首次购买一套100平方米的住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比七折优惠贷款多支出利息约10万元，基本抵消了房价下降20%的好处。如果平均贷款15年，利息多支出13万元，群众实际购房负担相比调控前不降反增。
大连万达集团董事长王健林率先向媒体公布了其《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案，提案中将建议对地产调控中的信贷政策进行微调，以便使调控效果真正惠及首次置业者与首次改善性需求者。在“促进房价合理回归”大旗下，房价下调成为衡量本轮地产调控的一个非书面式标准。但目前的信贷背景下，房价一定程度的下调，实惠却流进了银行口袋内，消费者可能并未得到实质好处。
本轮地产调控，在政府、房企、购房者、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。因而建议对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅，购买一套新商品房)的购房者，重新恢复房贷利率七折优惠，以便使本轮地产调控效果真正惠及所有中等、中低和低收入群众，使地产调控得到更广泛群众基础的拥护。
海尔地产董事长兼CEO卢铿也在此前起草“万言书”，认为调控用药过猛，应允许地方政府对政策微调。一些地产商甚至在两会前夕发言，反对限购令和出台房产税。
北京华远地产集团董事长任志强表示，房价一定程度的下降难抵购房者多负担的利息支出，从而最终导致老百姓未能从地产调控中获得实质性的实惠。如果首套房利率不出现有针对性的松动，反而可能会让市场真正的刚需享受不到地产调控的福利，导致出现市场项目降价、购房者反而要多支付成本的怪现象。所以2012年房贷政策应该针对首套房刚需有定向的优惠，使得这些置业者能够享受到降价的政策效果。
著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《每日经济新闻报》记者采访：
记者:楼市调控的调控目标是什么？为什么房价上涨过快？
谢逸枫:纵观历年房地产调控都未直接瞄准市场病根的核心问题,2003年政府房地产调控目标是应对房价上涨过快,到2011年调控目标是遏制部分城市房价上涨过快,再到2012年调控目标是房价回归合理水平，即政府调控目的是进一步明确为要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。温总理六次提到“房价上涨过快”，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快 ”的问题，特别是2007年以后。房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，而2003年~2010年我国房价涨幅高于趋势线，因此存在上涨过快的问题。
谢逸枫：房价上涨过快的原因有合理的正常因素，譬如中国正处于快速城市化进程阶段，房价收入弹性会容易受到波动。也有不合理的非正常因素，譬如持续的市场供不应求格局未打破。譬如中国地价处于高飞涨阶段，地价上涨过快推涨房价。譬如银根信贷增长过快，市场流动性过剩余，国内缺乏投资渠道，资金被迫进入房地产。譬如房地产税费增长过快，房价受到成本影响。因此，“对房价过快上涨 进行调控是必要的。
记者：是否了调整之时,为什么?房价背后隐藏着什么推手？为什么越调控房价越高？
谢逸枫：主要是政府调控政策始终未能针对要害症结，对症下药，不仅没有减轻购房者的购买成本和经济支出负担，反而增加了房价成本。房价过快上涨最直接原因是持续供不应求的市场格局未破解。政府打击投资炒房、投机性需求短期内虽有效，但长期则于事无补。房地产市场最深层的症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，形成“供不应求”市场局面。
谢逸枫：最近一段时期，成都、芜湖、佛山、上海等城市纷纷经历了房地产调控政策微调随即便被叫停的过程。各地方政府试图突破或改变现状的做法，引起了对本轮调控是否还将继续的猜想，房价上涨过快存在市场，调控应该不停止，但也应该允许调控调整，而不是一直调控收紧。
记者：你是如何看地产商“上书”救市事件？
谢逸枫：地产商两会前“上市”中央“救市”纯属正常举动，至少比地方政府公然放松限购向中央“叫板”好。但有一些建议不符合中央调控的目标和精神，显然是操之过急，譬如反对限购和房产税，要求取消，很难获得舆论支持是不可避免的。当然，有一些建议是合理的，譬如放松个人住房首套贷款，释放刚性需求。
记者：地产商提案涉及的主要问题是什么？
谢逸枫：自2011年下半年来，约有24个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，政策出台几天后就被叫停；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海等几个严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。因此，地产商代表的提案基本是围绕调控放松作为主题，一是反对限购和房产税。二是下降地价，降低开发成本。三是放松银根。四是调整限购和限价政策。五是放松土地调控。
记者：地产商的建议合理性或支持性的标准是什么？
谢逸枫：中央对于地产商合理的建议应该会采纳。而不合理的建议，估计要等到两会之后再作讨论，因此，判断地产商的建议是否合理，应该支持或不支持，首先是是否符合调控目标，房价合理回归。其次是是否有利解放刚性需求。再次是是否在调控的底线范围，并且不会引起房价反弹。最后是是否在合适的时机，并且大部分人都支持，不会反对，都能接受。从今年的情况看，中央调控的底线不容挑战，从紧政策至少在近期不会放松。种种迹象表明，如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持。例如差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者。
谢逸枫
2012年3月1日