谢逸枫：为啥房地产十年占信贷有增无减？
导读：2012年1月31日，央行天发布的2011年金融机构贷款投向统计数据显示，2011年房地产贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，而保障性住房的信贷倾斜明显，占比首次超过一半。2011年全年累计增加人民币贷款7.47万亿元，而房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。截止到2011年12月末金融机构人民币房地产贷款余额 10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。
2011年全年人民币房地产贷款累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。与此同时，保障性住房开发贷款增量占比提高。截至2011年12末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
截至2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点;全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。截至2011年12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。截至2011年12月末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从数据上显现，中小企业贷款稳步增长、住户贷款增长较快、房地产贷款增速总体回落，保障性住房开发贷款增量占比提高等特点。2009年个人住房按揭房贷的同比增速为45%，2010年为26%，下滑了20个百分点，2011年这一块的同比增速将会更加少，可能低于15%。在正常情况下，房贷业务的现金流稳定，贷款期限比较长，规模也比较大，风险不高。正常情况是指，房价不出现太大波动。但是，这几年房地产市场的规模在价格带动下高速增长，导致个人住房按揭贷款的量非常庞大，增速过快，风险增大。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，首付三成的话，如果房价下降超过30%，银行就赔钱了。如果房价下跌，银行自身持有的房地产抵押价值就会降低，从而冲抵银行的自有资本。而银行自有资本的下降则会使银行减少对房地产的信贷投放，从而进一步推动房价更大幅度的下降，这是银行不愿看到的。建好了房子卖不出去，最着急的还是银行。由于有银行来兜底，有的开发商故意抬高房价，一旦公司出了问题或楼价下跌，最后还得银行来埋单。
上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，一度导致中国的房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。今天的房地产规模之庞大已远非昔日可比。我们不能忘记惨痛的教训，更不敢重复同样的道路。令人触目惊心的是，一些开发商在利益驱动下，搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因虚假按揭造成的。
房价下跌的情况并不能完全排除，银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。房地产调控政策落实，主要城市房价上升的潜力已经被遏制，因此房价的走势只能是稳和跌。在这种情况下，个人住房按揭贷款的风险增加，其对银行的吸引力随之下降。尤其是大中型城市，房地产市场的成交价格已经非常高。在这种背景下，银行对这块传统上比较有吸引力的优质业务采取了谨慎的行为，压缩规模转向其他业务。作为国民经济的支柱行业，调控的目的绝不是打压房地产，更不希望房地产市场出现大起大落，而是希望其能保持平稳、健康的发展，拉动经济，造福百姓。
近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。正是基于对房地产信贷潜在风险的深刻认识，2011年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。
按照通知精神，从6月1日起，商业银行有区别地提高了住房贷款的最低首付款比例。银监会今年以来一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，目前全国有大大小小的房地产公司47000多家，其中仅在北京市注册的房地产公司就有4000多家。从国家统计局公布的2011年全国房地产数据可以看出，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款时1.26万亿，同时，自筹资金和其他资金则达到了6.9万亿，而2011年房地产企业的资金来源则是8.3万亿。银行信贷资金既要支持房地产市场发展，又要防止房地产泡沫。信贷资金主要从两方面对房地产业进行支持，一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。近年来，个人住房贷款远远大于房地产开发贷款，且差额逐年增大。房地产业快速发展，但房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。
新增人民币贷款 新增房地产贷款 地产和房产开发贷款新增 个人购房贷款新增 房地产贷款余额
1998年 3106.23亿元 2680.1亿元 426.2亿
2001年1.3万亿
2002年1.8万亿
2003年2.99万亿
2004年2.26万亿 7810.9亿元 1471.6亿元 6339.3亿元 2.63063万元
2005年2.5万亿 3841亿元 1328亿元 2513亿元 2.77万亿元
2006年3.18万亿 6653亿元 2996亿元 3630亿元 3.68万亿元
2007年3.63万亿 1.1261万亿元 3613亿元 7648亿元 4.8万亿元
2008年4.91万亿 4973.91亿元 1802.67亿元 2831.67亿元 5.3万亿元
2009年9.59万亿 2万亿元 5764亿元 1.4万亿 7.33万亿元
2010年7.95万亿元 2.02万亿元 5916亿元 1.4万亿元
2011年7.47万亿元 1.26万亿元 4600亿元 8000亿元 10.73万亿元
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系。近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。2009年房地产贷款占到各项贷款17%,2010年房地产贷款占各项贷款25%，到2011年房地产占各项贷款20%，意味着流入房地产领域的贷款越来越多。在不少地方，银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。2010年、2011年人民币新增贷款额度分别为7.92万亿、7.47万亿，其中，两个年度中1月份新增贷款规模分别为1.39万亿、1.04万亿。
中国人民银行2012年2月12日发布的数据显示，今年1月份国内人民币新增贷款7381亿元，远低于此前各大机构预测的中值1万亿元。而从历史同期数据来看，2009年至2011年每年1月的新增贷款均在1万亿元之上，今年1月新增贷款属历史同期偏低水平。与此同时，广义货币(M2)增12.4%，创下2001年以来新低，狭义货币（M1）同比仅增3.1%，被分析人士称之为回落至令人吃惊的水平。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，数据显示，2012年1月份新增贷款创下2008年1月以来的新低。其中，以个人房地产按揭贷款为主的住户中长期贷款下滑明显。2012年1月住户中长期贷款为1160亿元，较2011年同期下滑783亿元，更大大低于2010年1月3000亿元的规模。信贷增长低于预期，主要受春节、银行存贷比受限以及监管层调控等三大因素影响，其中监管层期望贷款平稳增长被认为是主要原因。1月的信贷运行可能传递出两个信号，一是继续要求银行平稳放贷，合理控制放贷节奏，二是今年信贷投放将是适度、定向放松，不会大规模放松。
2011年累计加息后部分原有房贷客户需要支付更高利息，这部分客户则选择“通过大额存款客户”享受房贷的提前还款方式。下调存款准备金率后,银行上缴的准备金存款将得以释放, 由于时滞效应，相关银行贷款可能需要一个月以上的时间才能有明显松动。一季度历来都是贷款额度相对宽松的季节，央行上周末下调存款准备金率也释放出信贷政策微调的信号。从目前央行政策信号看，差别化信贷的政策会进一步明确，存款准备金率年内可能还将迎来4次下调,首套房贷业务可能会随之有所宽松，因此下半年有利于刚需买家入市。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，为了解决增速放缓经济这个经济中的核心问题，货币、财政政策放松有必要加大力度，去年是紧缩之年，2012年将是宽松之年。 2012年总体比2011年将适当放松，2011年12月信贷增量略多于市场预期的原因，一是政策微调鼓励信贷投向实体经济，对部分领域定向宽松；二是存款增加较多，银行信贷能力提升。照此趋势，今年1月信贷增量应该不会少。且从历史经验来看，1月是信贷需求较为旺盛时期，尽管M1和M2的增速都出现回落，且M1增速回落到令人吃惊的地步，但央行并未立即将货币政策放松。除了考虑到CPI（居民消费价格指数）还没有回落到合理区间以外，从另外的角度讲，也可能说明实体经济并未糟糕到让央行担忧的地步。
在房地产下行仍是调整的基本模式下，随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在楼市调控背景下，贷款难度的加大，促使房地产企业融资成本进一步加大，个人购房贷款成本上升。2012年房企的融资困局仍然难有突破。2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元，较2010年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较2010年下降8.5个百分点。数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7个百分点。数据显示，2011年，北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元，比2010年下降4.8%。房企开发到位资金同比下降，既可看出当前房企投资、开工的意愿降低，也可表明受货币政策紧缩影响较大。
根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8%。从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，第一，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。
这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。
2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6%。而另一方面，全国房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住 房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发 的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收 土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日， 深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建 立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开 始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡 沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市 场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热 点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资 进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）,2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随 之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 人民银行积极利用房地产信贷政策促进房地产业发展，在1998年以前就先后颁布 了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》 和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着以商业银行 自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。
1998年以来，为扩大内需，促进经济增长，人民银行出台了一系列鼓励住 房建设与消费的信贷政策，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与 消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件。这些文件要求，各商业银行要调整贷款结构，积极 支持住房建设。1999年，人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》， 鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人民银行将个人住房贷款最 长期限从20年延长到30年。
为促进房地产信贷市场的健康发展，2001年6月，人民银行发出《关于规 范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)，2003年6月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。2005年3月，人民银行对 个人住房贷款的利率定价机制进行了市场化调整。
这些政策取得了显著成效，有效地支持了房地产业的发展，同时加强了风险防范。从房地产贷款的余额看，1998房地产贷款只有3106.23亿元，2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。其中，1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%；1998年房地 产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年房地产开发贷款达到7810.9亿元，年均增长20%。从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看，1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004年底这一比例提高到14.8%。
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一 大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷 款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长 22.8%。2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9 个百分点。 房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房 地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这 个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全 部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。
2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比。房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一 份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月 底上升到34.5%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5 亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40% 以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年 底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部 人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。
2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：（1）住房开发贷款 4601.8亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；（2）房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；（3）地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元， 占房地产开发商贷款的11.6%；（4）商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。
1、住房开发贷款扭转了2003年快速增长的势头，2004年以来增幅连续回落。住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003年快速 增长，2003年底余额同比增长率超过了100%，2004年之后开始下降，到2004 年底增长率下降到22.2%，2005年1季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房 开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。
2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长。2004年底和2005年1季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6亿元和 1586.4亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4亿元和950.2亿 元。地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续在高位攀升， 2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持30% 以上。土地储备贷款快速增长，2005年前3个月余额同比分别增长52%、57.7% 和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。
房地产贷款具有潜在风险，总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率 相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％。四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对 偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低， 维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11％之间。
四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中工行、 中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。 2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地 产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降 低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所 下降。房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面， 虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管 理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
3、个人购房贷款维持高增长。2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度，末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。 虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发 展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭 贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关 于规范住房金融业务的通知》（银发〔2001〕195号）, 2003年6月13日发布了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003 ]121号），这些政策 的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出 按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套。
4、政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%; 2005 年1季度, 政策性住房贷款达到2650.1亿元, 其中个人住房公积金贷款达到 2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5％和38.8％。
住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、 建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、 住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、 贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务 院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、 盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房 公积金管理中心。
截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4％。2004年末个人公积金住房贷款余 额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8％，除去个人住房贷款和 购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6％。目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限 制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运 用收益的归属需要明确。
自2009年我国银行新增贷款创出近10万亿元天量信贷后，我国新增信贷连续第二年出现下降。数据显示，为应对2008年爆发的国际金融危机，2009年我国新增人民币贷款达9.6万亿元，创出近年贷款增量的最高纪录，其后于2010年新增信贷回落至近8万亿元。受抑制通胀、回收流动性等政策作用，2011年监管层对银行贷款投放有所控制，但7.5万亿元的增量仍属于历史较高水平。
随着2011年11月底央行存款准备金率三年来的首次下调和2012年2月首次下调，去年以来持续收缩的货币信贷走势开始出现变化，2012年中国经济将继续保持稳健态势，信贷需求量依然不低，连平预计今年新增贷款将突破8万亿元，在8万亿元~8.5万亿元之间。今年我国通胀压力将有所减轻，同时考虑到经济增速放缓的压力将增加，预计货币政策进一步收紧的可能性不大，未来信贷增量将稳中有升。但是,信贷投放将更多倾向于中小企业、三农、战略新兴产业等国家重点支持的领域，呈现“有保有压”“局部宽松”的特点。
尽管政策提法将保持不变，即继续实施稳健的货币政策，并适时适度进行微调预调，但是，具体做法将有所不同，‘稳健’的内涵将是趋于偏松，‘微调’并非小幅调整。2012年前后，央行两次宣布下调存款准备金率。表面上看，这两次操作似乎兑现了党中央、国务院作出的对货币政策“进行预调微调”的表态。然而，考虑到目前国内外经济形势和我国货币投放派生机制的特殊性，要真正实现预定政策初衷和目标，上述操作是远远不够的。
首先，做一个简单的测算。2011年年末，广义货币供应量余额为85.2万亿元，基础货币余额为22.5万亿元，货币乘数约为3.8倍。在《2011年第四季度中国货币政策执行报告》中，中国人民银行确定，2012年广义货币供应量增长率目标为14%。也就是说，2012年，广义货币供应量预期增长约12万亿元。为了实现这个目标，即使货币乘数仍然为3.8倍，那么，基础货币需要净投放约3.2万亿元。假设不考虑其他因素对基础货币净投放的影响，仅仅考虑下调存款准备金率这一个因素，那么，粗略估算，为了实现上述目标，需要下调存款准备金率约4个百分点。
其次，2012年，我国将面临更复杂多变的内外经济环境。从内部来看，受上一轮实质性紧缩货币政策调控的影响，我国经济增长持续回落，经济结构性矛盾重重，经济主体资金紧张，通货膨胀压力却居高不下。就外部而言，欧洲主权债务危机愈演愈烈，美国、欧洲、日本等主要经济体迟迟不见复苏，外部经济对我国经济增长形成拖累。如果宏观经济政策不及时调整，尤其是货币政策不作大幅度调整，那么，2012年，我国经济增长率将下滑至8.5%左右，通货膨胀率却难以降至4%以下。考虑到内忧外患的经济形势，为了实现政府保增长的目标，货币政策有必要大幅调整。
第三，尽管存款准备金率调整通常被视为货币政策中的一剂“猛药”，然而，在中国，存款准备金率变化1个百分点，并不算是一次大动作。根本原因在于，中国具有特殊的货币投放与派生机制。在货币投放机制方面，外汇占款已成为我国货币当局投放货币的主渠道。截至2011年末，在货币当局资产负债表中，仅“外汇”这一项占总资产的比例约83%。最近10年，受人民币升值预期、外部资本大量涌入的影响，由于外汇占款投放过多货币，我国货币当局不得不依赖于上调存款准备金率、发行央行票据等手段进行冲销。相反地，当外汇占款投放的基础货币少了，甚至是负增长，必然需要通过下调存款准备金率，以释放足够的基础货币，以确保基础货币平稳增长。
2011年8月以来，我国净出口差额同比连续出现负增长。预计2012年将可能出现自1993年以来首次年度净出口逆差。外汇占款投放过多基础货币的情形将逐步消失。在货币派生机制方面，商业银行是否能够发放贷款，除了在中央银行存放有超额存款准备金之外，按照75%的存贷比考核要求，自身还必须拥有足够的存款。2011年，全部金融机构本外币各项存款余额为82.7万亿元，本外币贷款余额为58.2万亿元，据此估算，我国金融机构整体的存贷比已经达到70%。而且，很多股份制商业银行存贷比已超过高达72%。
因此，这两次下调存款准备金率，即使能够“释放”8500亿元的基础货币，但货币供应量很难增加32000亿元。为了实现政策的预定目标，还有待于放松信贷政策予以配合。不难看出，存款准备金率还将继续下调。即将召开的全国两会将进一步定调2012年货币政策。尽管政策提法将保持不变，即继续实施稳健的货币政策，并适时适度进行微调预调，但是，具体做法将有所不同，“稳健”的内涵将是趋于偏松，“微调”并非小幅调整。
谢逸枫
2012年2月28日