谢逸枫：1800万套保障房是不可能完成的任务
导读：《2011保障房白皮书》报告显示，从2010年开始，我国的保障房建设速度开始加快，特别是从2011年到2015年，我国将建设3600万套保障房，这个力度前所未有。国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。另外，从北京、上海两市的保障房占比与商品住宅价格变化的比较来看，加大保障房建设能分流商品住宅需求，对抑制商品住宅价格过快上涨具有显著作用。今后五年，我国将新建保障性住房3600万套，基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿人的住房问题。
2011年全国将开工建设1000万套保障房，未来5年,将新建3600万套保障性住房，是“十一五”期间保障房建设总量的两倍多。按照建设周期，到2013年将迎来保障房大规模分配。但大规模保障房建设的另一面，是这些即将建好的房子要分给谁，如何分的机制，尚处于空白。目前国内保障房的分配主要以家庭财产和家庭年均收入为衡量指标，根据保障房类型的不同设定不同的标准。现实问题是，保障房就像一个万能贞洁牌坊，定向安置可以是保障房，回迁房也算保障房，特定群体如教师安置房、公务员分房、引进人才房等诸如此类都可算在保障房里，总之，在保障房的牌坊下，保障对象可以随意“圈定”。
一些部门打着保障房之名行福利分房之实的新闻也层出不穷。既然是保障就必须让保障落实到应由国家承担保障责任的人群身上。如必须是家庭收入和现居住条件两条线的标准，不能让有能力解决租住条件的家庭侵占国民的权利，不能让拥有特殊的人群利用政策的空子而进行腐败。否则国家不管投入多少财力物力，不管是建设多少保障性住房也填不满这个无底洞，并仍让一些应保障的对象处于无保障的状态。2012年又将如何？土地、资金、质量、分配等这些已经暴露出来的问题将以什么样的方式来解决？
啥叫保障房？
顾名思义即是和商品房相对应，从我国住房改革的政策演进来看，保障房主要面对城镇中低收入家庭。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，揭开了中国城镇住房制度改革的帷幕。此后，随着房改的推进，其间出现了住房保障的过渡形式，主要有兴建解困房，进行危陋房屋改造等形式。1991年12月31日国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，首次提出了建设经济适用房的新思路，并以集资合作建房方式为主。
事实上，自1988年我国房改进入全面试点后，关于住房改革一直存在两种思路：一是租金改革为重点，全面启动改革，二是产权改革为主导，增量启动改革。1994 年，在房改全面试点的第六个年头，国务院终于选择了第二种思路，亦即“住房商品化、社会化”。当年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设。1994年，《城镇经济适用住房建设管理办法》出台，1996年，国务院房改领导小组制定了《关于加强住房公积金管理的意见》。这意味着公积金制度和经济适用房制度成为住房保障的两大支柱。不过，这在当时并没有产生什么问题，因为1998年之前，人们的住房还主要依赖福利分房。
1998年，我国开始实行住房货币化改革，可能上世纪末的每一个中国城市居民都会记忆犹新。那一年，有很多人幸运地踏上了福利分房的末班车，亦有很多人从此被抛向了商品房市场，其中一部分人因屡屡踏空市场的节奏而望房兴叹。1998年6月，国务院召开全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议，明确提出要建立和完善以经济适用住房为主体的、多层次城镇住房供应体系，把采取扶持政策、加快经济适用住房建设作为发展住宅建设的重中之重。
1999年，国务院颁布了《城镇廉租住房管理办法》，从而在当时基本形成了以廉租房、经济适用房，尚未房改的低租金公房等为主体的住房保障体系。2004年5月，原建设部等4部门印发了《经济适用住房管理办法》。这些规定，明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系，完善了经济适用住房和廉租住房保障政策。
从 1998年到2006年的政策历程可以看出，住房保障在政策体系上开始逐步完善。但这6年中现实的情况是，住宅商品化、市场化速度过快，导致房价持续快速增长，而住房保障被部分地方政府忽视和漠视，从而引发群众买房难等诸多社会矛盾。这一阶段，房价不断攀升，一个既闪烁着民间智慧，又透出民生酸楚的新词汇——“房奴”在坊间流传；这一阶段，北京一位名叫于凌罡的工程师发出了个人集资建房的呼吁，全国各地纷纷有人响应；这一阶段，深圳市民邹涛在网上发表了《关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民3年内持币待购。
探究出现上述坊间轶闻的原因，就不能不提 2003年，这一年是本阶段中保障房角色被弱化的关键转折年。2003年4月1日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文”），对开发商贷款、土地储备款进行了政策调整，并且从静态执行转向动态管理。这也是中央政府第一次对房地产采取抑制过热措施。但是，“121号文”并未得到很好的执行。因为同年8月12日，由当时的建设部牵头，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即“18 号文”），该文件的精神和“121号文”几乎是背道而驰的。而且，房地产是国民经济支柱产业这一说法正是在该文件中首次出现。
“18号文”把经济适用房由“住房供应主体”，修改成“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大城市趋于消失，住房公共产品特性开始被削弱。住建部数据显示，2004和2005年经济适用房开发投资均为负增长，分别下降2.5%和6.8%，而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上；从投资的绝对量上看，2005年的经济适用房开发投资规模低于2002年的投资规模；经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降，从2002年占住宅开发投资的 11%下降到2005年的5.2%。
2006年开始，鉴于高房价带来的社会矛盾，我国在住房保障进程上开始回补功课。当年5月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出六项措施调控房地产，其中一条便是——加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。2006年8月，原建设部出台《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，严厉要求各地建立廉租房制度并制定中长期发展规划。2007年，住房保障的制度调整动作继续加大，当年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这是对此前房改的总结，是建立住房新模式的转折点。紧接着，《廉租住房保障办法》出台。数据显示，2007年全国用在廉租房建设上的资金为94亿元，是2006年的4倍多，开工16.5万套，是2006年的3 倍。这一阶段，主要是对上一阶段滞后的住房保障“补功课”，廉租房和经济适用房成为住房保障的两大核心产品。
保障房进程从2008年开始出现了质的飞跃，尤其是在建设数量上。2008年11月，继国家推出“四万亿”计划之后，9000亿安居工程出炉。即2009~2011年，将增加200 多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元。之后，住房保障政策密集出台，2009年3月全国保障性安居工程工作会议提出，三年内解决750万户城市低收入家庭，240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房困难。随后，住建部、发改委、财政部等部门发布了《2009-2011廉租房保障规划》，称用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。
2010年4月中旬，国务院出台的“新国十条”指出，要继续大规模推进保障性安居工程建设。6月中旬，住建部等七部门发文要求加快发展公共租赁房。2010年8月，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。2010年称为保障房元年，今年一系列政策出台，无论是在土地供应还是在资金渠道方面，政府推动的力度非常大。但一个现实的问题很突兀——政策推进力度很大，但实际完工率不容乐观。据报道，2009年9月，全国人大财经委的调研显示，截至2009年8月底，各地保障房完成任务率只有当年规划的23%。9000亿元安居工程进展情况目前没有数据可查。
保障房在地方政府眼中还不如“鸡肋”
早在1998年房改就确立要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，但保障房建设却是一再下降。例如其中经济适用房，1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占的比例为17%，之后，此比例不断下降，2009年已降至4%。自2008年开始，中央启动保障房工程。但地方政府依旧“兴趣不大”，审计署公布的全国19个省市2007年至2009年政府投资保障房审计调查结果。审计发现，6个城市和4个县共计2.16亿元廉租房保障资金被套取挪用，北京、上海、重庆等22城市未按规定从土地出让净收益中按时足额提取廉租住房保障资金，两年共计少提取146.23亿元。
中国指数研究院发布《2011保障房白皮书》报告。报告显示，从2001年至2010年的10年间，开发商对经济适用房资金投入虽然规模不断加大，但其投资额度占商品房投资比重明显下降。报告显示，1999年，经济适用房占商品住宅的比重达16.6%，开发投资额增长率达61.4%，在大举兴建后的第一年即达到历史最高点。然而，从2001年起，随着非保障性商品住宅的快速发展，经济适用房投资额占商品住宅比重持续下降，2010年达到3.1%，是历年最低。保障房拟建3600万套 数量将与商品房“平起平坐”分流商品住宅需求。
《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年底委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。理论版起草人主要有清华大学法学院院长王振民教授、副院长申卫星教授、王洪亮副教授等；实践版起草人主要有深圳市房地产研究中心副主任王锋、深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国等。
北京市人大代表、清华大学法学院教授王振民2010年1月20日透露，中国已经开始起草《住房保障法》，形成的理论版和实践版建议稿已完成融合，提交到住建部住房保障司成为内部讨论稿。该法明确规定各级政府如对住房保障不力，将面临追究法律责任。正在起草的《住房保障法》将明确“住房保障”的内涵和对象是提供给低收入困难家庭。对于住房保障的范围，已经明确的是将经济适用房、廉租房纳入到里面，正在研究是否纳入公租房，但暂时不考虑限价房。
压缩房地产投机利润空间、提高骗购违法成本、保障经济适用房公平合理分配，成为起草中的《住房保障法》的重要内容。该法讨论稿中，提出了政府与经适房购房人对经适房按出资比例共享产权的模式，引发热议。起草者之一王玉国主张将骗购经济适用房的行为以诈骗罪论处，但对这一主张还存在很大的争议。
2010年580万套保障房建设任务完成了吗？
2010年5月19日上午，住房和城乡建设部与省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年保障房建设任务。按照2010年政府工作报告要求，今年全国要继续大规模实施保障房安居工程，共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。2010年称为保障房元年，一系列政策出台，无论是在土地供应还是在资金渠道方面，政府推动的力度非常大。根据政府工作报告，今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加了81亿元。
不过，保障房变成了政治口号，制定计划时“喊破天”，年终总结时“避之则吉”。整个“十一五”期间，深圳市计划安排建设保障性住房14万套，计划“基本解决户籍低收入家庭住房困难”。相关统计数据却显示，截至2010年9月底，“十一五”期间完成保障性住房建设投资仅111.27亿元，只完成总投资的三分之一。其实即使在2010年上半年，保障房建设情况依旧不理想。引用国家统计局的数据，显示2010年1~6月份，全国保障房投资额为433.19亿元，同比减少1.7%。但从7月开始保障房投资增速加快。
住建部公布的数据显示，截至2010年8月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造已开工410万套，占计划的70%；1~8月，全国保障性安居工程完成投资4700亿元，占年度投资计划的60%。一个月后，住建部再更新数据，2010年9月份全国城镇保障性住房和各类棚户区改造新增开工110万套，累计开工率达90%。2010年，中国保障性住房建设迎来了全面提速的阶段，580万套保障房的开工任务圆满完成。
根据官方公布，2010年保障性住房开工580万套，竣工370万套，剩余110万套未完工。实际上2010年上半年新开工保障房不超过150万套，从而2010年3季度开工至少达到370万套，即大约2.2万亿平方米。而2010年3季度全国房屋新开工3.9亿平方米，扣除保障房，则商品房开工仅1.7亿平方米，即同比下降30%以上。这与商品房市场状况又有很大出入，因此表示情况可疑。
2011年1000万套保障房建设任务完成了吗？
2011年1000万套保障性住房的构成是，廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套，以及各类棚户区改造415万套。此外，还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。2011年保障性住房建设需投入资金1．3万多亿元。这几年，住房保障实行以实物保障为主；经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。
2011年，建设1000万套保障性安居工程共需资金约1.3万亿元，8000多亿元将来自社会，占比高达六成，另外5000亿将有中央政府和地方政府共同承担）。加上2010年尚未竣工而结转到今年的一些项目，2011年保障房建设的实际投资可能达到1.2万亿元，但实地调查数省之后，该数据被下调。今年保障房建设的实际投资可能就7000多亿，其中今年新开工项目的投资实际落实估计就5000亿左右。
2010年开工580万套，但实质未来完成开工任务，仅仅完成370万套，却还存在怀疑数据上的正确性。2011年开工1000万套，但实质未完成开工任务，仅仅完成30%，即300套。所谓2012年前两年开工建设1700多万套保障房，达到整个“十二五”建设任务的一半是数据存在怀疑。
2011年前11个月全国商品住宅销售面积79639万平方米，300万套保障房的成交面积大约48000万平方米(假设套均面积80平方米)，估算得出2011年保障房的成交面积占目前商品住宅成交面积的最低比例是30%。
按照国土部要求，改变保障房建设内容的项目，有关主管部门将不予办理相关手续，而已作为商品住房销售的，坚决制止和严肃查处。2011年12月26日，国土部部长徐绍史连续第四年在京集体约谈违法违规用地的11个地方负责人，坚持约谈，通报抓好整改查处。国土部还明确要求，保障房用地不得从事商业性房地产开发；严禁以经济适用房名义取得划拨土地后进行商品房开发；对已供应各类保障房用地的，不得改变土地性质和土地用途，不得增加套型面积。
国土部此前下发文件还称，城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例，须达到开发建设总面积70%以上；保障房建设用地年度供应量不得低于居住用地供应总量70%。国土部土地利用司这位官员还称，2011年国土部明确年底对保障房用地进行考核问责，配合有关部门推行耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制，但结果尚未公布。
2012年保障房新开工保障房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年，2012年保障房建设目标明确。各地保障房“开年大戏”唱得如何？能否按期开工？在土地、资金、质量方面，各地有哪些探索、哪些经验，又有哪些难题待破解？2011年广东完成保障房开工33万套，2012年将新建保障房14.39万套，其中新增公共租赁住房10.84万套，今年2月份省里就要将14.39万套保障房任务分配到各个市。
截至2011年10月底，广东新开工建设保障性安居工程住房达329479套，提前完成国家下达任务的106%；截至2011年12月底，广东省新竣工保障性安居工程住房113553套，对原登记在册符合保障条件的家庭实施廉租住房保障72995户，提供实物配租、租赁补贴。同时还援建“单亲特困母亲安居房”1118套，新建渔民保障性安居房也已动工建设854套。住建部门正对各市保障房的完工率和竣工率进行督查，并要求尽快投入使用。
面对近年来保障房建设任务的提升，仅靠过去完全依靠政府财政投入建设保障房已经不能适应当前的情况。目前广东已经起草了《广东省住房保障制度改革创新方案》，提出了建立申报登记、以需定建、先规划后建设、轮候保障和准入退出机制等一系列新举措，同时转变了以往政府包揽的做法，引导社会力量建设公租房，并明确了资金保障、土地保障、规划保障和体制保障的具体要求。
保障房“建得好”难，但要“分得好、管得好”更难，目前广东省强化目标责任考核、巡查督查、定期通报、约谈问责等机制，推动保障性项目的建设，并注重提高保障性住房规划设计水平、确保工程质量，严格准入审核，促进公平分配、健全退出机制，逐步提高工程建设和运营管理水平。目前广州市已经全面展开了保障性住房现量统计和需求调查分析工作，对广州市辖10区所有机关事业单位、规模以上国有企业（含中央、省驻穗单位和企业）现有和在建的保障性住房情况进行全面摸底，摸查内容包括存量保障房的类别、套数、建筑面积、产权状况、区域分布及竣工情况，新增保障房建设投资情况、资金来源、工程建设等情况。该工作将在2012年3月份完成，为保障性住房“以需定供”奠定基础。
在保障房建设方面，广州市将按照“政企分开、建管分离”的思路，制定落实建设行为社会化的政策，建立以社会力量为主的保障房建设新模式；在保障房管理方面，广州市住房保障部门将配合民政部门加快推进居民家庭经济状况核对中心的筹建工作，加强保障房准入退出的动态监管；保障房的配套方面，广州市将制定落实运营管理社会化的配套政策，探索将保障房社区物业服务委托专业化、社会化的公司来管理，充分发挥群众自治和属地街道管理职能，创建文明、安全、和谐的小区。
2012年1800万套保障房建设任务能完成了吗？
2012年、2013年，国土部将全面推行保障房用地“落地”责任追究。保障房是一项硬任务。“3个确保”的承诺：即一确保开工1000万套保障房(硬任务)，二确保建设质量(硬杠杠)，三确保分配公平(生命线)。住房和城乡建设部已与各省区市签订了2012年住房保障工作的目标责任书。根据“按需申报、自下而上”的原则,2012年我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,基本建成500万套以上。700多万套的新开工目标与此前预测基本相符,较2012年的1000万套下调了30%。
据测算,新开工项目加上前两年结转的在建项目,2012年整体保障房在建规模将达到约1800万套。2012年实际在建工程量有1800万套左右，保障房资金可能会攀升到1.8万亿到2万亿元之间。与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。事实上，即使2012年的保障房维持1000万套的开工目标，那么按照2012年开工的保障房2011年竣工一半即500万套来测算，资金需求将达到1万亿元。在进一步加剧的资金压力下，各地将无可避免地采用更多的不规范做法。下调保障房开工目标，或许是不得已的选择。
按照规定，保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上，只有项目建设资金的到位率达到20%，才可办理保障房开工手续。但要实现竣工，剩余的80%资金就必须到位。这意味着，保障房投资的“大头”将集中在“建设年”，而非“开工年”。在5种保障房类型中，经济适用房、限价房和棚户区改造住房等“产权式保障房”能够实现快速回款，资金压力不大；廉租房和公租房的投资回报周期长，难以吸引社会资本，资金压力不小。
按保障房每套60平方米~80平方米计算，1000万套保障房的总面积将达到6亿~8亿平方米，几乎相当于全国商品房一年的销售量。2011年已经过去，2012年保障房实际在建工程量有1800万套左右。虽然2012年新开工数量减少300万套，但资金需求却超过2011年。
一是保障房建设的资金。首先是中央财政支持不给力。到2011年10月底为止，国家发改委、财政部已经安排了1520多亿元中央财政资金。财政部部长谢旭人2011年12月25日在全国财政会议上表示，2011年中央财政大幅增加资金投入，共下达保障性安居工程补助资金1709亿元。虽然2012年保障房新开工数量虽然有所下调，但整体在建规模仍然很大。
其次对于地方政府来说，一方面要面对土地出让收入下滑的现实，另一方面地方融资平台债务进入集中偿还期，融资可能受到一定掣肘。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房建设资金。但由于土地市场低迷，相当一部分热点城市土地出让金收入下滑。
最后是地方政府债务高筑。根据还款周期，明年地方的政府债务平台将迎来第一轮还款高峰，旧债未除、新债到来的难题也让700万套开工任务能否如期完成成为悬念。一些地方被曝出保障房开工率较低、施工进度较慢的情况已在一定程度上折射出了资金筹集等方面的问题。
2012年2月6日，财政部发文明确，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。其中，加大财政投入力度一直备受期待。
在一些西部边缘省份，公租房甚至廉租房建设的其他资金来源仍是出售共有产权、中央财政支持，乃至施工单位垫付，当地政府财政拨款所占比例极少。以兰州市为例，2011年该市共计划筹措4.9亿元用于廉租房建设，但来自政府的资金仅有1.4亿，（其中）9000万土地出让金，4000万公积金结余，财政预算1000万。其余均依靠出售共有产权筹款。但这些不规范做法可能遭住建部的整顿。
“十二五”期间，我国共将建设各类保障房3600万套。短期内大规模建设保障房，各地都面临较大的资金和土地压力。在财政投入不断增加的基础上，去年以来各地不断创新模式，多渠道筹集资金和土地。2011年，各地大规模兴建公共租赁房，并作为保障房的主要形式。公租房资金回报周期长，如何实现资金的平衡？
重庆市单列了建设4000万平方米公租房所需的3万亩土地指标，在政府储备土地中予以划拨。并构建起政府先导、社会补充的投融资体系，建设4000万平方米公租房总投资约1200亿元，大体按财政投入和社会融资3∶7的比例筹措。政府投入400亿元，800亿元靠社会融资，通过公积金、商业银行贷款及非银行金融机构融资解决。融资利息可由租金收益平衡，本金通过出售小区配建的商业用房和部分公租房回笼资金达到平衡。公租房建设营运资金可望实现良性循环、动态平衡。
二是保障房建设的土地。2011年11月2日，国土部发布的2011年保障房用地的公告显示，截至10月中旬，31个省落实中央下达的保障房用地达42614公顷，这与国土部此前公布的全年7.74万公顷的保障房用地目标相差约45%。2011年11月，国土部副部长贠小苏坦承，今后4年按计划还有2600万套保障房建设任务，还需要约150万亩（合10万公顷）土地。
由于今年大量的保障房土地都已及时供应，2012年的拆迁征收及供地任务会越来越重。一方面说明，地方保障房用地供应还留有一定余地，另一方面也说明保障房用地供应并未如当初地方上所想的那样顺利。
在缓解用地紧张问题上，既要力争增量，还要盘活存量，开展城乡建设用地增减挂钩试点，进一步清理闲置土地。对于“增减挂钩”，国土部的态度是，加大闲置土地清理处置力度，盘活好的土地用来建保障房。住建部为此已批准部分地方政府2012年在集体土地上试点保障房。为缓解保障房供地压力，应对保障房新增建设用地指标实行单列，确保用地需要，探索利用集体建设用地试点公租房。此前本报报道过，北京已在集体土地上建设公租房，其他地方试点的情况尚不明朗。
各地已在2010年12月31日前申报2012年度建设用地计划，那些未进行建设用地计划申报的单位2012年度将不予供地，2012年供地提前开战。2012年700万套保障房的供地很紧张。今后还有1900万套保障房建设任务，还需要150万亩土地，供地压力不小。保障房供地紧张还另有原因，事实上地方储备的土地并不匮乏，而是各地都不愿意把高成本储备的土地拿来建保障房。即便今年完成保障房供地毫无悬念，但商品房供地也是个大问题。商品房用地因保障房而受到挤压。
为此，国土部今年还特地增加了土地城乡统筹周转指标。2012年国土部门将围绕“稳中求进”的总基调，确保保障房建设用地。在2012年保障房用地上，国土部也在考虑将一些城镇高档商品房建设用地调整为保障房建设用地。凡是没有落实保障房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省(区、市)的计划指标。
三是保障房建设的生产能力。2012年1月4日，房和城乡建设部住房保障司司长冯俊表示，2012年全国保障房在建的工程量将达到约1800万套，在继续抓开工的同时，将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上，已经明确2012年基本建成保障房500万套以上，竣工量不低于2011年，让低收入家庭早日住进保障房。
2012年开工700万套，竣工总量500万套（原来计划确定2012年开工1000万套），如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的1/3以上，大约占住宅总竣工面积的1/4。据测算，新开工项目加上前两年结转的在建项目，2012年整体保障房在建规模将达到约1800万套。
据近10年来商品住宅竣工量的年均复合增长率估算，未来五年商品住宅供应量预计为4000万套左右，其中2011年为623万套，以后每年大约为700万、800万套。2010年，我国将开工建设保障性安居工程1000万套，较2010年的580万套，大幅增长69.5%。根据政府的安排，2012年还要建设1000万套，后三年（2013年，2014年，2015年）1600万套。考虑到保障房的建设周期，保障房未来的供应可能在2013年达到高峰，超过1000万套。按照一套住房解决3个人来计算，那么3600多万套保障房就能解决1亿人的住房问题，到那时商品房的价格将会受到冲击。
2012年保障房新开工数量虽然少了，但是2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，2012年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到2012年还要在建。因此，保障房建设的力度并没有减弱。因此，保障房“大跃进”式建设，2012年完成如此巨大任务是不可能的事情。因此，到2015年，保障房的建设任务任务也是不可能完成的。
自98年房改取消福利分房之后，住房保障体系应当覆盖公务员群体是一个没有争议的命题。但最近几年频频曝光的保障房分配丑闻几乎无一例外都指向了公务员，让公众不能不质疑公务员在保障房分配中享受“超国民待遇”的合理性。保障房的保障对象是“中低收入群体”，按照现行的分配政策，只要财产收入符合申请条件，即可通过摇号决定。财产收入确实是保障房分配基础，但标准的唯一性也忽视了保障群体的优先顺序。
“中低收入的”公务员和“中低收入的”老百姓应孰先孰后？——现状是公务员往往在“摇号”过程中总能占据优先。“社会保障体系的保障对象，应该是针对无力参与市场经济竞争的人，但公务员并不在这个体系当中。”纵观各国住房保障体系，几乎找不到为公务员提供实物型产权房的保障方式。普遍的做法是货币化补贴或政府持有，如住房补贴；也有少数和产权相关，比如法国，但也只是20年以上的旧房子。
保障房分配是难以斩断的利益链条，一是保障房可上市交易是利益驱动的根源。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。报告显示，1999年，经济适用房占商品住宅的比重达16.6%，开发投资额增长率达61.4%，在大举兴建后的第一年即达到历史最高点。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。原因何在？对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。而经适房不但可以带来财政收入，经适房的产权归属最终仅仅只有5年的限制，最终当做商品房堂而皇之的上市交易，即使不能上市交易也可通过租赁获得收益。这背后存在巨大的利益正是保障房丑闻频现的根源。
二是混乱的保障房管理。目前各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。准入门槛由谁来设，有哪些条件，是问题的关键。目前，绝大多数地方保障房准入门槛由主管部门制定，社会公众无缘参与，有的甚至是地方主管部门领导拍脑袋决定。管理上各地的机构设置大多为住房保障部门和居委会、物业公司，并由其进行日常管理和核查。实际上，仅靠物业公司的检查、管理是不够的，因为其作为企业，不具有相应的行政职能；物业服务合同约定的只是民事权利义务，不具有行政强制性。而管理上的混乱也给保障房再分配造成了障碍。
三是保障房立法面临的现实问题，立法滞后的保障房。立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的通常举措。美国、英国、日本、德国、法国、新加坡等国家和地区都先后为保障房立法。美国1937年即出台《公共住宅法案》，日本1951年出台《公营住宅法》，新加坡在上个世纪五六十年代先后出台《中央公积金法》、《新加坡建屋与发展法》等。我国关于保障房的相关规定均是出自国务院以及相关部委的通知文件，截止目前尚没有出台统一的保障房法规。香港的公营房屋制度已经成为全世界最好的典型之一，而在香港中原地产主席施永青看来，内地要学习香港，首先要制订一个完善的机制，以及需要一个类似香港房屋委员会的专职部门负责跟进。
另外是保障房地方立法的两个样本：厦门和深圳。2009年6月，厦门出台《厦门市社会保障性住房管理条例》，成为全国第一部社会保障性住房地方法规，继项目之后，2010年1月《深圳市保障性住房条例》出台。这也是目前国内仅有的两部形式较为完备的关于保障房的地方法规，但并没有引起各地的效仿。而值得关注的是，深圳保障房条例实施仅不到10个月，却准备开始“大修”。“骗购入罪”、“最高罚20万”“保障房永不得上市交易”、“政府永久持有”等条款目前已经进入讨论中，如果这两项提议最终能通过，无疑是保障房立法的一个突破。
香港“保障房”为什么没人虚假申请，一是轮候“上楼”过三关。香港的公屋制度实施了半个世纪，鲜见虚假申报的丑闻出现。香港人要想申请公屋，需要经过三道严格的资格审核，一旦虚假申报就被法律严惩。现在对公屋住户资格审查的制度越来越严。大多数香港人都不会去挑战法律，走法律的缝隙，因为这个代价是非常沉重的，一旦查出来，没有任何人可以帮得了你。二是公平分配保障金字塔稳定
根据香港现有的机制，香港公屋的建设到分配，再到管理和运营，全部由政府一手包办。同时，由于决策机构房屋委员会，民间代表并不缺席，也避免了政策过度向商界、地产界倾斜。除了一套完善、公平、透明的制度和法例，公民的守法在公营房屋制度中也相当重要，“因为这是政府的资源，资源是纳税人给的，不能任由某些人想怎样就怎样，最主要全社会有共识，知道怎样去执行，执行过程中有需要改善的就要改善，但只要定下来了，就要执行。”
谢逸枫
2012年2月23日