谢逸枫：2012年楼市“小阳春”会如期而至？
如“小阳春”再现 离楼市回暖为期尚早
导读：2012年年初，中国房地产市场呈现“混乱不堪”，调控不放松，保障房压顶，银根收紧，限购限价限贷“三限”不解，部分城市销售成交持续下降，房价打折逐渐扩大；部分楼市萧条，销售中心寒冷，市场震荡不安；房企跑路，降销售目标；业务剥离，房企并购；高管下岗，股东退出；业主维权，退房退定，砸售楼部。2012年1月全国交易额超千万的房地产股权交易达20宗，同比2011年上涨120%，资金紧张导致房企选择“甩股换钱”，“断腕”求生。2012年1月上半月开始，中国部分城市部分银行为响应国务院和住建部及央行实施首套住房贷款优惠政策的需要，支持和鼓励首套刚需住房需求，金融政策开始放松。但是其他限购和税收及土地等保障房政策却未放松。
2011年10月28日,十一届全国人大常委会第二十三次会议定上午9点在人民大会堂召开联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住房和城乡建设部部长姜伟新回应称，限购政策会取消，住房信息完善后取消限购。楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，试点的进程是先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国联网。如果信息系统建立完成，并把银行系统、财政系统、税务系统、公安系统等相关信息进行统一，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
《中国房地产报》：在2012年3月份，刚需爆发情况下，楼市“小阳春”会如期而至？如“小阳春”再现，是否表示楼市回暖，或者还是为期尚早？有请著名房地产专家、中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来从调控和成交及房价数据等市场角度，深度分析和发表其观点。
记者：今年房地市场“小阳春”的标准或者是有什么指标，有哪几个因素构成？
谢逸枫：判断楼市“小阳春”的标准有四个，一是到访量。即销售中心到访的客户流量。二是成交量。即月销售的成交量。三是供应量。即开发商推货的数量。四是价格。即销售成交价格出现明显上涨趋势。五是调控放松。限购限价限贷政策放松。楼市受到调控的影响，今年楼市恐难呈现“小阳春”。虽然个别城市的到访量与成交量有所上升，楼市“小阳春”乍现，但是供应量和价格依然是下降的趋势。
记者：你如何看待今年房市“小阳春”的问题，目前房地产调控是否如外界所传，部分地方政府因遏制不住放松调控的冲动，况且调控的尺度超过中央房地产调控底线，遭遇叫调的悲剧。在此情况下，调控不放松，但是“刚性需求”是此番“预调微调”的“口子”，三个利好政策下，楼市“小阳春”会如期而至？
谢逸枫：从调控角度看，即使刚需爆发，楼市“小阳春”很难如期而至，除非银根和限购及限价等政策全面放松，另外是开发商愿意降价20%。即使从信贷政策、交易税费等多方面让步优惠，压抑许久的刚性需求在政策“催化剂”下得以释放和引爆，楼市“小阳春”很难应运而生。目前房地产调控仅仅是局部微调，中央房地产调控不放松的态度未动摇，温家宝总理最新房地产调控表态透露，巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。后又表态为促使房价合理回归不动摇，促进房地产市场长期、稳定、健康发展作为调控目标。增加普通商品房供给和做好保障性住房建设和管理工作。不难看出，中央调控虽然主基调未改，要继续房地产调控。但放松的信号依然出现。
一是银根由收紧到松绑。金融政策松动，实行差异化房贷政策。截止到2012年2月16日，全国15城市将首套房贷恢复基本利率，未被叫停。相比年前异常严厉的金融政策，现在的房贷政策可以说已经“温柔”许多。回想一下，2011年许多银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍，而且“额度”紧张，客户只能排队“等待”。今年首套房贷利率多数已回归至基准利率，部分银行还出现9折甚至7、8折的优惠折扣，首套置业刚需可以得到更多实实在在的优惠。
二是各地政府纷纷减免税费，以促成交。2011年末开始，北京、南京、常州、马鞍山等城市，出台了交易税费减免的措施，北京、上海、天津等城市则上调了普通住宅价格标准。这两种举措为购房者减免的税费都相当可观，据悉，这些城市在实施新标准后，成交量立即出现了明显回升。
三是限价标准提高。考虑到去年价格控制目标和保障房开工任务完成及房价回落等投资投机炒房比例小的因素，截止到2012年2月16日，全国40个限价城市，有广东中山和增城市二个城市将限价标准提高，其他38个限价城市未放松。
四是限购政策不放松和房产税试点城市扩大计划未停止，住建部说住房信息完善后，限购政策会取消，估计今年内很难完成。截止到2012年2月16日，全国48个限购城市未松动一个，虽然广东佛山和四川成都有放松限购的通知，但均被叫停。
五是救市新政策被叫停。截止2012年2月16日，全国仅有一个城市放松税收政策。芜湖救市“昙花一现”惨遭流产。2012年2月9日，安徽省芜湖市出台房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。2012年2月12日，安徽芜湖市政府宣布，各项房地产新真格暂缓执行，这意味着，在是否算是“救市”的争议尚未有定论之前，三天之后，芜湖的房地产新政策已被叫停。
六是保障房继续开工新建。住建部拟扩大公积金援建保障房试点，渠道将拓宽。2月14日，住建部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求加快推进公积金监管信息系统建设，力争到今年年底实现百城覆盖。根据住建部工作安排，今年上半年将加快修订《住房公积金管理条例》，形成报送稿。修订后的条例将扩大制度覆盖范围，拓宽资金使用渠道，实行差别化存贷款政策，加大向中低收入家庭的倾斜力度。
记者：如楼市“小阳春”再现，房价是否会暴涨反弹？是否表示楼市回暖？
谢逸枫：即使因刚性需求的大规模释放，导致一时销售成交量上升，出现“有量无价”的“小阳春”，只能说是成交量的回暖，市场消化库存的正常反应。但是绝对不会引发房价的大幅上涨反弹，估计很难持续到一个月，除非后续有新的利好政策支持。否则谈楼市回暖是昙花一现，为期尚早。
谢逸枫
2012年2月16日