谢逸枫:12月全国百城房价仍上涨
中指院:2011年12月百城房价同比上涨2.86%
导读：中国房地产指数系统周三（2012年1月4日）上午公布，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格 为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与2011年11月相比，去年12月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自去年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5825元/平方米，比11月下降1.27%。
数据中显示，2011年12月住宅价格环比11月涨幅居前十位的城市为东营、新乡、衡水、汕头、廊坊、菏泽、乌鲁木齐、邯郸、宿迁、淄博。其中，东营和新乡环比涨幅在1.5%-2%之间；衡水、汕头、廊坊和菏泽环比涨幅在1%-1.5%之间；其他4个城市涨幅在0.9%-1%之间。另外，郑州、大连等27个城市价格环比11月上涨，涨幅均低于0.9%。2011年12月百城住宅价格同比上涨2.86%，涨幅较上月缩小1.2个百分点，是去年6月以来的最低涨幅。其中，5个城市同比涨幅在10%-15%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。2011年12月有20个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加11个。其中，芜湖、宁波、海口、苏州、重庆（主城区）、嘉兴、无锡、成都、泰州共9个城市跌幅在1%-5%之间，另外11个城市跌幅均小于1%。
中国100个主要城市12月份平均住宅价格为人民币8,809元/平方米，低于11月份的人民币8,832元/平方米，环比跌幅为0.26%，略低于上月的0.28%。 其中，60个城市的房价环比下跌，37个城市的房价上涨，有3个城市的房价持平。与上月相比，12月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。在跌幅榜上，金华、泰州、无锡、佛山、吴江等5个城市位居前列，均为此前房价上涨过快的热点城市，其中金华跌幅超过2%。东营、新乡、衡水、汕头、廊坊则领先涨幅榜，但涨幅均不超过2%。
2012年，中国房地产市场将走向何方?2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。2010年4月，本轮楼市新政启动，是年，7- 8月和年尾的两次大反弹，让开发商渡过了一个丰收年，调控沦为“空调”。2011年1月，中央政府加码楼市调控力度，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，市场成交量急转，调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续4个月下跌。
研究院最新报告统计，从全国来看，去年1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落;商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，去年1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。
2011年1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，但19个城市还是同比上升的，全国总体情况尚可。但“史上最严调控”政策的威力已在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。从重点城市来看，去年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%、7%，但去年9-11月单月同比降幅均在30%左右，降幅有扩大趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。
2012年中国经济遭受多重因素承压，本年度国内生产总值(GDP)增长率有可能跑至10年低位，经济增长率甚至可能不到8%，房地产市场崩盘的恐慌成为最大的风险威胁。从过去一年观察来看，房价下跌、房地产投资骤降以及出口放缓成为三大承压因素。房价持续下跌及房地产投资骤降，或给占中国GDP约一半的固定资产投资构成沉重打击。2011年底7000亿房地产信托兑换密集到期，已经开始着手针收紧对信托业的监管政策。开发商融资收紧，负债高企、销售持续冷淡和回款困难等因素，使得业界担忧房地产信托风险。
2011年中国贸易顺差急速缩窄，也可以想见2012年至少会有一个季度录得贸易逆差。亚洲邻国正在借助本币贬值赢得竞争力，而出于对中美贸易摩擦的担心，北京方面却不能允许人民币大幅贬值。还有一些不确定性较高的其它因素也可能拖累经济。房价下跌或影响到汽车、家具和家电的销售。虽说政府可以透过减税和下调进口关税等方式，来刺激这几类产品的销售；但在经济放缓时期，政府的税收收入也许已经面临着压力。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从12月百城价格环比数据来看，去年12月份百城房价连续第四个月下降，低于上月0.02%。从价格环比下的城市个数看，比上月增加了3个城市。从房价跌幅范围看，控制在1%以上下跌幅度。表明国务院调控已完全遏制中国部分房价上涨过快趋势，调控取得明显效果，目标已经实现房价从上涨到停涨再到下降的回归合理水平过程。
这轮调控中，与房价稳中有降伴生的是交易僵局的持续。如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。不容忽视，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生“误伤”。
从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。不排除一些二、三线城市房价今年仍然上涨。为防止上涨动力的“过快转移”，要通过责任机制严格确保政策执行到位。
同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。2011年12月份新建住宅平均价格较2010年同期12月份的人民币8,564元/平方米上涨2.86%，低于11月份4.06%的同比涨幅。2011年12月31日，发布的一份报告显示，2011年中国130个城市的土地出让金下降13%，至人民币1.86万亿元，表明去年全国土地市场非常低迷。
截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。 土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7764.3亿元，占130个城市总额的42%，这些城市主要是经济发达城市、沿海及省会城市。与2010年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多数同比减少。其中上海土地出让金1260亿元，同比减少16.7%；北京土地出让金1019.3亿元，同比减少37.9%；大连土地出让金529 .1亿元，同比减少59.7%。2011年全国130个城市土地成交楼面均价1061元/平方米，同比下跌16%；其中住宅类用地1473元/平方米，同比下跌12%。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，从12月百城价格同比数据看，12月百城房价继续保持上涨趋势，但是价格同比涨幅则大幅收窄，房价涨幅明显回落。这与每个城市的刚性需求有关。毕竟长春市是省会城市，城市的开放程度、流动人口等程度都相对较高，所以刚性需求更多。这种需求对支撑房价有一定的作用。
总体来看，2011年12月100个城市的住宅平均价格连续4个月环比下降，降幅与上月基本持平。百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延。降价楼盘多以新项目为主。年关将至，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2011年12月十大城市住宅均价为15588元/平方米，环比2011年11月下跌0.48%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。具体来看，2011年12月十大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆(主城区)跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。
同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。2011年12月，同比上涨和下跌的城市各一半。这份民间报告于每月初发布，与国家统计局的数据相一致的是，报告反映出的房价下跌通道已经确立。按照统计局的数据，2011年11月，全国70个大中城市中，已有49个城市新建商品住宅价格环比下降，上涨的城市仅有5个。
2011年12月十大城市住宅价格指数
城市 环比涨跌 同比涨跌
武汉 -0.02% 4.23%
杭州 -0.24% -0.56%
北京 -0.25% 1.48%
上海 -0.42% 0.65%
天津 -0.56% -0.06%
南京 -0.62% -0.53%
广州 -0.68% 4.26%
深圳 -0.70% 2.40%
重庆 -0.89% -2.55%
成都 -1.10% -1.19%
根据百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市数比上月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，12月上涨2.86%，较11月缩小1.2个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5825元/平方米，比11月下降1.27%。
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，12月十大城市住宅均价为15588元/平方米，环比11月下跌0.48%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下跌，其中成都和重庆（主城区）跌幅最大，分别环比下跌1.10%和0.89%，深圳、广州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之间，上海、北京、杭州、武汉跌幅在0.5%以内。
同比来看，十大城市平均价格上涨0.42%，涨幅降至年度最低点。12月，同比上涨和下跌的城市各一半。其中，广州、武汉、深圳、北京涨幅在1%-5%之间；上海涨幅小于1%；重庆（主城区）和成都跌幅较大，分别为2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以内。
楼市观望气氛已经形成。自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出。截止2011年12月28日,成交：一线城市楼市总体成交量相比 2010年下降19.49%。截止2011年12月28日,供应：全国主要城市楼市库存量均处在高位。下半年以来，销售萎缩加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。截止2011年12月28日,价格：在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价。
2011年，楼市风云骤变，对于房地产市场来说是不平静的一年，对于房地产开发商来说，是痛苦的一年。2011年国家继续加大对房地产的调控，先后出台了一系列的政策。限购、限贷、限价为特征的调控，成为2011年国家调控房地产市场的主旋律。国家极其严厉的行政手段、央行极度紧缩的货币政策，购房需求受到严格控制。强制硬推地方政府保障房建设，力求弥补调控下滑的商品房投资，为改变住房由市场单边供给赢得了时间。由龙头房企引领的降价潮从10月持续至今，各地成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌、三年来北京房价首次实质性下跌等等，一系列的现象表明了年轻的地产行业弥漫着悲观。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使房地产业健康发展，具体表现在如下方面：国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；国家进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。
货币政策微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。2012年，公积金贷款利率五年期以上由4.3%调整为4.9%；基准商业贷款利率，五年期以上基准利率由6.4%调整为7.05%。为保留现金，开发商已经在放慢项目建设的速度。银行受资本充足率上调所限，不指望能帮上多大的忙。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。
我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中，我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。
尽管中央要求继续执行限购的通知，一些地方政府已经开始悄然松绑限购令。价格走势仍然严峻,无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房计划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590万套。“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标。今年政府要进行保障房建设中期评估，保障房建设规模或将进行调整，预计2012年保障房开工建设目标为800万套，相比原计划的1000万套或将略有下调。
保障房能否成为楼市“稳定器”，保障房在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场”稳定器“的作用。我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷，保障房覆盖率不超过10%，远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。
不过，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人口成本将明显高出去年。今年保障房的资金需求将创新高，融资创新迫在眉睫。其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。
预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。
来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定引导作用。
不过,全面开征房产税还需清除三大障碍：信息障碍，要加快全国住房信息数据的联网；法律障碍，要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理；征收障碍，是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。建立房地产调控的长效机制必然要触动各方更多的利益。比如，个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以“雷声大雨点小”，一大原因就是此项工作涉及地方、部门之间的利益平衡，殊为复杂。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从近期中央经济工作会议来看，2012年房地产调控的总基调是“稳中微调”。因为房地产调控基本上是围绕经济运行情况来进行的，要配合2012年中国经济“稳中求进”的基调，所以，2012年房地产调控政策不会出现方向性调整。
谢逸枫认为，2012年房地产市场调控思路将围绕几个方面运行：第一，增加市场供应，尤其是增加保障房的供应。第二，继续遏制投机投资需求。第三，扶持首次置业。近日，住建部部长姜伟新表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这暗示2012年个人住房首套基准利率可能回调。第四，继续实行限购、限贷、限价政策，目的是防止房价在政策退出的情况下出现快速反弹。“但不排除地方政府对政策进行微调，比如已限购的48个城市里，房价回落、楼市萧条、土地出让金下降的城市，地方政府考虑到自身情况，可能在调控政策具体细节上进行调整。
2011年全国房地产市场新增大量库存，所以2012年市场主要目标是消化库存。但另一方面，当前全国土地市场已经转冷，预计2012年全国房地产投资额也将下滑，如果这种情况持续下去，过了库存消化期后，房地产市场可能再次出现供求失衡的局面，房价可能再次大幅反弹。去年调控政策对遏制投机投资购房起到了明显作用，今年调控的总体基调不会放松，但考虑到经济发展方面的因素，局部地区的政策可能出现微调，比如限购的区域、限购的对象、首套置业的基准利率等。
谢逸枫
2012年1月5日