如果单纯讨论调控，分明已出现超调的警戒线！

　　去年前三季度，新增房地产贷款为9923亿元，同比下降42%；其中，新增开发贷款为2199亿元，占新增总贷款的比重也从去年的7.4%降至3.9%。从近期新建商品房成交量来看，一线城市已低于2008年低点、二线城市接近2008年水平、三线城市普遍高于2008年；价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，之后3个月跌幅明显扩大。在二手房市场，北京等10个典型城市成交套数同比下降34%，近3个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。

　　去年全年楼市的各项数据并不那么糟糕，但去年11月和12月出现了明显的跳水！管理层对临界点的反应明显不足。这也印证了本轮楼市调整绝不是简单的“调控”，而是“转型”。管理层依托房地产业转型来推动中国经济转型，从外需主导转向内需主导、从投资主导转向消费主导、从资产增值转向激活实体企业！房地产市场本身也正在从“商品房”单轨转向“商品房+保障房”双轨！

　　不单单是调控，而是在转型背景下，房地产市场会出现明显分化！

　　一线城市核心区域由于其供应量有限，价格不会有大的变化，但周边区域房价将继续下行，甚至会延续到大城市的卫星城市，如唐山、涿州、廊坊等。二线城市市场风险加大：一方面供应量巨大，另一方面开发商的实力较弱，不排除引发大规模的降价潮。此外，二线城市内部将出现分化，城市间的差距将拉大。三线城市处境相对较好，如果按揭松动，可能会出现一定程度的反弹。

　　大型品牌房企走复合地产之路，通过调整产品结构来赢得经济政策的支持；中型房企将走专业化路线，依托产品的精细化赢得市场；小型房企可能关门或者被整合，再以专业投资人的身份出现。

　　这轮转型不是针对行业内的某个角色，而是产业链各环节共同面临的问题。“地产商”将转变为“房产商”，依托提高产品品质来挣钱；地方政府将从供地角色转变为产业推动者；个体投资者也进入“理性投资时代”，更多的将依靠专业投资机构。房地产行业将从以前的“超配”转向“标配”，包括银行信贷资金对房地产的支持、投资人对不动产的资产配置比例等。