楼市主动“去泡沫化”比被动破裂的震荡要小

　　所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

　　房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。

　　美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

　　《人民日报》发表署名“谢经荣”的文章对比日本楼市崩盘过程，称中国没有全国性泡沫。房地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。在过去20多年里，世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭，即1991年日本房地产泡沫破灭、1997年泰国等国家和地区房地产泡沫破灭和2007年同美国次贷危机相关的房地产泡沫破灭，对有关国家以至世界经济造成了巨大危害。

　　该文分析，房地产泡沫的产生、发展和破灭具有规律性：房地产泡沫发展过程具有暴涨、暴跌的特点；破灭时产生的影响大而恢复慢；房地产泡沫主要是区域性的。房地产价格受国家经济、金融、税收等政策的影响，因而与国民经济有类似的周期性规律，但房地产市场是否出现泡沫主要取决于城市市场状况。

　　从理论上讲，在市场信息充分的情况下，房地产市场交易价格同按租金计算的理论价格是相近的。如果交易价格上升过快、高出理论价格过多，就会出现泡沫，因而可以用交易价格高出理论价格的程度衡量房地产泡沫情况。由于人们对房地产的偏好，除了经济利益，占有房地产还有其他目的，所以交易价格通常会高于理论价格。

　　房地产泡沫产生快、破灭快，但并不是偶然的市场现象，而是同宏观经济因素密切相关的，是可以预测和防止的。这需要观察和分析以下两类指标：

　　一是预示指标，可预测房地产泡沫的产生。房地产市场同信贷、股票市场密切相关，房地产泡沫的产生是大量资金向房地产市场转移的结果，股价上升、货币供应量增加是房地产泡沫的源头。房地产贷款增长率同总贷款增长率的比值是预测房地产泡沫的重要指标，可以说明流向房地产业的资金增长情况，高于1说明流入房地产的资金较多。

　　二是指示指标，可指示泡沫的状态。首先是房地产价格上涨率同GDP增长率的比值。日本1985年前该指标一般在2以下，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高达6—8，出现严重泡沫。其次是房地产价格上涨率同CPI的比值。一般来说，物价上涨则房地产价格同样上涨；在出现房地产泡沫时，房价上涨速度快于物价指数。

　　对比日本产生房地产泡沫的经济背景，如货币升值、顺差过多、国内资本过剩、银行贷款利率高于企业利润率等，我国当前具有出现房地产泡沫的经济条件、社会背景。我国正处于快速发展期，这也是房地产泡沫的易发期。近年来，我国房地产业发展较快，1998年至2009年对国民经济增长的贡献率超过10%，成为推动经济发展的重要动力。2008年以后，我国一些城市房价上涨较快。根据前面所述的衡量房地产泡沫的指标来判断，我国并没有出现全国性的房地产泡沫。但一些城市房地产价格上涨过快，已超出一般居民的支付能力，个别城市处于产生房地产泡沫的边缘，需要引起高度重视。

　　保持治理政策的相对稳定，避免政策特别是金融政策调整过快过频。房地产泡沫产生和破灭的原因不同、程度有别，但一般同汇率、利率等金融政策的变化密切相关，它们突然降低或提高是房地产泡沫产生和破灭的重要原因。美国次贷危机以及房地产泡沫也同利率的突然变化有关。2000年—2004年美国连续25次降息，联邦基金利率由6.5%下降到1.0%；2005年—2006年又先后17次加息，利率由1.0%提高到5.25%，造成2007年后大量次贷家庭违约，房地产泡沫破灭。这些经验教训说明，对房地产这种长期投资进行调控，在政策见效后应相对稳定一段时期，稳定市场预期。

　　坚持采取综合措施治理房地产价格过快上涨。日本和美国采取单独金融政策治理房地产泡沫总体上是不成功的，由于措施过猛、房价下降过快，泡沫破灭，造成严重后果，经济长期萧条。如果日本降低利率前推出土地持有税、收紧银根，房地产泡沫可能不会发展到那么严重，造成的损失也不会那么大。这说明，金融政策的变化不仅要考虑物价、股市、产业结构调整、投资引导，也应考虑房地产市场的反应，考虑对房地产市场的调整和引导。在调控目标达到后，应有计划、分步骤减缓各种调控措施。

　　笔者认为，说中国房地产没有泡沫，这与中国大多数老百姓的感觉不符，房价的涨幅显然超出老百姓的承受力，房地产业也是制造两极分化的关键推手，房地产泡沫在一二线城市、三四城市表现程度不同而已。决策层注意到高房价的现实，持续两年坚决的楼市调控，货币政策调整，地价、限购、限贷、房产税、问责制、地方政府投融资平台的治理等一系列措施抑制投机取得成效，货币政策是楼市调控的核心，虽然楼市调控面临两难选择，但中国采取楼市主动“去泡沫化”与日本、东南亚、美国被动破裂的震荡要小，社会稳定、经济稳定、政策稳定高于一切。

　　货币政策对房地产开发依然从严，房地产开发贷款大银行利率涨两三成。根据央行此前公布的中长期贷款等数据，目前开发贷款的增量已降至近年来低位。因此，银行的房地产开发贷款利率继续上浮。而同时，昨日评级机构再对中国房地产贷款与地方融资平台贷款发警告，如果地方政府不提供任何支持,则地方政府融资平台贷款中的约30%将在未来三年成为不良贷款。  据悉，2012年上半年开始，2008年至2009年起息的开发贷款都陆续到期，这部分开发商面临“断血”危险。而如果开发商不能获得银行贷款，开发商不得不选择利率高企的地产信托，进一步加剧融资成本与开发商资金链紧张，导致开发贷款的违约风险进一步增加。

　　2011年四季度，多家机构发布2011年房地产市场状况和2012年走势分析报告，在当前市场形势方面，各方机构发布的数据基本支撑相同观点，即四季度房地产市场“量价齐跌”，陷入低迷。在房地产调控效果方面，多数专家和机构认为调控已达到初步政策预期。在后市走向及预测方面，谨慎乐观与悲观预警同时存在，市场预期初步出现转向。

　　众所周知，由于以往楼市基础制度建设滞后，市场信息极度不透明、不对称，购房者对房价走势缺乏理性预期，调控部门无法掌握购房者的个人住房信息，导致调控效果大打折扣。今年各地政府大力推动的个人住房信息联网，将为继续落实差别化信贷、限购等政策提供技术支撑，同时能有效打击保障房虚假申购、骗租行为，提升政府部门对楼市的分析监测和调控能力。

　　一年来，尽管开发商借助前两年“天量信贷”带来的充裕资金以及地方政府推行“土地财政”留下的较大利益空间，与调控政策展开周旋，死扛房价。但是，随着调控政策力度的不断加大和市场出现严重低迷，多数开发商开始由“天堂”进入了“地狱”，出现了“资金链”越来越紧的问题，在今年调控基调不变的大背景下，楼市理性发展有着哪些保障？业界普遍认为，最大保障来自调控政策的高压，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。统计显示，目前出台限购令的46个城市中，已有25个城市表示将延续限购政策。随着房地产融资渠道收窄，今年上半年开发商资金链将步入艰难境地，房价可能出现进一步调整，2012年房地产调控在供给方面有望出现调整。除继续抑制房地产投资投机外，将会进一步加大面对中低收入消费群体的保障性住房和小户型商品房的供给。房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于均衡。

　　有评论指出，在地方政府强烈的政绩驱动和“土地财政”拉动下，地价和房价才出现了严重脱离实际的上涨，房地产才会变成超过实体经济的“支柱产业”。只要地方政府不再沉湎于“土地财政”，不再用眼前利益替代长远利益，不再唯GDP，而是把工作重点转向发展实体经济、壮大实体经济，用实体经济保障经济的稳定发展、保障人民生活水平的提高、保障社会消费能力和购买能力的提升，那么，不仅整个经济社会发展会越来越和谐，房地产市场也会步入健康、有序发展轨道。反之，如果地方政府继续沉湎于“土地财政”、即时政绩，那么，就会给开发商以政府会“托市”的假象，就会让开发商继续死扛房价，最终，房地产市场就无法摆脱低迷状态。接踵而来的，就是各种各样的风险、矛盾和问题。地方政府要坚决按照中央的要求，坚定不移地加强对房地产市场的调控，坚定不移地下达保障房建设任务，坚定不移地对土地供应、资金供应等采取限制和控制措施。

　　去年实施的限购和限贷政策，挤出了房地产的投机性需求，目前国内楼市的供应量较大，销售压力不断增加；同时，房地产企业资金状况总体趋紧，迫使开发商降价销售以收回资金。因此，只要房地产调控政策不放松，今年房地产价格会延续下降趋势，不排除部分限购限贷地区出现大幅下跌的可能。此外，由于房地产商把有限资金投入商品房开发，土地购置面积由此减少，这意味着今年中期开始，房地产投资和新开工面积会出现大幅度下降，因此受未来供求关系变化和政策调整预期影响，房价大幅回落的可能性也不大。一般认为，2012年房价不会大起大落，仍然延续下降趋势，买卖胶着状态也将持续。一方面，如何保持政策的连续性和高压态势，对地方政府和开发商都能起到积极的制约与影响作用；另一方面，在保障房建设、资金供应、土地供应、规划控制等方面继续围绕调控，提出更加明确的目标和要求，出台相关的政策和措施，能够对房价产生有效的引导作用。