郭海臣（郭海臣思想社创始人）：“金九银十”搞不好要“一地鸡毛”

　　“我对今年的金九银十不看好，我认为，弄不好要一地鸡毛。”郭海臣开门见山的说。

　　第一、  限购向二三线城市蔓延是为金九银十“降火”。 

　　“从宏观政策方面来说，房地产市场调控效果明显的主要原因是限购和限贷。如今，限购、限贷政策从一线城市蔓延至二三线城市，政府实际上已经感觉到一线城市的挤出效应，造成了二三线的楼市上涨。这个时候，出台政策就是为了在‘金九银十’之前把楼市的火儿给降下来。从宏观经济方面来说，现在通膨太厉害，七月份通膨达到6.5，按国际来讲，5就是警戒线了。在这个大背景下，‘金九银十’之前政府一定要抓住调控不放松，调控关系到国计民生和社会稳定”。郭海臣认为，未来一两年房价上涨的可能性不大，并且，会呈现略降的态势。同时，现在海外的热钱虎视眈眈，进军中国楼市，诸此多重因素，决定了今年的“金九银十”的楼市政策一定不会放松。 

　　第二，急速扩张的房企要“降价保命”。

　　“金九银十部分地产恐龙企业将会降价自保，比如恒大，恒大的模式决定了必须要快速回笼资金才能维持高速运转，像万科这类企业才具备平稳度过危机的条件。”郭海臣认为，一些在去年有了一定的资金储备，在区域做大之后，开始向全国市场攻城掠地的房企，在今年的政策打压之下，将会遭遇发展的困难，通过降价才能维护资金链不被断掉，表现比较明显的，如恒大这类扩张迅速的企业，恒大在上市之后融到了资金，开始铺天盖地的发展，恒大在全国各地铺的盘很多。为了缓解资金压力，将低价策略运用的炉火纯青的恒大，如果首先降价，会带动很多开发商的跟进与效仿。 

　　第三， 今年“金九银十”是个坎儿！ 

　　“按照楼市自然发展的运行法则，一般在中国未来的几年内，房地产市场不会出现严重的大起大落的拐点，只会呈波浪式的起起伏伏”。郭海臣认为，今年的“金九银十”是个坎儿，如果房企全线降价，年底就会一地鸡毛。如果大型开发商可以坚挺，小型房企也可以挺，“主要看大开发商是否能够挺得住，大开发商的动向代表着行业的方向，我认为，开发商在今年下半年坚挺非常艰难。”郭海臣说。 

　　另外，还要看刚需能不能憋得住，即使普天之下的刚需能够憋得住，郭海臣认为，也不会在“金九银十”期间集中释放，主要是受观望情绪的影响。刚需购房一般是在年底回乡潮的时候出现，当刚需在年底积蓄或筹备到了一定的购房首付款之后，真正的刚需人群出手购房的机率才会大量集中出现，楼市能不能因为刚需购房出现反弹，这个很难预见，刚需造成的楼市上扬，一般只是小幅度、阶段性上扬，不会是长期性的极端反弹表现。　

　　“如果今年的金九银十下滑的厉害，年底小高潮的时候，刚需也能憋得住；那么，明年上半年楼市就会很惨淡了。如果到时候政策仍然不放松，刚需也释放不出来，明年上半年就是中国一些小型开发商的灾年。”郭海臣说。 

　　第四，春节前后，小型开发商可能出现“死掉”的危险。

　　“近期与开发商们交流，发现很多开发商都是在硬挺，虽然不如2008年金融危机时候艰难，但是都非常困难。”郭海臣说，“现在的情况是：有钱人不能买房子，没钱人买不起房子。今年上半年开发贷基本停滞，按揭贷极其严格，其他融资渠道风险很大。尽管刚需依然存在，如果“金九银十”的限购不放松的话，市场依然起不来，开发商已经经过了大半年的奋争，销售再起不来；那么，到年底的时候，一些中小开发商资金链就会出问题。” 

　　第五，上半年的价格坚挺是一种假象。

　　“目前开发量仍然居高不下的原因并不是市场繁荣、销售向好，是因为去年开发商普遍不缺钱。”郭海臣认为，开发商在前几年囤地、去年开发过剩导致市场旺势顺延，这是市场惯性的推动作用，还有就是，开发商找到了应对限购、限贷政策的有效营销途径和方法。 

　　第六，近期保障房对抑制房价作用不会很明显。　

　　“保障房今年下半年到明年上半年对抑制房价上涨的作用，依然不是很明显。”郭海臣认为，保障房今年年初才开始大规模投资兴建，真正大规模投向市场至少需要一两年的时间，稀释刚性需求需要一段时间来调整完成。虽然，保障房陆陆续续的交房对房价有一些抑制作用，但是，郭海臣认为，保障房在近期缓解市场刚性需求的作用不会太明显。

  　　第七，美国经济形势对国内楼市影响难界定。

　　“没有多少老百姓能够真正读懂美国的经济，尤其是国际经济和宏观经济与中国楼市的关系”，郭海臣说。普通百姓看到的只是世界经济的趋稳性和上升性的一面，股市阶段性下滑对楼市到底有大影响？这是个没有标准的答案。郭海臣认为，从老百姓购房的层面，尤其是刚性需求购房，到底世界经济形势对中国房价和楼市产生什么样的影响，老百姓很少能有人能够真正说清楚，大部分来百姓购房还是丛重心理。