选自《市场是怎么失败的》

　　在2003～2006年，当住房价格加速上涨时，很多关于房价的担忧不断见诸媒体7。在2005年6月，《经济学人》写道：“世界范围内住房价格的上涨是史上最大的泡沫8，为泡沫破灭时的经济衰退早做准备吧。”《新闻周刊》注意到，美国住房价格与租金的比率达到了历史高点，而且一些地区的房价以每年超过20% 的速率上涨。就在同一个月，罗伯特 ·希勒 （Robert Shiller），这位耶鲁大学著名的经济学家、2000 年最畅销书《非理性繁荣》 （Irrational Exuberance）的作者，告诉《巴伦周刊》说：“住房价格泡沫感觉就像1999 秋天股票市场的狂热。”9

　　这些预警信号被忽视的一个原因是，人们拒绝相信房价下跌。当资产价格以每年20% 或30% 的速率上涨时，持有或交易这些资产的人，没有一个愿意被告之他们新获得的财富只是一种幻觉。但是，不仅仅是房地产中介和产权公寓的共同持有人坚持认为住房价格上涨的趋势不会逆转，很多房地产领域的经济学家也同意这一观点。韦尔斯利学院（Wellesley）的经济学家卡尔 ·凯斯 （Karl Case）提醒我说，美国住房的平均价格自1945年以来每一年都在上涨。房地美的首席经济学家弗兰克 ·诺萨福特（Frank Nothaft），列举了一系列他认为支持高企且不断上涨的房价的 “经济基本面因素”，包括低抵押率、大规模的移民以及适量的新住房存货。“我们将看不到单一家庭住房价格的回落，”他坦率地说10，“这是不会发生的。”

　　随着房地产泡沫的持续，诺萨福特关于全国范围内住房价格单向上涨的观点，获得了美国政府的官方认可。2003 年4 月，在加利福尼亚州西米谷市的罗纳德 ·里根总统图书馆和博物馆，艾伦 ·格林斯潘坚持认为美国没有出现房地产泡沫。2004年10月，他指出房地产本身不会导致投机11，并解释说 “在房子出售后，房子的所有者必须搬走并寻找其他住处”。在2005 年6 月国会山的听证会上，他承认一些地区存在房地产 “泡沫”，但他排除了全国范围内出现泡沫的可能性，并认为住房市场是区域性的。尽管不能排除一些地区住房价格的下降，格林斯潘总结说：“这些住房价格下跌即便发生，也不会产生重大的宏观经济影响。”

　　在格林斯潘做出这些评论时12，本 ·伯南克刚刚离开美联储，辞去了自2002 年以来一直担任的美联储理事职位，就任白宫经济顾问委员会的主席。2005 年8 月，伯南克前往得克萨斯州的克劳福德向布什总统陈述经济情况，事后一位记者问他13：

　　“在你们的会议上讨论了房地产泡沫问题吗？”伯南克回答说讨论了住房问题，并继续说道：“我认为有必要指出的是，住房价格绝大部分都有非常强的基本面因素支撑……我们拥有大量的工作岗位、就业、高收入、非常低的抵押率、不断增长的人口以及很多地区土地和住房的短缺。”在2005 年10 月15 日向全国商业经济联合会所作的一个演讲中，伯南克使用了大致一样的话，说不断上涨的住房价格 “大部分反映了强劲的经济基本面因素”。9 天之后，布什总统选择他作为格林斯潘的继任者。

　　在2005年8月，也即伯南克前往得克萨斯州的两周之后，作为美联储系统12家地区银行之一的堪萨斯城联邦储备银行，将其年度经济政策研讨会的主题定为格林斯潘时代的经验教训。像往常一样，研讨会在怀俄明州杰克逊洞的高档度假胜地杰克逊湖木屋旅馆举行14。当时已经当了18年美联储主席的格林斯潘，致了开幕词。大部分其他演讲者，包括前财政部部长罗伯特 ·鲁宾、欧洲中央银行的行长让-克洛德 ·特里谢，都对这位美联储的老板极尽赞美之辞。“毫无疑问，格林斯潘是非常成功的美联储主席，”普林斯顿大学的经济学家和前美联储官员艾伦 ·布林德 （Alan Blinder）评论道15。拉古拉迈G. 拉詹 （Raghuram G. Rajan），这位芝加哥大学布斯商学院的经济学家和当时国际货币基金组织的首席经济学家，表达了一种更加批判的观点，反思了20 多年金融去监管化的后果。