谢逸枫:广东限购名单将圈定九个城市
广东18个地级市谁将限购城市名单榜？
摘要：为落实7月15日国务院常务办公会的精神，住建部已经对全国二三线城市房价完成全面布控，并着手草拟新一轮限购城市的名单。由于全国各大型城市基本上已经出台了针对非本地居民的住房限购政策，大量楼市中的投机、投资资本开始寻求新的出路。国家统计局公布的6月份70个城市房地产运行情况显示，房价涨幅同比超过5%的29个城市，均为二三线中小城市。新一轮限购城市的产生，将与住建部目前进行的监控直接相关。地处环渤海地区北京周边、以及其他大型中心城市周边房价上涨较快的二三线中小城市，有望成为新一轮限购的“突破口”。
根据国家统计局的数据，在“限购令”颁布半年多的时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购，或限购执行不严的二三线城市。上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。目前，限购的二三线城市的名单还未出炉，但由此引起的种种猜测也不绝于耳。全国已经出台限购令的城市共43个，限购很可能全国化，接下来预计限购的城市可能新增超过一百个。
谁是下一批被限购的城市将成为萦绕在房地产市场的最大疑问。从目前二、三城市的楼市涨幅来看，将被限购的城市可能超过100个。而在大城市周边，经济和交通都比较发达的二、三线城市最可能被限购。根据国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。这意味着，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。在一二线城市几乎全面限购的情况下，目前，部分二、三线城市却成为楼市调控的“洼地”。
继深圳、广州、佛山相继出台限购令后，广东省内哪个城市将成为限购大热？从珠三角的情况看，在广州、深圳、佛山率先实行限购后，大量投资性资金从限购城市流向了非限购城市，导致珠海、中山、东莞等城市上半年楼价都出现了暴涨，最高涨幅同比超过四成。在珠三角城市中，哪些将最先入围呢？小时经济圈的东莞、惠州、珠海、中山等地的房产受资金关注程度最高。而在粤东西北地区部分地区，由于当地楼市基数较低促使涨幅也甚为惊人，像梅州等经济落后但发展很快的城市，本身也会有一定的涨幅空间。在素有“广州的后花园”之称的清远，吸引了大批广州投资客前来买房；在毗邻深圳的惠州大亚湾地区，深圳客的比例最高达九成。
另外是依靠当地房价快速上涨的根本动力依然是实体经济的牵引。广州、深圳辐射到中山、珠海、东莞、惠州，由限购而被挤出的核心城市的购房需求助推了周边中小城市的房价上涨。在东莞和惠州，在今年“两会”后就曾出现限购传言，最后还是无果而终，但无论如何，限购令是悬在珠三角楼市上空的一把达摩克斯之剑，楼市的神经始终保持紧绷。
今年上半年广州一手房价涨幅不到2％，楼市调控已经初见成效。不过，随着一线城市成交萎缩，二三线城市成交量大增，仅仅控制一线城市的楼价涨幅无疑难以扭转全国楼价的飙升今年年初，不少城市制定的房价调控目标为“房价涨幅不超过同期GDP或人均收入增长水平”，按此标准，多个珠三角城市都已超越房价调控目标红线，也许符合“房价上涨过快”的标准。相比珠海、中山、东莞等二三线城市，已经执行限购的广州、佛山、深圳三地今年上半年楼价涨幅相对得到一定程度遏制。
同属沿海地区的广东至今仅广州、深圳、佛山三城限购。新一轮限购城市名单中，粤18个地级市谁将榜上有名？广东目前仅有广州、深圳、佛山三个城市实行限购的局面很快会被打破，珠海、东莞、惠州等城市都可能会步入限购的行列。这些大城市“后院”的二三线城市最容易加入限购队伍，将有9个城市（珠三角范围内的珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆的九个二三线城市均面临“被限购”）主要位于珠三角地区。
这些城市都有其共同特点：房地产投资增速持续高涨，土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均呈现快速上涨，其中不乏外地资金大量介入当地房地产市场。但是，广州的限购目前不会扩大到从化、增城两个县级市。
2011年房地产调控继续保持高压态势，对广州市场的影响已经显现。根据阳光家缘网签数据显示，2011年1月1日至6月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为444万平方米，同比去年上半年的347万平方增长28.0%，成交套数为38152套，比去年同期的30916套增长23.4%。在价格方面，2011年上半年广州十区二县一手住宅均价为12016元/平方米，同比去年上半年的11114元/平方米上涨8.1%。
从上半年区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价达18709元/平方米，同比上涨19.3%；成交面积为163.5万平方米，同比下降0.4%；新四区与二县市一手住宅均价则为8053元/平方米，同比上涨16.44%；成交面积为283.1万平方米，同比涨幅为52.0%，占广州十区二县交易面积的比例为63.7%，比去年同期的比例53.6%多了10.1%。尽管上半年广州市场房价和成交量对比去年同期仍呈双双增长势头，但随着限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策的效力发威，房价快速上涨的势头得到明显遏制。
广州市国土房管局发布了6月全市10区权威的房地产市场分析报告，数据显示，今年6月，广州10区新建商品住宅网上签约面积54.72万平方米，同比增加60.2%，环比增加7.0%；网签均价12914元/平方米，同比上升10.4%，环比上升3.5%。虽然数据显示广州房价上月出现上涨情况，但考虑到去年6月，广州市网签均价曾创下11700元/平方米的低位，今年6月房价的同比反弹并不应该被过分解读。
广州市国土房管局数据发现，今年上半年，广州10区网签均价为13168元/平方米，同比去年上涨幅度仅为1.9%，远远低于广州全年预期的GDP增长幅度。按照这样的趋势发展下去，广州完成全年的调控目标难度不大。在连番调控和限购升级的情况下，广州楼市今年上半年的网签面积达到303.3万平方米，比去年同期不降反升，同比增加达到23.5%。
广州上半年保障房开工率达到40.7%，比全国开工率低一成。不过，今年广州市保障房建设任务空前艰巨。广东省下达给广州市的保障性住房目标任务是8.5万套，是去年目标任务的3倍多。截至6月28日，广州市本级负责建设已经动工建设的保障性住房涵盖了廉租房、经济适用房、公共租赁住房和限价住房等所有保障房类型，共有22725套，另外各区中，除了中心城区的荔湾区已经动工建设2594套限价房，位于萝岗、花都、增城等地保障性住房的开工数量也都超过了1000套。另外，在已开工的广州市保障房中，公共租赁房占比过半，达到14073套。
数据显示，珠三角几乎所有未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围，随后，大批资金从限购的城市流向了非限购城市，房价破调控红线的珠三角城市。广东省统计局数据显示，广东房地产投资增速持续高涨，1-5月，广东房地产开发完成投资1501.85亿元，同比增长30.9%，增幅比1-4月提高1.8个百分点。这个数据远远高于广东省统计局年初预计的全年房地产开发投资增速在15%的水平。
深圳炒房客重点“关照”的珠三角区域将进入全面限购时代。今年上半年，该地区仅有广州、深圳、佛山三市限购，大批资金从限购的城市流向非限购城市，导致后者房价大涨。从官方公布的上半年数据看，房价涨幅超过同期GDP增幅的珠三角城市批量产生。珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等城市房价上半年同比上涨超过两位数，珠海房价涨幅甚至超过四成。珠三角城市全面限购箭在弦上。
比如珠海市，在广州、深圳、佛山限购后，顶着“特区”的光环，又兼广珠城轨开通、珠港澳大桥兴建、横琴开发等多项利好，珠海这个“暂不限购”的珠三角城市已经成为了房产投资者趋之若鹜的首选。根据数据，珠海上半年商品房销售均价高达12283元/m2，比去年同期上涨超过四成，被纳入“房价上涨过快”的二、三线城市行列基本无悬念。在今年4月举行的一次新闻发布会上，珠海也被省住建厅负责人点名，指出珠海2010年的涨幅达到38.4%，是全省去年12个商品房均价涨幅超过21%的城市中涨幅最大的。珠海在珠三角的未限购城市中楼价涨幅最高。
比如惠州市，根据惠州市房产交易中心统计数据显示，2011年1~6月，惠城区新建商品房网签成交均价为6534元/m2，较2010年上半年的5362元/m2同比上涨22%。深圳限购后，有相当数量的深圳客进入惠州，惠州楼价因此更加坚挺。惠州会不会限购？惠州房产管理局一位负责人表示，就当前情况看，惠州出台限购令的可能性不大。因为惠州山水资源丰富，土地供应暂时还不成问题，同时，惠州目前的房价仍处于价格洼地，出台限购令的外部因素不足。
比如肇庆市，住建局官方网站查询的数据显示，今年1-6月份，城区新增商品住宅面积达77万㎡，较2010年下半年的110万㎡环比下降30%，与2010年上半年的75万㎡相比，则基本持平。如果单从市住建局网站的商品房交易信息系统实时数据来看，从1月份的4961元/㎡到6月份的5811元/㎡，城区商品房价格的涨幅已经达到了17%。但由于该数据未将商业楼房与住宅楼房数据进行分列，因此价格并未完全体现商品住宅的准确成交均价。但不可回避的是，总体价格上涨的趋势却已经相当明显，这无疑对全年的价格调控目标带来巨大压力。
比如中山市。据统计，今年上半年中山市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上比如中山市，半年的5129元/平方米上涨了17.4%。在加息、限贷等一系列政策调控下，中山一手住宅价上半年比去年同期涨了17.4%。表现出下降的只有购房者按揭的数量，楼市的资金面越来越紧，商业贷款和公积金贷款均在不断收紧。6月份中心城区一手住宅均价达到7847元/m2的最高纪录。进入7月份以来，中山楼市网签明显下滑，7月上旬全市网签宗数和面积比6月下旬分别下滑了21%和30%，为近4个月来的最“差”纪录。
比如东莞市，今年上半年东莞全市住宅签约均价达8179元/平方米，达到历史最高，同比上涨约16.8%。2011年上半年东莞新增住宅供应约235万平方米，同比增加近两成。上半年住宅签约面积约275万平方米，同比大增五成，上半年全市住宅签约均价达8179元/m2，达到历史最高，同比上涨约16.8%。此前，东莞公布2011年房价年度控制目标为涨幅不超过8.5%，即房价控制在8200元/m2以内，而这一数据已经突破东莞年内8.5%的房价控制目标。
比如江门市，江门楼价一向低于珠三角其他主要城市，房价受整体市场的宏观调控影响较小，中心城区的楼价仅为广州的四分之一。江门楼市最为活跃的蓬江、江海两区，2010年住宅均价5394元/m2。今年以来，江门楼市则发生了一些变化。由于广州、深圳、佛山限购，有大量的资金涌入江门。今年上半年江门的楼价已超过6000元/m2，涨幅超过11%，甚至个别月的整体价格达到“7”字头。
比如清远市，而素有“广州的后花园”之称的清远，随着碧桂园、恒大、万科、方圆等大中型开发商陆续进驻，包括碧桂园假日半岛、恒大金碧天下等知名清远大盘拔地而起，吸引了大批广州投资客前来买房。统计资料显示，2007年清远市新建商品房成交均价仅为2303元/㎡，但到了2010年，成交均价跃升至4880元/㎡，涨幅达到112%。到了今年6月，清远市新建商品房成交均价更攀升至4918.9元/㎡，继续保持上涨的势头。清远市住房和城乡建设局官网则显示，7月至今，全市成交楼房均价6230.2元/㎡，其中新城均价已至7603.46元/㎡。
清远市房管局网站发现，作为清远楼市的传统成交大户——新城，2011年1-6月成交面积388283.56平方米、成交均价5209.66元/平方米，相比去年同期分别上涨了42.2%、15.8%，今年7月的成交均价更是站上了7513.25元/平方米的高位，单以清远市新城为例，2011年2月份，其销售套数为384套，成交楼房均价为4959.49元/平方米；2011年3月份，其销售套数为601套，成交楼房均价为4975.45元/平方米；2011年4月份，其销售套数为611套，成交楼房均价为5021.95元/平方米；2011年5月份，其销售套数为596套，成交楼房均价为5185.46元/平方米；2011年6月份，其销售套数为401套，成交楼房均价为5963.2元/平方米；2011年7月份，其销售套数为423套，成交楼房均价为7448.43元/平方米；广佛限购后，清远楼市的火爆程度可见一斑。
比如韶关市，2005年房价约1670元/㎡；2006年首次突破2000元/㎡大关；2007年成交量猛增三倍，价位涨至2670元/㎡；2008年受金融海啸影响成交量有所下降，房价涨至3000元/㎡；2009年韶关楼市成交量在2008年基础上翻了一番，年度均价3200元/㎡左右；2010年，成交延续2009火热势头，最高月均价却超过4500元/㎡。自广深佛限购之后，韶关房价上涨并未止步，官方数据显示，韶关房价水平已经超过4800元/㎡，直逼5000元关口。广深佛限购后，水涨船高的不仅仅是珠三角地区，粤东西北地区部分地区涨幅甚至更为惊人。
比如湛江市，今年4月份，湛江市市商品房成交量为1096 套，成交总金额为587786317 元。5月份我市商品房成交975套，成交总金额556009030 元，成交均价为6383元，成交量下降了11%，成交金额下降了5%。而6月份，我市商品房成交量为746套，成交总金额为415180636元，与5月份相比又分别下降了24%和26%，但成交均价上涨了约514元。
主要理由：一是前6个月平均价格上涨幅度大和价格变动快，二是前6个月房价上涨过快，房价过高。三是前6个月开发投资增长过快，出现投资过热。四是符合参考因素。比如土地财政压力小和外来投资投机炒房需求旺盛及外来流动资金大等经济发展过快，空置房高等。随着“金九银十”传统销售旺季即将到来，为防范全国房价出现反弹尤其是未限购城市房价过快上涨，中央有必要进一步加强调控政策的执行力度，扩大限购范围，将是其中最主要的措施之一。
在现有限购城市基础上，今年新的限购名单至少增加到50个以上的二、三线城市，甚至可能扩大到100个以上，覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。不出意外，住建部全国二、三线城市新一批限购名单将于8月份出炉，以防止‘金九银十’价格反弹。不过，今年下半年首批限购城市的数量，应该控制在20个到30个二三线城市之间，看下市场反应和效果及执行情况，目的是防止房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入。
数据显示，今年上半年，全国43个已实施限购的城市中，有33个新建商品住房成交面积比去年下降。限购能产生楼市‘速冻’效应，限购范围的扩大，将进一步压缩开发商腾挪的空间，包括扛住高房价的能力。针对“限购令”，楼市博弈各方的“对策”层出不穷。有些开发商则采取“商住混搭”的开发方式，以绕开限购政策。部分开发商还改走“高端路线”，天价豪宅项目不断增多。像北京钓鱼台7号院部分房产，今年单价人为翻倍，每平方米一度标价30万元。除了开发商和中介，少数地方政府也“暗度陈仓”。
由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。从购房角度来看，限购风声传出后，短时期内部分城市的楼市的成交量与成交价势必会迎来一波小高峰，以规避限购令出台而带来的不利影响。这与先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似。二三线城市一旦实行限购，由于担心房价大幅下跌，不少持有多套房产的市民会选择突击卖房、落袋为安。另一方面，对这些小城市而言，若是进行长期限购，对于当地的经济发展来说恐怕是一柄双刃剑。
从近日各大发展商公布的半年报及发展商销售排行来看，虽然调控频频，但大发展商的业绩似乎并未受到影响，销售业绩排行和销售面积排行的门槛均较去年有了明显的提高。这些大型房企取得这些成绩背后是高运转及加大三四线城市布局所取得的成果，但发展商进入三四线城市的同时也在推高这些地区的房价，当这些城市房价上涨过快后，引起的将是中央的注意，限购范围将再次扩大。此外，由于连续的加息和提高存款准备金率，贷款渠道收窄，贷款成本增加，大部分发展商的资金链正面临着巨大的危机。
多重因素夹击下，发展商的经营风险正在逐步加大，且不排除未来部分发展商资金链将面临断裂的可能。而在需求端，自从限购限贷后，一二线重点城市的投资型和改善型需求已被明显抑制，市场购房主体转为以一、二次置业的刚性需求者为主。随着加息的不断提高，一、二次置业的刚性需求者的购房成本正在不断提高，之前因通胀压力加大、利率倒挂而产生的购房保值需求在连番加息之后已有所减弱，再加上贷款难度加大及还款成本的提高，消费者的购房意愿正受到空前的抑制。在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下，楼市的深度降温已是“大概率事件”。
围堵从一线城市挤出的投资资金，深化全国楼市调控的效果，将是下半年楼市调控的主要方向。应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”，实施“治本之策”，将调控引往长效化、制度化。“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。
但是，单纯依靠这两个指标出台限购措施，实际上是“治标不治本”，只能从行政角度短期内解决个别二三线城市房价上涨过快的现象。目前筹资、购买环节有限贷、限购等短期政策约束，但明显过于依赖行政手段。今后，应在持有、出售等环节，提高房产税、空置税、暴利税等调节力度，长效化遏制炒房投机行为。