谢逸枫：广东从化增城两市“没资格”限购
建议从化增城两市政府：暂时不限购只限价
摘要：2011年7月15日，住建部已经开始调查分析部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。今年初，广州版限购令出台前后，关于增城、从化是否应该纳入限购范围就曾几度“变脸”，最初市国土房管局相关人士曾表态，增城、从化将纳入限购，但政府最后公布的穗版限购令中，没有明确从化和增城也纳入限购范围，而是要求两市在3月底前制定本区域贯彻落实意见。最终两地政府选择不限购但限价的政策，试图在符合上级政府调控要求的情况下，保持当地楼市的成交量不受调控影响。
作为广州仅有的两个不限购区域，增城、从化经过2011年上半年实行了限价政策，楼价高位运行的压力明显减少,价格逐渐回落。如果执行“限价+限购”的双限政策，将对当地楼市产生重要影响。自限购政策作为行政命令，是投资者难以越过的鸿沟，而其他的货币政策或是财政政策，对于有实力的投资客是形同虚设。所以对于遏制住房投机作为首要目标的调控而言，“限购令”是调控政策中迄今为止最有杀伤力的武器。目前增城的二手交投十分活跃，在一手楼供应难以满足投资需要的情况下，投资客大举进军二手市场，甚至部分楼盘还因此出现了一、二手楼价倒挂的现象，如果实行限购政策，对当地的二手市场将产生直接影响。
今年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议不仅强调严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责外，更首次提出房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施。继深圳、广州、佛山相继出台限购令后，广东省内哪个城市将成为限购大热？去年逃过一劫的增城从化会否戴上限购令的“紧箍咒”？今年上半年逃过“限购令”紧箍咒的从化如今神经再度绷紧，随着国务院发布通知，首次提出房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施，有消息称，从化很有可能在短期内出台限购令，部分别墅项目已经暂停开工，同时更推出员工内部销售计划，加快回笼资金的步伐。
今年从化市和增城市销售价格上涨幅度原则上不得高于10%。在今年4月严厉的限价措施下，增城和从化的平均价格涨幅开始逐渐回落。4月8日，增城出台楼市调控措施：4月1日后领取预售证的楼盘，要按照规定全部限价。在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格，对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价作为参考底价，增城市的参考均价为7033元/平方米。在7033元/平方米的基础上再涨5％，即7385元/平方米。
实际上，与增城相比，今年上半年从化房价走势相对平稳，2010年从化市网签成交均价为6787元/平方米，按照从化城镇居民年人均可支配收入年均增长11%计算，从化市2011年房价控制目标约为7533元/平方米，今年1-6月份一手网签均价为7577元/平方米，房价略超“红线”。为了抑制房价上涨势头，从化市于5月份发布《从化市国土资源和房屋管理局关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确提出要严格控制一手住宅价格涨幅，楼盘销售价格涨幅原则上不能超过10%，否则将不准销售。限价令的作用立竿见影，4月份从化市一手住宅均价为7856元/平方米，5月份上冲至8292元/平方米，但在限价令出台后6月份均价下跌至7453元/平方米，环比大跌近10%。
根据阳光家缘数据显示，去年上半年增城、从化楼市均价分别为7179元/平方米和6975元/平方米，成交套数分别为7751套和1274套。而今年上半年增城、从化楼市均价为8579元/平方米和7577元/平方米，成交套数分别为7870套和3206套，两地楼价同比分别上涨了19.5%及8.6%，成交套数则同比上涨了1.5%及151.6%。按照房价涨幅要低于增城市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅，今年增城一手房网签均价不能超过7771元/平方米。但上半年增城楼市均价已经高达8579元/平方米，超过限价目标10%，限价政策并未能实现量稳价降的预期。
数字是最有力的说明。根据阳光家缘数据显示，去年增城成交了16880套新房，位居全市之首。今年上半年，在广州全市成交总体大幅下滑的情况下，增城成交了7870套新房。尤其是限价后的5月和6月，成交量更是高达2014套及1697套。城楼市的风险正随着空置率的大幅上升日渐积聚，要纾解的路无非有两条：一是让增城变成像番禺一样适合常住的区域；二是靠本地买家来逐步消化空置存量房。但无论哪条路，都要经历一个很长的历史时期。
面对欲来的调控，讨论最多的是从化和增城这两大直属广州的县级市。在今年年初“新国八条”出台时，增城和从化就曾一度被认为会被限购，但最终则以“限价”的方式代替。如今两市会否再次陷入限购泥潭是主要的争议点之一。数据显示，今年1-6月，增城一手住宅均价为8578元/平方米，同比去年增长了22%，而从化一手住宅均价为7577元/平方米，同比增长了10.9%。从“限价”的角度来看，从化刚好踩在增长11%的房价控制目标线之上，而增城却大大地超出了调控目标。根据国务院常务会议中指示的意见，增城和从化尽管已经在限价之中，但也有可能再被加入“限购”。
我认为，如果按照今年1-6月份增城一手网签均价达8578元/平方米和从化7577元/平方米，超过房价控制目标警戒线11.5%和8.6%，增城和从化限购看是达到,但是如果按照4月限价之后,从化和增城两市价格回落的情况看,不具备限购的条件。是否要再进行限购，要等即将召开的季度分析会后才能做出判断，但目前房价涨幅仍在控制目标内，并未有超标。
我们应该从多个方面进行分析,而不是单一的不合理指标作为限购的条件。增城、从化限价效果越来越明显。况且限价之后再限购不符合政策“先例”规定。否则“双限”政策同时实施，对增城、从化不公平。目前，全国并没有哪个城市既实施限价，也实施限购的。
7月12国务院会议“新国五条”明确针对的是“房价上涨过快的二、三线城市”，才要采取限购措施，而在限价令执行后，增城、从化显然并没有出现“房价上涨过快”的现象。4月中，增城出台限价目标，规定二季度的房价调控目标调整为5%。随后，从化市效仿增城单盘涨幅限制的规定，出台了“升级版”的限价令，规定单个楼盘销售价格上涨幅度原则上不得高于去年的10%，否则将办不了商品房预售许可证，开发商将被“禁售”。
根据网签数据显示，今年4月，增城一手楼成交均价为9969元/m2，实施了限价令后，5月增城楼价立刻有所反应，回落到8576元/m2；到了6月均价只有7896元/m2。从这三个月的价格走势不难发现，虽然增城并没有完成当初制订的“7385元/m2”的二季度均价目标，但增城楼价不断回落已是不争的事实。
今年4月从化出台“限价”政策前，一手楼成交均价为7856元/m2，5月份由于网签延后的关系，一度出现飙升，上涨至8292元/m2，但到了6月份，楼价跌至7453元/m2。从这三个月的价格走势来看，从化显然也不属于房价上涨过快的区域。所以，对增城从化实施“限购”似乎还缺乏数据支持，但可以肯定的是，现行的“限价”政策对两区域的楼价已经起到了明显的抑制作用，因此，“限价”肯定不会“松绑”。
我建议两市政府，广东从化和增城两市暂时不限购，因为限价政策实施三个月后，对两市房价今年价格控制目标可以完全完成。一是从化和增城两市房价明显逐月回落，房价下降幅度达到今年价格控制目标。二是从化和增城两市开发投资额增长小甚至有逐月下降的痕迹，未出现过热的投资增长。三是从化和增城两市房价不属于房价上涨过快和高房价的三四线城市。四是考虑到其他的因素。
由于从化和增城两市的本地经济发展缓慢和今年承担保障房建设重任及土地财政收入压力大等承担广州市中心人口转移的重任，另外是空置大。但是，如果广东从化和增城两市房价在7月和8月上涨过快和投资增长过快及楼市过热等其他因素出现，可以考虑实施限购政策。不过，在广东从化和增城两市限购政策实施之前，应该先取消限价政策，避免伤到两市经济发展。
谢逸枫
2011年7月25日