渣打银行的调查也显示，30家开发商中，只有7家表示过去6个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降，10家表示价格持平；二手房方面，半数受访开发商称所在城市房价没有发生变化，8家表示价格上涨1%到10%，只有4家称价格出现适度下降。交易量的明显萎缩并没有是楼市的价格出现显著下降。延续了过去两年以来的严厉调控，中央各部委及各地方政府纷纷出台了严厉的“限购”和“限贷”政策。从目前看房价调控目标尚未达成，下半年政策难言放松。破冰在即，量价交换将是大势所趋。
据渣打测算，到今年年底二线城市库存水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。这项调查由渣打银行全球研究部针对成都、南京、武汉、石家庄、西安和中山的30家房地产开发企业经理或销售主管所作。楼市库存增加的不仅是二三线城市。最新数据显示，上周末11大重点城市的新房住宅存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。而北京市新房住宅的库存量已经逼近11万套，也创今年高点。
比如，顺德目前的新房库存量已达到1万套左右。另外，之前受到压抑的买家需求或许将逐步释放，在经过接近半年的观望期后，不少刚需买家已经蠢蠢欲动。一旦楼价出现松动，下半年的顺德楼市成交量极有可能出现“井喷”。“金九银十”是下半年楼市推货与成交的传统旺季，然而，受调控政策和市场成交的影响，今年下半年的推货高峰有望在七八月间提前到来。调控政策的消化、成交市场的回暖以及开发商的库存压力，是下半年推货高峰的重要动力因素。近期随着可供选择的产品增多，加上大部分开发商都对产品价格进行了调整，在即将到来的推货高峰期前，预测消费者仍然会保持观望。一旦市场供应和下降通道形成，则成交量可能大幅回升，市场在年末依然可维持一个较为活跃的水准。
与此同时，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了16.8%。根据年内北京供应的期房平均预售价24675元/平方米计算，春节后新增积压库存市值为376亿，而目前京城积压的商品房库存总市值已达到8219亿。包括北京、广州、上海、南京等全国主要城市住宅库存量快速上升，成为市场关注的热点。其中，北京商品房库存突破十万套。北京中原最近一份京沪广深的存销比表明，北京为14.8，存销比创3年来最高。即在不新开盘的情况下，市场可售房源可供按照之前半年的平均水准销售近15个月。
上海的存量按照上半年的销量情况，需要12.4个月。北京超过上海。而深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等城市形势更不乐观，均已超过15个月。7月初11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。以北京为例，逼近11万套，也创今年高点。相比春节前上涨了近1.5万套，预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。
从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。
很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。很多开发商已储备了大量资金以应对风险。而且，正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示，2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低，其中仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
据北京市统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%；其中，商品住房累计可售面积303.5万平方米，同比增长27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。
库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。
无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。
14日公布的数据显示，上半年北京市新建普通住房成交均价为13948元／平方米，比去年全年的14847元／平方米低6.1%。但与此同时，北京市商品房市场价格仍然陷入僵局，一些房地产项目的价格仍居高不下。不过，从6月份市场呈现的最新动态来看，北京市房价松动的迹象已经更加明显，而且近几个月来，价格停涨的房地产项目迅速增加，楼市天平正进一步向量价齐跌倾斜。从市场走势看，预计下半年北京房价僵局有望打破，而且随着北京市一些调控政策持续发力，不仅能稳定今年的房价预期，也使明年房价的稳定得到一定保障。 上半年北京市新建普通住房成交3.8万套，占同期新建住房成交总套数的86.8%，成交均价为13948元／平方米，比去年全年的14847元／平方米低6.1%。据链家地产市场研究部统计，截至7月14日，北京新房住宅存量已达10.8万套，逼近11万套大关。住宅高库存的积压效应会逐渐显现，将推动房价下行。“以价换量”势在必行，随着新房价格下行趋势的深化，楼市将逐渐进入买方市场，下半年房价僵局有望打破。 市场从量跌到价跌的变化将在三季度趋于明显。价格调整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近政策频出，预计3季度房地产的统计数据很可能继续萎缩。一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。在住宅供应上涨，而签约下降的双重影响下，下半年全国大部分城市楼市中住宅存销比有可能超过2008年。 政策继续收紧的基调已定，一是从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，除北京外，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。再有，全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，上涨的余地依然很大。显然，实际政策效果取决于各地落实情况。相比开发商，地方政府对楼市“限购令”的出台可能更着急。 开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式应对，而地方政府却不得不卖地。此前审计署的数据显示，2010年底，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%，分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿，在地方债务严重的当下，很多地方政府高负债运行。现在土地出让金已成为地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上，一些地方甚至占到80%以上。而一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上，多则达五成。在保障房建设资金的压力下，地方政府大有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市，在土地出让金的利益冲动下，中央政府在严格执行房地产调控政策方面，将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。 今年全国各主要城市房地产市场清淡的格局已被业界普遍认同，但房地产市场中非住宅产品将获投资青睐，也成为今年下半年最大的看点。2011年上半年与住宅销售消化相反的是，写字楼销售同比增加13%。特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市商品房销售面积中的写字楼占比从15%上升至20%。随着住宅限购令在全国范围的蔓延，部分资金抽离住宅市场，流入商业地产，将使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在。 国信证券统计，从6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗数高达37宗，一个半月的流拍数量几乎超过上半年流拍数量总和。土地市场趋冷正在加速，但这无碍调控政策的加码。限购政策的普及无疑是在雪上加霜，最终形成房地产市场的供给不足。 国信证券数据显示，2011年上半年受限购、限证等房地产调控政策影响，全国130个城市土地出让金为7524亿元，虽然同比仅减少5.5%，但环比则大幅减少37.6%。7月20日，国土资源部土地利用管理司发布数据称，今年上半年，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期的13316.80公顷相比，增加24%，但仅完成全年任务的21.6%。商品房限制发展的同时保障房并没有达到预期效果。这一点，管理层显然已开始意识到，并在努力做出转变。
全国城市地价动态监测系统7月17日晚发布数据显示，2011年第二季度全国地价总体水平小幅上升，环比增速持续回落。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势；长江三角洲和环渤海地区综合地价同比增速也呈回落态势。在中央政府及地方政府不断加大保障房建设力度，限购、限贷、限价“三限”日趋严厉的政策高压下，地产市场逐步平缓回调趋于降温。但经济总体增长、通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下，土地价格总体反弹压力不可低估。 在严厉的调控政策持续加码的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，二季度各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%，较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产是成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得高度关注。 中国指数研究院对全国130城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，同比下跌了5.5%。而2010年全年全国土地出让金高达2.9万亿元。今年上半年土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。今年上半年，土地出让金额最高的前十个城市总土地出让金额达2856亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。其中上海位列第一位，土地出让金额为492.71亿元，但同比下降达22%。北京以303.58亿元的土地出让收入位列第三，同比下降达52%。大连位列第十位，土地出让金额为193.21亿元，同比下降达50%。可见，在2010年年度土地出让金排行前三位的城市，虽然依旧进入土地出让金的前十名，但收入下降幅度巨大，传统的土地热点城市在本轮的调控中已明显降温。 今年二季度全国主要城市的地价监测情况。二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平米，同比增长8.85%，但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。监测显示，第二季度全国主要监测城市地价总体水平为3000元/平方米，商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%，较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点；同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。今年二季度，在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率最高。 政策不会放松，全国性限购可能开始。首先：政策是长期的：上半年的房价尚未实质性下跌，统计数据更多反映的是结构性变化，全国性的拐点依然远未来到。新国五条的出台再次传递了政策长期性稳定的信号。其次：政策以平稳为主，国五条依然以稳定和执行为主，调控重点转移到一线城市执行，二三线城市限购上。第三：拐点出现不会太早，从上半年的楼市情况可以看，开发商的资金压力增加，但还未到拐点，房价依然是政策的关键点，价格一旦继续坚挺，调控加码可能就再涨。 何时出现价格拐点，首先：统计局70个大中城市简单的价格指数不能反映市场实际情况，目前影响楼市的更多是70个城市以外的城市。其次：限购不会带来价格调整，供应量才是决定因素。多个城市虽然供销比已经接近08年纪录，但是大部分是建立在最近限购成交量萎缩的情况下。第三：供应量达到顶峰2-3个月后，市场将明显变化。从目前来看，包括保障房及普通商品房，预计都会在年内达到供应高点，也就是说今年四季度到明年初将可能是市场明显的拐点，但是最后是否出现拐点取决于开发商的资金链。 限购执行探讨。首先：限购城市扩散比例，国五条要求部分上涨较快的二三线城市需要限购。二三线目前未限购的城市超过150个。首先在统计局公布的70个价格指数城市中，未限购的30个城市涨幅明显超过限购城市。其次：部分四线城市是否应该限购，在京沪广深四特大城市周围的城市带，有很多四线城市，这些城市最近都选择了限价来避免大城市限购带来的溢出性泡沫。这些城市需求的50%以上都来自大城市。而房价也已经逐渐远离当地人均收入，后续的调控措施选择将明显影响一线城市。 7月20日，二三线城市限购措施出台后的第8天，国务院再次出台房地产调控措施。先后两次国务院会议的共同议题：保障房。政策上最大的区别：前者是“限”，后者则是“放”。从限制购买商品房，到加大商品房土地供应并配套保障房建设，如此频繁调控的背后，根本意图还是确保调控成果：房价合理回归与保障房顺利推出。一方面，让保障房顺利推出。7月20日召开的国务院常务会议强调，“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。”这可能意味着中央正在尝试各种改革确保保障房顺利推出。 自去年以来，中央一直在尝试各种改革方式，尤其在保障房上。例如，此次会议将此前的土地出让方式由主要的“招标拍卖挂牌出让制度”变为“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”，这种转变可达到在抑制地价、房价的同时，解决保障房供地问题，让保障房顺利推出。未来国家一方面加大保障房建设，另一方面可能会放宽对商品房市场的管制，将商品房交给市场。不过，前提条件是保障房能顺利推出。另一方面，让房价合理回归。今年初，调控政策对一线城市实施限购后，现在又将扩至二三线城市。7月12日国务院会议提出对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。未来限购政策可能全国化，新增的限购城市名单可能超过100个。 数据显示，相比5月、6月份70个大中城市中的一、二、三线城市，房价环比涨幅分别为0.13%、0.14%、0.07%，其中三线城市房价涨幅最小。根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前十个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。因此，这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施的可能性非常大。 大面积和长时间的限购政策只会矫枉过正。中国房地产问题的结症首先是地产繁荣的红利没有用好，其次是收入分配结构不合理。从现有调控手段来看，并未触及这两方面结症，而是“妖魔化生产者”和“情绪化打压需求”，若这种思路不变，终将造成多输——经济下滑、财政减收、有房人财富缩水、无房者雪上加霜。而且政策反复，也导致财富挤出效应。 另外，从过去几年数据上看，土地出让金在地方财政中占重要地位，是地方财政收入的重要补充，个别城市土地出让金收入规模甚至超过地方财政预算内收入。由于2009年开启的“四万亿投资”后续工程今年还需继续建设、水利及保障性住房的硬性任务也得抓紧完成，土地市场若持续低迷，地方财政将会面临很大压力。保障房建设本质上是地方政府的“让利”行为，若财政吃紧，其保障房建设压力或会强行转嫁给一些央企或地方国资背景的企业，由这些企业来“让利”，从而使这些企业的盈利水平下降。同时，“土地市场低迷”也意味着未来商品住房的供应会减少，2009年房价报复性上涨，其中一个原因就是：市场复苏后，由于2008年土地市场低迷，导致2009年供应跟不上。 现在中国的房地产市场似乎正在走三年前的老路。调控一年多，从实施的具体措施来看，有“纠偏”必要。特别是6 月份的销售量反弹更抢眼。从国家统计局公布的房地产数据上看，季调后的单月商品房销售面积从5 月的0.91 亿平方米上涨至1.04亿平方米，环比上涨14%。这些现象引发了决策层对未来房价反弹的担忧。因为去年曾有过类似的教训。2010 年4月的地产调控之后，交易量也出现了明显的下滑，但是一方面由于后期政策预期的稳定导致交易量过快反弹，另一方面供给的增长又没能跟上需求的恢复，使得房价重新开始过快上涨。 政策的频频“重拳”让银行捂紧了 “钱袋”。高位运行的房地产开发贷，也在紧缩的政策下放缓了 “步伐”。然而，在刚性需求和有限供给的天平两端，宏观调控政策的力度并没有在房价上充分体现出来。今年下半年房地产开发贷款融资将更难，政策有可能会继续加码。对房地产企业而言，贷款申请遭到银行拒绝已经并不新鲜，而大多银行都以“没有额度”为由加以拒绝。从资金来源来看,开发商回笼资金力度加大,但资金压力仍然较大。6月房地产资金来源8651亿元,同比增长34.5%，连续2个月回升，其中自筹资金增幅较大，达到40.2%。 银行之所以在减少房地产开发贷款规模的同时，不做长贷，将资金回流速度作为一项重要指标，其根本原因在于防止开发商囤地，让他们赶快建，挤出捂盘的“水分”。与此同时，政府从控制需求入手，制定了限购政策，也是希望能引导房地产市场实现 “以价换量”的转变，这项任务可能将在下半年继续推进。如果市场在下半年依然得不到回暖，降价也就是开发商的唯一出路。控制需求、严控开发贷、房价松动，将是今年下半年和明年上半年房地产调控的“三部曲”。以标杆房企目前的资金状态，普遍能撑到2012年年中而保持资金链不出现全面断裂，年内资金链将处于紧而不崩的状态。但是，假如宏观经济和信贷持续紧缩，房地产调控再强化或升级，融资环境恶化，开发商资金链的安全性或将锐减。只有房地产企业到了生死关头，降价才是真正的开端。到那时，房地产企业就不会在乎赚多赚少了。 上半年持续收紧的调控政策迫使地价涨幅回调。预计下半年，随着紧缩性政策细化和落实、货币信贷常态回归，市场整体宽裕流动性逐步有效回笼以及调控政策威力继续释放，各主要城市居住地价将总体趋稳。今年以来，中央及地方政府不断加大保障房建设力度，在限购、限贷、限价“三限”政策日趋严厉的政策基础上，银根进一步收紧，上半年六次上调存款准备金率、三次加息，对开发企业资金面的持续施压，使企业高价抢地状况基本缓解，房价地价逐步平缓回调。但是，持续向好的国民经济支撑了地产场稳中有升态势。强劲的刚性需求，加上通货膨胀率持续高涨、人民币升值预期导致境外热钱流入，持币观望者在“避胀”需求压力下开始入市等，土地价格总体水平反弹压力不容忽视。 综合各类因素，要避免地产市场再度过热，目前一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化，二要谨防三四线城市曲线规避调控政策。与此同时要看到，目前我国房地产市场调控中的一些根本难题尚未有效破解，如土地、金融、税收等政策的综合协调能力有待提高，地方政府追求局部经济发展的内在冲动依然强烈等等，都属于长期的制度性因素，亟待从体制改革层面早日有效破题。
2010年土地市场异常火爆，特别是在下半年，土地供应逐月递增，呈阶梯状上行。2010年6月底全国土地出让金为7875亿元，但至年底时，土地出让金已达19948亿元，全年约6成的土地成交集中在下半年。今年政府大力建设保障性住房，全年计划供地21.8万公顷，相比2010年的12.63万公顷增加72.6%，是2009年和2010年实际供应量的两倍。如此大的供地任务在上半年并未在土地市场上有所表现，下半年各地的土地供应是否会有明显的增加，还需拭目以待。