谢逸枫：广州玩土地“勾地”炒作悬念
广州打开土地“印钞机”
摘要:2011年3月30日下午,广州市国土资源局发布《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，今年广州市将推出35块住宅用地，62块商服用地，面积分别为3.37平方公里和2.2平方公里，主要分布在琶洲、大学城、新客运站、珠江新城及白云新城。根据《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，去年底启动了2011年市辖区经营性用地出让计划编制工作，现该计划已经市政府批准。
通告显示，今年广州市市辖10区正式出让计划安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。其中位于中心区域约1.97平方公里，占比正式商品住房用地58%。
根据2011年广州市市辖10区正式出让计划安排了商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。限购百日,广州土地众生相,连续4月无新增土地供应。
除正式计划外，市辖10区今年预安排了4.47平方公里的商品住房用地，以及3.3平方公里的商服用地，将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。如果按照容积率2计算，广州市2011年供应的住宅地，约可建成674万平方米住房，与去年广州住宅销售总量657.23万平方米基本持平。
2011年商品住房用地正式出让计划3.37平方公里的供应总量高于2009、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。同时继续加快推进“三旧”改造，今年的正式出让计划安排了“三旧”改造用地0.66平方公里，其中居住用地0.43平方公里。
由于今年受国家政策调控影响，保障房建设的需求挤压部分土地供应量，考虑到开发商拿地的积极性，相比去年出让计划少了很多。如果同去年出让计划相比，今年政府推地量实际还算是缩水了的，根据2010年广州房管局5月份公布一份当年土地出让计划显示，正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中，中心六区用地占40%，尽管此后该局对于土地出让计划有所调整，但依照最初的既定出让计划，今年出让商品住房用地仅为去年的44%，缩水了近六成。
2010年5月11日,广州市国土房管局详细公布2010年度土地出让计划,20多平方公里土地全部在网上公开,具体土地位置和面积和盘托出。这在广州卖地史上尚属首次。广州2010年将增加商品住房用地供应规模,今年商品住房用地供应总量控制为5平方公里,具体宗地将在纳入出让计划范围的7.67平方公里用地内安排。这一计划供应总量是近年来最多的。在纳入正式出让计划的7.67平方公里的商品住房用地中,中心六区用地占40%;番禺区、花都区占19%;南沙区、萝岗区占41%。
除正式计划外,2010年还预安排了2.04平方公里的商品住房用地,以及2.96平方公里的商服用地,将根据市场运行、土地储备等情况适时适量推出。此外,2010年增城市拟公开出让居住用地0.93平方公里,从化市拟公开出让居住用地2.59平方公里。2010年市属十区实际公开出让住宅用地1.84平方公里，低于去年初计划供应近5平方公里的目标。
广州2010年住宅用地供应量为1.97平方公里，基本完成年度供地计划的下限，即2平方公里。截至2010年12月21日，今年广州已经出让住宅用地共32幅，总占地面积197.1732万平方米，总建筑面积438.2528万平方米。这一供应总量还比不上去年出让的一个巨无霸项目——亚运城，其占地面积就达到2.63平方公里。与2009年全年4.1平方公里住宅用地供应量相比，也不到去年供应量的一半。但比2008年的1.73平方公里宅地供应量要多一些。今年广州住宅用地楼面地价约6300元/平方米，同比上涨超过60%。楼面地价同比上涨较多将对未来的房价有影响，将成为推动房价上涨的因素之一。
广州2010年出让住宅地块31宗，土地面积1.89平方公里，总建筑面积421万平方米，土地出让金278亿元。由于中心城区地价屡创新高，广州市今年住宅用地出让平均楼面地价己达6615元/平方米（如图示），比2009年上升23%。若扣去中新知识城住宅用地平均楼面地价400～500元/平方米的定向供地特殊因素，则2010年广州全市平均楼面地价上升至8623元/平方米，比2009年大涨60%。2010年广州中心六区平均楼面地价亦上升至11723元/平方米。
如果问2010年房地产行业什么涨的最快，相信答案不会是房价，而是地价。随着12月21日番禺、东圃地块的成交，广州今年出让宅地的楼面地价达6908元/平方米，比去年的4135元/平方米大涨67%，远高于房价上涨的速度，广州地价上涨速度过快，积蓄下来的收益预期必将在未来2-3年集中爆发，房价将再一轮上涨。广州2010年6908元/平方米的楼面地价，却比去年高出了67%。特别是2万元/平方米地王的出现，让广州地王向一线城市水平靠拢。
笔者认为,广州今年土地供应计划的总量萎缩和减少,主要是三方面原因,一方面是在去年到今年国务院猛烈的楼市政策调控下,银根收紧和货币政策的收紧及开发商融资渠道的成本提高等国土部对土地空置的打击和提高拿地门槛及拿地支付资金短等一系列政策,让开发商拿地越来越谨慎。另外一方面是由于受到限购政策的影响,一线城市的销售成交大量下滑坡,影响到开发商的资金回收,甚至影响到市场的购房气氛,让购房者观望趋势越来越明显。其他方面是保障房过量上市，挤压商品房市场,开发商对市场预期的观望心理和未来政策调控坚硬的态度。
尤其是今年1-3月份广州土地市场底价成交或流拍或重拍或开发商暴露出对拿地欲望的不强烈性,都表明今年土地市场会是萧条.同时,去年地价上涨过快,引起中央的重视,因此,国土部对地价进行了监督。广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天。扩张的开发商并不多，实际上压力最大的是地方政府，一些地方政府的资金链在未来可能就会像2008年的房地产开发商一样，有断裂的危险。
笔者认为,今年卖地形势不容乐观,今年以来，随着新“国八条”以及限购等政策的压力，广州的土出让市场开始从去年的火热中降温。目前广州市土地市场出让计划和开发商拿地兴趣都将受到新政影响，很多房地产企业都因为限购将面临资金吃紧，所以在土地市场上将表现谨慎。这次广州土地出让各只有一家报名，说明开发商很畏惧调控。特别是在大城市限购政策背景下，很多开发商转战二三线城市，广州周边城区的土地出让将难现火爆场面。而且今年卖地将很难产生“地王”，底价成交也将对周边楼市产生影响。
《预算报告》显示，2010年全国公共财政收入中，税收收入达到73202.30亿元，增幅23%，远超去年规划的8%的增幅。其中，国内增值税为21091.95亿，增长了14.1%，国内消费税为6071.54亿，增长了27.5%.而在2009年，全国财政收入中的税收收入为59514.7亿，比上一年增长9.8%.从财政收入看，过去一年税收收入大幅增长。
根据《预算报告》显示：2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元，完成预算的201.9%.其中，国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%.《预算报告》称，主要是土地供应增加、地价总体水平上升以及收入管理加强等因素所致。
调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多;六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。开发商频频拿地、不断制造地王的背后，正是由于地方政府对土地财政的高度依赖。七是目前通胀高位震荡,物价上涨过快。八是房地产企业资金运作项目门槛过低,导致土地空置和囤地及捂盘.九是市场流动性过剩,导致房地产市场价格上涨过快,购买力旺盛。十是商品房预售制度和土地出让制度等未改革。
土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币，同比增加70.24%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。相关数据显示，2010年的全国财政收入高达8.1万亿元，这意味着仅土地出让金一项就占了财政收入的三分之一。通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。
根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计2011年广州土地出让金收入达到646.5亿元。但如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。加之今年还将要求开发商在部分商品房用地上配建保障房，这也将影响开发商的拿地热情。广州今年土地出让计划很难完成，预计今年地价水平将比去年回落30%，土地出让规模也有可能减少。
广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计2010年广州土地出让金收入达到646.5亿元。将这一计划与2009年、2010年广州市预算执行情况进行对比：2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%;市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。
2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%;市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%。而报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%;市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。
根据广州市财政局向广州市人大十三届六次会议提交的该市“2010年预算执行报告和2011年预算草案”显示，2010年广州国有土地使用权出让金收入455.6亿元人民币;2011年国有土地出让金收入计划为646.5亿元，比上年增收190.8亿元。
广州市2010年土地出让金为341亿元，同比下降28%，但比2008年仍高出180%。其中，近75%是通过出让住宅用地获得。住宅地成交市场活跃，出现了不少“地王”，也使得购房者担忧买房成本增加带来的房价上涨。有限的商品住房资源难以满足需求，保障性住房缺口大以及土地价格、建筑安装成本上涨等因素是房价上涨的主要原因，今年房价仍有上涨预期。等一系列重大战略政策的出台带来了新的住房需求，刺激着房价上涨。
今年经营性用地出让计划主要导向是继续坚持土地供应服务和保障民生、促进产业转型升级，根据市场需求保持适度的土地供应规模，着力优化供应布局和结构，主要特点有：一是着力增加中心城区商品住房用地供应。纳入正式出让计划的3.37平方公里商品住房用地中，中心六区约1.97平方公里，占58%。二是大力发展现代服务业。今年继续增加商服用地供应，居住用地与商服用地供应量的比例约3:2。2011年商服用地正式出让计划安排琶洲、大学城、新客站以及珠江新城、白云新城等重点功能区0.57平方公里用地。此外，还对琶洲、医药港、金沙洲、大学城、新客站等地区的商服用地做了预计划安排，将视土地市场情况适时推出。
三是优先供应产业园区用地。产业用地的出让遵循向工业园区集中和节约集约利用的原则，优先保障我市重点发展的高新技术产业、先进制造业、现代物流等现代产业园区2.85平方公里用地的供应。四是继续加快推进“三旧”改造。今年的正式出让计划安排了“三旧”改造用地0.66平方公里，其中居住用地0.43平方公里，商服用地0.23平方公里，充分发挥“三旧”改造拓展发展空间、优化城市功能、促进产业转型、改善人居环境的综合效益.
根据增城、从化市反馈的信息，今年增城市拟公开出让商品住房用地0.61平方公里、商服用地0.16平方公里、产业用地0.16平方公里;从化市拟公开出让商品住房用地0.35平方公里、商服用地1.32平方公里、产业用地0.57平方公里。
由于土地供应到住宅上市仍有两年左右的时间周期,所以今年的供地计划更多作用是稳定预期,很难让房价在短期内下降。
“新国八条”广州版细则出台，广州楼市进入“限购时代”，
主城区限购后成都周边郊区房价将会有所上涨，而地价与房价的关系将在郊区土地市场得到淋漓体现，但由于广州版限购仅仅是暂时实行，土地和房价最终以什么样的方式呈现，限购对土地的影响仍需看限购时间长短。由于2010年年底放量的大宗土地在一定程度上已经透支了今年的部分土地，因而今年第一季度土地市场的低迷也是在情理之中的。
今年4、5月的土地放量应是本季度政府的按正常计划执行的。土地市场低迷势态受政策影响较大。由于春节前后房地产新政频出，政策所带来的影响已经开始深入影响土地市场变化。2011中国楼市已进入保障房时代，商品房的开发模式，及产品模式都将发生深刻的变革，而保障房用地也从以前“配角”转变成市场“主角”。
2011年1-4月份，广州共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场之低迷可见一斑，土地市场未破冰成功，开发商举牌拿地很谨慎。
而根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元。如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。在新一轮房地产市场宏观调控的当下，“增加居住用地有效供应”正是此番调控的重要内容之一。
在调控逐步深入、土地市场冷风乍起的背景下，广州即将迎来土地供应高潮，集中“押宝”勾地制。
2011年5月19日，广州市国土资源和房屋管理局网站公布了《芳村、白云、番禺等17宗地块公开出让预申请公告》，广州市首次大手笔推出17地块，供开发商自报志愿进行预申请。17宗地块，其中居住用地7宗;商业金融用地4宗;商住用地2宗;商业用地2宗;金融办公用地1宗;公共服务设施用地1宗。推出7幅住宅地块，相当于过去5个月推出的量，占今年计划推出住宅地宗数的两成。这部分住宅地用地面积共约23万平方米，可建成49万平方米住宅。
按照出让计划，今年，广州市市辖10区将推出商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。广州新一轮土地供应正式开闸，一口气公布17幅地块出让的详细信息，涉及土地出让面积高达366231平方米，堪称广州土地市场今年以来规模最大的一次土地集中供应。其中，9幅住宅、商住用地，分别位于广州大学城、金沙洲等热点区域，总用地面积为232750平方米。
今年的居住用地出让计划中，安排了大学城4宗、约3.64公顷的用地出让。可能是原先的住宅地进行了切割，单幅住宅地面积变小导致。大学城恢复住宅地供给，最主要的考虑因素，是大学城教师公共租赁住房建设项目的一期用地已经得到了落实大学城4幅住宅地的容积率都比较高，达到了3.1。过往，住宅地出让容积率一般在2左右。这可能也是大学城最后的住宅地。在2010年，广州市国土房管局曾表示，整个大学城共有14块可进行招拍挂的住宅用地，已卖出11块地，只剩下3块住宅地。开发商在预申请时要填写承诺拿地价，如果最终没按该地价报价并导致“流拍”，该公司1年内不能在广州拿地。首次如此大规模的“勾地”，是新政下政府防“流拍”新举措。
2011年6月3日,广州市国土房管局表示，广州首次大型土地推介会将在2011年6月8日召开。在此次土地推介会上，广州将重点推介琶洲-员村、珠江新城、白云新城、大学城、广州南站等重点功能区的54宗共2.2平方公里商服用地，以突出给力转型升级的主题;同时特别宣传推介广州27个保障房项目以吸引社会力量参建，突出给力幸福广州的特色。此外，还将推出3.37平方公里商品住房用地,六成在中心六区。
2011年广州市辖10区已正式计划出让商品房用地、商服用地和产业用地总计约13平方公里。对于此次推介会推出的项目，已有约百家企业报名参会，一些国内大型房地产企业有意“勾地”，现场将有12宗商服用地现场签订“勾地”意向书。
2011年6月8日星期周三，广州市将在广州花园酒店国际会议中心首度举行大规模土地推介会，广邀国内外开发商，现场将签约对12宗商服用地进行“勾地”。广州市国土房管局局长李俊夫昨日透露，此次土地推介会筹备了3个月，主推琶洲、大学城、广州南站以及珠江新城、白云新城等重点功能区用地，共54宗地，主要为非住宅地块。
目前已有包括上海绿地在内的上百家国内外房企慕名而来，想在广州觅地。值得关注的是，广州南站板块350米商业“地标”用地也将抛出“橄榄枝”。此外，广州还计划在员村地区增加昊天化工厂等旧厂用地。
很显然，从今年1~5月份卖地情况看，今年不少地块以底价成交。说明开发商的拿地态度比较谨慎，一方面是楼市销售成交下降和调控的影响及去年土地储备超额，另外是开发商的口袋资金不多和融资困难及房贷政策收紧等负债的因素，让开发商“望地兴叹”。。毫无疑问，根据现在的市场情况看，大部分土地不会被开发商疯抢。
从目前来看，调控风暴持续，广州楼市阴晴不定，房价高位盘整，各路开发商疯狂抢地的火暴场面不再出现，土地市场已经悄然降温。北京、上海、广州等地接连出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。今年广州1—4月份，广州共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场之低迷可见一斑，说明广州“押宝”勾地制度在一定程度可以解决流拍的现象，但是低价成交或者导致房价下降的预期。
比如，5月24日，北京市土地储备整理中心新推7幅土地，7宗地块分布于崇文、顺义、房山及通州，崇文区涉及1幅，其余6幅均在市中心区之外。崇文区这幅地块也是北京今年为数不多的市中心地块之一。出让土地普遍以非市中心区地块为主，且相对优质普通住宅地块也少之又少，是目前国内许多城市土地出让的一大特点。
最新的数据显示，前一周监测的20个主要城市土地整体推出量有所下跌，住宅土地虽供应量有小幅增加，但由于前期供应量萎缩，近期成交量持续下跌。前一周，全国20个主要城市共推出土地163宗，较前一周减少9宗，土地面积共计638万平方米，环比下跌26%，一线城市集体缺席住宅用地活跃度前十大城市，活跃度居前的普遍为二三四线城市。住宅用地占土地供应总量比例继续低位徘徊。20个主要城市共推出土地638万平方米，其中住宅用地仅占推出总量的26%，共计169万平方米。
2011年年初，成都楼市延续了10年底市场回暖的火爆态势，新房成交量屡创新高，新房周成交面积甚至突破40万平米;2月，受春节传统旺季等因素影响，成都市商品住宅成交面积大幅下滑，随后迅速反弹。然而，成都版限购令的出台，使得“楼市热度”戛然而止，成都楼市瞬时跌入冰点，房地产行业步入下行通道。
自今年1月以来，成都国土局几乎未有新推商品房建设用地公告，让成都土地市场陷入了持续冷清之中，暂停的土地招拍挂市场让需要不断拿地、持续经营的开发商感到恐惧与慌乱。就在成都土地市场持续冷清了近4个月后，5月9日，成都土地市场终于迎来了节后第一场拍卖，5宗土地成功拍出，成都土地市场在经历了几个月的沉寂之后终于破冰成功.同时，这也是2.25成都限购令出台后的第一次土地拍卖，新政下成都土地市场走向成为了大家关注的焦点。
从榜单的数据来看，房企土地储备非常惊人，但也不能一概判定开发商是在囤积土地，应该从开发企业的开发能力来衡量其土地储备，如果开发能力强，多储备土地就是出于企业正常经营的需要;如果储备量大幅超过其开发能力，则会影响市场供应。2011年的调控严厉程度和深入程度将大大改变市场预期，从而影响房企拿地的积极性和节奏，因而今年房企拿地规模会低于去年。
从目前情况来看，房地产市场迅速萎缩，限购令让开发商叫苦不迭，部分开发商资金链吃紧，使得不少开发商拿地愈加谨慎。进入3月后，保障房用地占据土地市场的半边天，而土地招拍挂市场供应依旧持续处于地位徘徊，“0”拍卖现象依旧在继续.由于2010年年底土地市场放量频繁，透支了2011年的部分土地，而政府部门又不断传递出加大保障房建设用地供给，缓解楼市供需矛盾的声音，致使春节过后成都土地市场持续低迷不振。今年土地市场难有往年的火爆景象。
于市场热度不够，不少地方政府纷纷调整土地出让节奏，尤其是对市中心的优质高价住宅地块，延后甚至暂时取消出让计划。期土地成交的主力中，一线城市比例快速下降，二三线城市成交体量比例上升较快，这也与一线城市可供土地量有限和地方政府“被动捂地”有关。目前地价也未见明显好机会，只能期待后市。对房地产企业城市进入选择的调研结果披露，企业更青睐二三线城市发展。对于由热转冷的土地市场，高达八成的企业表示目前是拿地的机会，并会择优拿地。在拟进入二三线城市中的企业中，重点关注高端住宅产品、打造城市标杆的比重最大。
