提要：有数据显示：2011年4月，15家典型企业通过招拍挂方式新增土地总建筑面积约260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的最低纪录。万科披露的月度信息显示，今年1月新增土地12宗，但之后便陷入明显下滑，2、3月份均新购项目3个，到4月份更减少为1个，即在广州以收购的方式获得总建筑面积57.2万平方米的万科红郡项目，而该项目其实也早已经在万科广州公司的运作中，不能真正算是当月的新增土地。保利地产的土地扩张也呈现相似轨迹，该集团在前4个月新增土地10宗，其中2月份5宗，3月份3宗，4月份2宗，有逐月走低的趋势。 纵观2011年前四个月，剔除比较特殊的2月份，15家典型企业拿地总量基本呈逐月下降趋势。金地集团今年前4个月的新增土地也不多，尤其是最近3个月，仅在南京新购一宗土地。

  资深房地产专家谢逸枫表示，调控前景的不确定性，使开发商拿地热情大减，全国各城市的土地市场呈现先于楼市降温的迹象，流拍、底价成交再度出现。与此同时，目前并非好的拿地时机。这意味着，土地市场仍将继续探底。曾经在土地市场上表现突出的万科、保利地产等开发商，不约而同地降低了拿地规模。

  资深房地产专家谢逸枫认为，开发商收缩战线减少拿地，土地市场尚未见底。今年最好的拿地机会在下半年，但届时可能会有90%的开发商有心无力。现在的土地市场“并没有见底”，大部分开发商希望等到下半年再作打算。目前买地的相对数量减少，只是公司谨慎的策略，并不代表不买地，关键看是否碰到合适的项目。

  另外是现在并不是政府卖地的好时间，所以他们并不建议政府在这个时间节点大面积推地。现在的楼市还处于僵局中，成交量不能有效放大，理想状态是房价可以在7、8月份下降一点，成交量放大，开发商回笼资金，然后在9、10月份进入推地的高峰期。

  资深房地产专家谢逸枫表示，显然，在大多数开发商看来，现在的地价并没有达到“目标价位”，还不是土地市场抄底的时机。另一方面，相当多地方政府手中的优质地块，也没有在近期拿出来。由于房地产市场与土地市场之间存在联动机制，受房地产市场调控持续的影响，公司年内土地市场策略也可能出现相应调整。拿地的态度更为审慎。在调控的环境下保持谨慎是正确的选择。

  资深房地产专家谢逸枫指出，开发商拿地规模下降的原因，一方面今年前5月都是全国土地市场的淡季，各地供地量相对数量低。在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度。另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。目前的时间节点并不适合开发商大量买地。

  目前房企资金链状况进入预警，房地产开发企业资金链状况不断恶化。一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份,全国房地产开发投资13340亿元,同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力。统计显示,截至5月31日,北京住宅总库存达到10.13万套。随着房地产调控的步步紧逼,一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目,十八般武艺上阵,难解房地产企业的巨额资金饥渴。未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。

  投中集团旗下CV Source统计显示,今年1月至5月,中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债券等形式融资的案例仅为5例,总金额不足70亿元人民币,而2010年的规模超过400亿元人民币。一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计,今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元,接近去年同期的两倍,其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到12%至17%,也让一些房地产企业还款风险加大。在此情况下,房企被迫自掏腰包。

  国家统计局数据显示,今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位,达到37.4%,接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速,企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间,达到与2008年类似的紧张状态。预计房地产行业内兼并重组将持续上演。

  Wind统计显示,2011年1月至5月末,国内房地产行业收购兼并金额已达193亿元,超过2010年全年150亿元的总量。房企小规模的降价促销活动正暗潮涌动。据市场消息,4月30日以来，中海地产在深圳、南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元”降价潮正面临临界点。房企手中或许还握有可支撑半年的现金,但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中,率先降价能吸引买房者光顾。 三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动,降价幅度大约在10%。

  当土地升值速度高于资本成本时，所有的地产企业都在寻求储备更多的土地，土地储备的多少成为衡量地产企业价值的最主要标准（有时甚至是唯一标准）。但当土地升值速度减缓时，单纯持有资产的回报率降低，土地储备本身的价值贡献在减弱，过度储备的情况下甚至还会出现“负价值贡献”，于是，从长期看，企业将重新调整自己的金融策略，缩短土地储备周期，把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节，以加速资金周转、提升资本使用效率。

  2011年1月-5月，全国128城宅地出让金降14%，地方政府财政压力加大。其实，楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。

  比如,广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，已经比去年增长了40.9%，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元，比上年增收190.8亿元。如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。根据广州市财政局今年两会期间公布的数字，广州市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计今年广州土地出让金收入达到646.5亿元。

  例如，广州2011年土地出让金预收646亿，在今年的预算草案报告中，同样公布了今年全市和市本级国有土地使用权出让金收入计划。将这一计划与2009年、2010年广州市预算执行情况进行对比：2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%；市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。

  2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%；市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%。而报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%；市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。

  例如2011年广州市卖地预算较上年大幅增收，遭人大代表质疑。广州市2011年财政预算中，土地出让收入计划较上年大幅增收，这与目前的楼市调控政策存在矛盾。根据广州市财政局向广州市人大十三届六次会议提交的该市“2010年预算执行报告和2011年预算草案”显示，2010年广州国有土地使用权出让金收入455.6亿元人民币；2011年国有土地出让金收入计划为646.5亿元，比上年增收190.8亿元。

  但如果楼市在调控中转冷，广州要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。加之今年还将要求开发商在部分商品房用地上配建保障房，这也将影响开发商的拿地热情。广州今年土地出让计划很难完成，能够完成70%,任务表示完成。预计今年地价水平将比去年回落30%，土地出让规模也有可能减少。

  监测数据显示，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。2011年上半年土地收入的减少与推地量缩减有关，下半年供地量或有增加。但由于开发商资金压力不断加大，土地成交金额料将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。

  监测数据显示， 1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。事实上，土地出让金同比增速自2月份开始就已转负，绝对量从4月份开始处于较低水平。

  据统计，1-3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿以上，1月甚至高达2143亿元，但到了4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。这反映出随着调控效力的释放，开发商预期资金紧张而减少购地的心理。不过，由于2011年1月份土地出让金增长明显，暂时弥补了近期土地出让金的收缩，因此1-5月份 128个城市土地出让金相比去年同期仅下滑5%。

  分城市来看，一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%，但广州则大幅上涨119%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。 二线城市中，土地出让金的上涨或下滑情况各异。之前传出限购政策可能放松的城市如海口和大连，1-5月土地出让金均出现巨幅收缩，分别下滑了81%和27%。

  地方政府之所以出现这种“变相放松限购的传闻”，可能与近期土地流拍增加、土地出让金收入下滑有关。由于限购等政策的影响，房屋销售市场的低迷影响到土地市场的景气度，地方政府收入的减少使得财政压力剧增。下半年土地成交料继续低迷。土地供应向来是前紧后松，下半年往往会出现土地供应放量。但今年下半年土地供应未必会大幅增加。现在中央有规定土地出让收入的70%都要用来建设保障房，这可能会影响地方政府的供地热情。

  从上海来看，预计全年土地出让收入或将明显缩水，同区域的同质地块价格将出现20%-30%的同比降幅。例如今年成交的松江乐都路地块，成交楼板价为9000元/平方米，而去年同区域地块成交楼板价则高达16000元/平方米，排除容积率因素，价格降幅应该在20%-30%左右。

  从三四线城市来看，全年土地出让金收入未必明显下滑。三四线城市地方政府对土地财政的依赖性更大，加上一二线城市限购影响造成的资金外流效应，开发商和投资者前往这些城市开发投资的意愿强烈，这些城市政府的供地积极性可能更高。由于开发商资金将进一步趋紧，下半年土地成交金额仍将维持较低水平。