北京“首席豪宅”怪象：成交均价不到预售价一半
每经记者 叶书利 发自北京
位居2010年北京豪宅之首的泰禾红御，单套房源的预售价最低为2500万元，最高达2亿元，但本报记者发现一个怪事：该楼盘已出售的房源，成交价基本低至预售价的近四成。且对于这个近百亿元的豪宅项目，开发商的注册资本仅近一套房源的价格。
成交价与预售价相差一倍以上
由于销售中的折扣等优惠措施，楼盘销售中，成交价略低于预售价，实属正常，但相差太大，就值得探讨了。
2010年中国10大豪宅排行榜上位于北京区域豪宅之首的豪宅泰禾红御，成交价与目前的预售价相差一倍以上的情形，其极为不正常的表现，引起了本报记者的注意。
去年3月31日，某组织评选出的中国10大超级豪宅排行榜上，引领北京豪宅群的楼盘为北京长安街东端、京杭大运河畔的豪宅泰禾红御。该豪宅仅次于广州大一别墅、南京钟山国际和上海汤臣一品而位居中国10大超级豪宅第四位。
据该楼盘公开宣传资料显示，目前该楼盘的销售价格，最低为2500万元/套，最高达到2亿元/套。
但奇怪的是，本报记者发现，该楼盘几批房源的成交均价却基本仅为对外预售价的近四成。
北京市房地产交易管理网上的资料显示，该楼盘于
这并不是个案。该楼盘于
一般而言，楼盘销售中，成交价会略低于预售价，但泰禾红御的成交均价仅为预售价的近四成，相差的数值已远远超出正常范围。
在无法查找到该楼盘开发商的相关联系方式之下，本报记者致电该楼盘售楼处，对于预售价与成交价相差极大的原因，一位女工作人员开始时以“不知道”作为答复，但稍作停顿后，她补充说，预售价只是报批时的一个价格，与实际成交没有关系，实际成交时主要根据市场现状及具体房源而定价。
对此说法，北京美联市场研究部高级经理张磊向《每日经济新闻》记者说，虽然预售价并不等同于最终售价，但预售价是开发商开盘时基于市场情况而作出的定价，只是基于后期的折扣等优惠，才会出现略低于预售价的实际成交价。该楼盘成交均价与预售价相差如此之大，确实有点不正常。可能缘于北京市房地产交易管理网上预售系统内的数据没有及时更新所致。
他对此进一步解释说，豪宅类别墅的销售周期较长，一般比住宅长1-2年。在较长的销售周期内，一些别墅期房甚至有可能变为现房销售，这时就需要将预售系统内的数据转至现房系统内，如泰禾红御2004年推出的房源，目前仍在销售，历史数据较多，会导致北京市房地产交易管理网上的数据未得到及时更新，从而导致数据对比上的异常。
坐地涨价一倍以上
在接受《每日经济新闻》记者采访时，另一位不愿透露姓名的业内人士提出了另一种解释，可能缘于该楼盘已推出的房源，中间一直处于不断涨价中，但后来的成交量较小，成交量主要集中于价格并不太高的前期，从而拉低了成交均价，导致成交均价与目前预售价间的巨大鸿沟。
以该楼盘于
该楼盘公开宣传资料显示，这批房源的建筑面积基本在
其他几批房源的价格出现了类似的涨价轨迹。
这位内行人士认为，在成本基本不变的情况下，该楼盘一路坐地起价，中间存在暴利定价的嫌疑。
公司注册资本仅够一套房
据本报记者了解，泰禾红御旗下共有100多套豪宅，以目前的对外预售价2500万元/套-2亿元/套计算，该楼盘旗下房源的地产市值在近百亿元，但本报记者从北京市工商局获得的工商资料显示，该楼盘开发商北京泰禾房地产开发有限公司于2002年注册时，注册资本仅为5297万元。以时下该楼盘每套房源预售价2500万元-2亿元计算，该公司注册资本仅相当于时下该楼盘一套中等偏下房源的价格。
而开发商的母公司为香港的泰禾（香港）集团有限公司。据公开资料显示，至2005年底，香港的泰禾（香港）集团有限公司的总资产也不过近20亿元，与泰禾红御近百亿元的开发规模相比，仍相差不小。
对此，接受采访的业内人士认为，借鸡下蛋式的杠杆式发展一直是中国房企的主要暴利发展方式。