商品房市场、土地市场和保障房建设，这三个相互关联影响的要素，构成了目前房地产“纠缠在一起，解不开的死结”状态！要理顺这三角关系，必须要允许地方政府的土地运营价值最大化，而让商品房回归市场化，同时使保障房建设的规模和分配机制合理化！

    房地产又到了传言满天飞的季节，有说“限购”会放松的，也有说调控将持续加码的；有说房价年底会暴跌一半的，当然也有信誓旦旦楼市绝对无泡沫让大家尽管放心的...

    而事实是，由于限购，一、二线重点城市的销量肯定是下来了，局部区域（尤其是城市边缘近郊的中低价位楼盘）的房价也有所松动，但据最新的经济运行统计数据全国的整体销量竟然还保持着小幅的增长。

    与房产市场相关的土地市场，虽然年初各地对于出让指标的需求远远超出国土资源部的总盘计划，但以迄今为止的情况来看，土地出让交易的数量很不乐观。在一、二线重点城市，中心区域的土地几无可供，而边远区域的土地由于受房产市场“相对不景气”的影响，开发商的拿地意愿趋于谨慎，于是地方政府为使土地卖个好价格或避免“流拍、流标”也在控制推出节奏，北京是个典型。而对于三、四线城市，土地的吸引力以及指标的获取本来就有限，而其出让模式主要靠低价以及规模化供应，违规“抢跑”是主要手段，今年又受中央国土部门的重点监察，河北紧靠京城的“香河事件”就是活生生的例子！

    另外一个房地产重大相关因素就是保障房建设。中央下达给地方的任务是开工1000万套，而就目前的情况来看，上半年连四分之一，甚至五分之一都没能达到，显然成了又一次“不可能完成的任务”。到年底如果奇迹发生，那也一定是“创作”出来的奇迹！

    事实只有一个，但传言却有许多，并且相互冲突和矛盾！这只能说明从中央政府到地方政府，从开发商到市场的居住和投资购买需求，各个利益体不同的，甚至完全相反的感受和愿望，反映的也正是相互冲突和矛盾的关系。

    中央政府的目标是控制房地产价格，防止泡沫进一步扩大而快速破灭，以免拖累中国经济整体“硬着陆”。其手段就是通过限购来抑制需求，同时用大量的保障建设一方面平抑市场，一方面应对因不断高涨的房价所引起的“民生问题”。

    然而到了地方政府的层面，限购抑制需求并控制房价与完成大量保障房建设，就成了完全相互冲突和矛盾的事情。保障房建设需要资金，虽然中央补贴1000亿，但却需要地方政府自筹4000亿。本来地方的财政就高度依赖于土地出让，而现在限购之后房价虽然可以稳定，但土地不允许也卖不出高溢价，财政必然大幅减收却要大幅增加开支去完成前所未有的保障房建设指标，其实就是将地方政府逼进了“死胡同”，即使弄虚作假，将什么单位集资建房、公务员福利房以及旧城改造等都拿来充数，都无法“真实地”完成任务。

    商品房产市场、土地市场和保障房建设，这三个相互关联、相互影响的要素，构成了目前房地产“纠结的三角关系”，而这种“纠结”还不仅仅是指各方利益体矛盾的心态，而更像是一种“纠缠在一起，解不开的死结”状态！

    要理顺这种三角关系，使之成为相互贯通而不是相互牵扯、压制、冲突的关系，必须要允许地方政府的土地运营价值最大化，而让商品房回归市场化，同时使保障房建设的规模和分配机制合理化！

    所谓土地运营价值最大化，前提还是要让商品房回归市场化，但同时又要对商品房市场进行差别化的区隔。所谓的普通商品房，也就是占总量50%以上的140平米或者90平米以下的项目，限购要成为“常态”，彻底摒除投资和投机的需求，确保首置刚需不受土地价格以及房价上涨波动的影响。而改善性和投资需求的购买力彻底释放，让市场自由调节，地方政府也可以通过土地的运营获得尽可能高的收益。也只有这样，地方政府才能获得足够的资金来源，使得保障性住房的建设变得“真实可能”和可持续。

    当然，保障性住房建设的规模需要合理化，“大跃进式”的模式既不可行也无必要。当房地产结构变成椭圆形，也就是“普通商品房”变成中间最大比例的稳定结构，保障性住房只需针对城市中真正需要“保障”的人群，或者以政府持有的公租房来解决年轻人购房前的过渡性安排。同时，政府需要做的恰恰是制度性保证高端商品房土地溢价用于保障性住房建设，以及分配的公平性问题。