最近经常有开发商朋友问我最近的商业地产项目是不是真的很火，全国范围真有很多项目吗？我用我的团队签约来说明一下这个问题，从2010年初至今我们总共签约项目超过25个，其中涉及到购物中心类超过20个，涉及到前期商业策划和招商代理的购物中心面积超过40万平方米，项目范围覆盖了京津、河北、山东、山西、内蒙、江苏、云南等地区。这个数字应该能在一定曾堵上说明商业地产项目在全国发展的火爆势头。但值得在这里和大家探讨的的是，这些项目的开发商由于绝大多数都没有任何商业地产开发的经验，而且很多都是在开发过程中发现了很大问题后在找了专业的商业团队，使得我们的团队在很多项目上扮演着救火队员的角色。 “救火“的次数多了以后，我们团队也总结出了一些经常遇到的问题和误区在和大家分享。

问题：商业团队没有在项目设计阶段介入，设计院直接出产品。

  实操案例1：

  从上图的人流动线和店铺分割图上可以很明显的看出，由于黄线区域设计的是核心筒，电梯和设备间，占据了人流通道的视线，且A处距B处的距离将近50米，使得消费者在这个点上完全无法判断B处至C处之间还有商铺，即使是已经走到B处，由于正对通道的阴影区域又设计为消防楼梯，导致在视线上直接看到的是一堵墙，完全无法判断出由C处仍可到达D处后，进入商场的另一部分。这个设计上的失误导致整个B至C处的商铺出于完全死角位置。这个项目在找到我们团队时已经完工，这些本可以提前和设计方沟通的问题已经变成了无法改动的错误，虽然最终还是通过招商手段最终消化了这些死角，但是租金损失和形象损失却是无法弥补的。

  实操案例2

  住宅项目的底商部分一直被广大开发商视为可以快速销售并实现资金快速回流的主要渠道，但是底商商铺的硬件条件和招商的难易程度决定了销售的难度和速度。上图所示是一个现房项目的底商部分，共三层。由于开发方和设计方都忽视了剪力墙在商铺销售过程中的影响，在并不了解市场对这种充满剪力墙的商铺的接受程度的状况下，贸然决定在住宅和商铺间不做转换层，结果就是整个三层底商都很难分割及招商，并且由于消防分区的问题每个商铺的户内楼梯都做在商铺的展示面位置上，导致本来就不大的展示面更小。这样设计和分割只能实现纵切商铺销售，以上各种原因导致了这个在黄金位置的项目在销售上完全没能实现最终的回款预期，以低于市价很多的价格售出。

  类似以上的案例我们的团队遇到的实在很多，很多开发商并没有认识到商业团队其实在设计规划阶段就需要介入项目的重要性，只是在产品已经成型但是发现问题无法解决的时候才找到商业团队来解决，在这个阶段任何商业团队能做到的都只是收拾遗留问题来减少项目损失，而不是使得项目利益最大化。就像我的团队经常对开发商朋友解释说，“救火”做得再成功，也只是扑灭了火苗而已，对于这场火已经造成的伤害和损失，是无法弥补的。而商业硬件不符合实际商业需要的问题其实完全可以通过专业的商业人员早期介入，和设计方配合工作来避免的，由于硬件产生设计产生的后续问题往往更令人觉得扼腕叹息。

  考虑到目前在全国范围内掀起的商业地产开发热潮，尤其是对购物中心和商业街的开发上，在项目前期工作内容当中还有大量与后期商业运营与商业测算等相关的工作都要由专业的商业团队来完成，关于这方面的产生的问题和一些解决经验以及案例介绍将在今后的专栏中和大家分享。