在房地产“暴利”了很多年后，发改委终于决定“反”了。然而，从房地产发展的整个产业链来看，政府显然是房地产行业发展的最大受益者。地产如果无暴利，开发商就无兴趣，开发商无兴趣，则政府巨额收益难以实现。反地产暴利犹如自宫，这必然导致发改委的反暴利行为无疾而终。
反地产暴利：发改委挥刀自宫
发改委醒来 反暴利雷声响起
发改委醒来，反暴利雷声响起！
4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。
发改委反地产暴利被媒体解读为中国对房地产宏观调控的深化，公众也对发改委这一举措也充满了期待。
房地产暴利，已经被中国民众声讨多年。在房地产“暴利”了很多年后，发改委终于决定“反”了。发改委的口号重新点燃了普通民众心中反地产暴利的火焰。
早在1995年，中国就颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
因此，发改委声称要将房地产暴利恰好属于其职权范围，公众的疑问是为何此时才启动反地产暴利以及发改委将采取什么样的措施来反。
许昆林说，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
发改委发出反暴利信号的背景是，《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。发改委此时提出反房地产暴利，显然说明房价不断飙升到了最高决策层难以忍耐的地步，已经威胁到中国经济的整体安全。
截至4月27日，WIND数据显示已有112家房企发布2010年年报。在剔除掉ST企业以及异常数据后，有人选择了A股市场上100家上市商品房开发企业进行粗略计算，得出这100家上市房企的平均销售净利率和销售毛利率。与此同时，将剔除后ST公司后的1981家A股市场上市企业(下同)进行销售净利率和销售毛利率的平均值进行计算，可以发现，以商品房开发为主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市场整体情况。
根据WIND显示的数据，进行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%，上市房企毛利超35%；销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。
剔除ST公司的1981家A股上市企业在2008、2009、2010年的平均销售毛利率分别为27.58%、28.49%以及28.73%；平均销售净利率分别为8.10%、12.08%以及10.07%。虽然，2010年尚有部分企业未公布年报，但鉴于选取的是平均值，粗略看来房地产行业的毛利率要高出A股市场8个百分点左右。鉴于2008年房地产业受到金融危机冲击较大，出现净利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年两年上市住宅开发房企们的净利率均高于A股市场近7个百分点。A股市场中的主流房企如招保万金、首开、万通等在内，近三年的毛利率均在30%-40%之间，而净利率则在15%-18%之间。
显然，房地产暴利是不争的事实。不过有业内专家还认为，部分企业囤地的收益率甚至远远高于开发的利润率。
政府:地产暴利始作俑者
尽管地产暴利存在，但反暴利恐无疾而终！
首先，地产暴利的存在是政府牟取巨额收益的基本保证。事实上，根据《制止牟取暴利的暂行规定》第五条，商品的价格和服务收费标准应当符合的条件为，“某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。” 此外，差价率和利润率不超过平均差价率和平均利润率的合理幅度。 但该规定同时提出，具体行业、不同区域对“合理幅度”的界定，将由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同业务主管部门测定和规定。
因此，发改委反地产暴利，最终还得由地方政府的相关职能部门来落实。
目前，反房地产暴利最大的障碍就是成本多少不清楚，各种楼盘的成本是不一样的，而且经营效果是不一样的。此外，各种项目利润差距太大，仅从资金方面看，通过银行贷款、市场融资、民间借贷，财务成本差别会非常大，这种方面怎么扣除，还有一种融资渠道很畅通，反过来利润很高，是否就能说是暴利呢？
更为关键的是，高房价是地方政府推高地价，获得地方可支配财政收入的必要条件。即正是因为地产的暴利导致了所有生产要素，土地、资金和劳动力都向房地产行业集中，所有的企业都渴望直接或间接介入房地产开发。同时，房地产成为全民投资工具。
其次，一向饱受诟病的房地产业暴利，最大受益者同样是地方政府。统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%至40%。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%至80%。一个重要的证据是，去年中国全国的土地出让金高达2.97万亿元，土地出让金的收益占到了地方可支配操作收入的60-70%。
换言之，地产如果无暴利，开发商就无兴趣，开发商无兴趣，则政府巨额收益难以实现，这也就意味着大量的地方公共设施建设停摆。
如今，在房地产“暴利”了很多年后，发改委终于决定“反”了。实际上，发改委反地产暴利就是革自己的命根。