央广经济之声：首先来关注一下我国房地产市场。国家统计局发布5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的走势，涨幅进一步缩窄。数据显示，在新建商品住宅价格方面，与4月相比，天津、合肥、福州等9个城市价格下降，11个城市持平，27个城市涨幅缩小。同比价格下降的城市有3个，涨幅回落的36个。二手住宅方面，与4月相比，北京、天津、广州等23个城市价格下降，11个城市持平，环比价格涨幅都没有超过1%。同比价格下降的城市有4个，涨幅回落的29个。种种迹象显示，楼市调控效果似乎有了进一步的显现。
不过，伴随着楼市涨幅趋缓，房地产市场最近本身的新闻也不少：前不久，国际评级机构标准普尔将中国房地产行业评级调为负面；据传限购令将推广到全国，某些城市还将设立了限价令等等，些错综复杂的政策和传闻给原本就扑朔迷离的楼市，更是增添了一丝不确定感。僵持已久的楼市，何时才能真正的迎来的拐点？我们连线经济之声特约评论员、资深房地产专 家韩世同先生。
1. 韩先生，刚才我们也了解到，5月份的房价涨幅，相比4月份有所收窄。之前您也说，调控措施会慢慢显现效果，现在这种情况算不算出效果了？
韩世同：从整体上来看，应该是效果越来越明显了。但在房价下降方面还不太明显，而在稳定房价和涨幅回落方面则效果十分明显。其实，不仅是二手环比价格涨幅没有超过1%，一手也是这样，即使还保持环比上涨的50个城市，其涨幅也只有0.5-0.6%，北京是0.1%、上海0.2%、广州0.3%、深圳0.4%。
而环比回落和持平的城市有20个，比上月增加了6个，这20个城市主要是二三线城市；一线城市均价小幅回升估计与近期放量促销导致的成交结构性变化有关。但也有媒体在报道时只突出50城市环比仍涨的情况，却忽略降幅回落、降价持平城市增多的情况，可能会造成一定的误导。
2. 我们什么时候才能真正意义上，迎来所谓的楼市拐点？这个拐点和标准普尔将中国房地产前景调为负面之间有没有联系？
韩世同：现在房价指数不作全国性汇总，因此不会看到整体房价指数的拐点，只能分城市来观察。例如：广州的房价指数环比虽然还是保持上涨，但涨幅是不断回落的：1月1.7%、2月0.6%、3月0.3%、4月0.7%、5月0.3%；而房管部门网签新建住宅均价则从去年12月的14406元/平方米降到5月的12477元/平方米，可以说广州房价已经形成拐点和下行态势，与去年12月比降幅已经达到13.4%。
所以，看拐点要房价指数与网签均价结合来看，就可以看得比较清楚。目前，关于房价拐点并无准确定义，我理解房价变化曲线出现趋向性变化即可视为拐点形成。但到底是应该以房价指数还是网签均价为准？是以环比还是以同比为准呢？这些都需要统计部门来统一研究确定。
至于标准普尔将中国房地产前景调为负面应该与拐点将临有关，但更多可能是考虑房地产市场和政策层面的因素。
3. 现在有传闻说，调控措施要升级，比如说要进一步推广限购令，扩大到全国，还有一些个别城市还将推出限价令。但是另一方面，又有人认为楼市调控要有针对性，不能一刀切。比如说，最近有消息说北京将放开对高端住宅的限购措施。这种调控措施上的乱象，说明了什么问题？
韩世同：说明目前调控又到了关键的时刻或节点，越是乱象丛生就越是要保持冷静、稳住阵脚，要多给一些时间和耐心来静观其变。确实，房地产调控既不能一刀切，但也不能各搞各的，还要有统一部署和统一步骤；既要有针对性，也要有预见性和连续性。要减少盲目性和简单、粗暴的做法。
我认为，目前调控政策还没有进一步升级的必要，不要精力还是应该放在抓落实上，因为去年和今年以来已经出台了很多调控政策，有很多政策还没有得到很好的贯彻落实。限购令是否有必要目前扩展到全国，同样房产税也是否有必要目前扩展至全国，这些都需要慎重考虑和研究。
其实，三四线城市有600-1000多个，而一线城市才4个，二线城市也才30多个。目前虽然多数的房地产仍处在价量齐升的阶段，但据我观察三四线城市的房地产市场是受一二线城市影响而变化的，只是目前还处于滞后期。即使不限购，其价量齐升的局面也维持不了多久。即使要实行全国性限购也不应在现在，如果全面限购一二线和三四线城市成交同时大幅萎缩，根本不需要将房价，经济、税收和财政收入马上就会大受影响。
但高端住宅限购肯定不应该放开，尤其是多套投资性购房现在绝对不能放开，只要放开就可能前功尽弃。即使要放开也只能放开对二次和首次置业的限制和门槛，因为一旦形成房价下行态势，有个阶段是越降越没人买房的。而那些个别城市实行的限价令主要是用来防问责的，都是一些地方的土政策，暂时不会成为全国性的政策。
总之，调控阶段性的效果已经显现，但还不能松懈，还需进一步努力。不过，也应该密切关注整体经济走势的变化，尤其是房地产价格下降会对经济造成多大的冲击和影响。否则，等到股市、楼市和整体经济都垮了，再要救市恐怕就来不及了。还是要防患于未然，作最坏的打算、最好的应对。
（注：根据访谈提纲整理，内容比实际节目播出要详尽和完整一些）
2011年6月19日