也说：房产金融限制下的新出路

    昨天一篇《资金问题2012》有点没有说清，可预期中短期内房地产政策的大方向和实施力度不会改变，在此背景下，针对房地产的金融政策性定向收缩仍在延续。

    从六月份已明确的政策和政策导向看，在开发贷与个人按揭领域，持续的收紧依旧。同时，四大商业银行也从态度上改变对了对房贷的内在冲动，趋向谨慎。
    当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，从而推动了房地产多元化融资的兴起——银行投资部、投行、信托、私募基金、保险公司等均可能有所作为。
    在市场流动性环境中，去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，在政策环境上继去年的规范后，当前央行倾向实施的“特种存款制度”将进一步造成规模的缩减和成本的增加。
    唯一让行业欣慰的是，外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长态势，而监管层对此采取了默许的态度。
    与商品房领域资金紧张形成显著差异的是，保障房的“硬任务”定位使资金的筹集进入了“八仙过海”的局面，政策鼓励下各方积极介入的态势明确，也给我们不小的启示：
1、商业银行：由于政策的鼓励，加之银监会态度明确，商业银行在保障房的支持，在传统的审批和成本上均体现了优势。同时，类似建行在“理财资金”和“投资模式”上的创新探索，也显示了银行在谨慎的同时，寄希望获得更多的份额和寻找出更具盈利性的模式。
2、政策银行：国开行建议筹措保障房专项基金，而监管部门的反对意见使该模式探索后延，但也显示出地方政府在运营上的强烈需求。
3、社保资金：社保资金5%参建保障房的表态，以及公积金早前已介入态势等，均显示出社会保障性质资金在政策上的迎合，以及对保障房“蛋糕”的预期。
4、地方融资平台：在地方融资平台调整压缩的大背景下——“地方融资平台贷款只准在保障房上新增”。
5、保险资金：太保在上海40亿元债权投资参与公租房，被监管层提示风险，但也显示出险资借道政策参与不动产的冲动。
6、信托：在政策对信托监管和限制日愈收紧的背景下，保障房信托计划兼顾土地开发的赢利模式，预计将成为信托创新的热点。
7、证券市场：与国内房企“集体转型商业地产”的市场行为不同，当前A股上市房企“集体转型保障房”的核心在于符合再融资的政策要求。
8、企业融资：大型国企与地方政府组建“政企联盟”的保障房开发模式，预计将成为未来地方政府解决资金困局的重要形式。