“重庆写字楼总体过剩 供需结构矛盾突出”

甘刘林/文

提要：“重庆写字楼目前总体供应过剩是不争的事实，但是缺乏真正的国际标准甲级写字楼，市场的供需矛盾比较突出。这就需要开发商和政府对今后产业结构的发展和写字楼业态分布做出合理规划”。

    在国家大力调控住宅市场与重庆着力建设金融中心与产业转型的背景之下，重庆的写字楼项目一个又一个地映入人们的眼帘，从解放碑周围的英利IFC、威斯汀、新华国际、联合国际，再到江北嘴的诸多高端写字楼项目，以及两江新区内的云计算中心和总部基地……

在重庆写字楼建设大力发展至今年有150万平方米入市的时候，重庆目前的写字楼市场到发展底如何？其供需情况到底怎样？其是否会出现所谓的写字楼泡沫？

   “总体供应过剩 供需矛盾突出”

曾经被视为了解重庆窗口的解放碑，如今更多的是被建筑工地包围，从正在整修的美美到正在施工的新华国际和英利IFC，再到威斯汀、联合国际，一个个写字楼项目都将在近期入市。一时间，解放的美女美景似乎被写字楼的建筑工地抢占了风头。

只不过，目前正在大力建设的写字楼，既不局限于上述提到的几个项目，也不局限于解放碑。事实上，根据相关统计今年可能有将近150万平方米的写字楼入市，而世邦魏理仕的统计数据则是，今年将会有约60万平方米的优质写字楼入市。

那么，这么大体量的写字楼入市将会对重庆的写字楼市场产生怎样的影响？是否会造成重庆的写字楼发展过剩，从而导致写字楼泡沫？

“重庆目前的写字楼，总量大是不争的事实，但是从某种程度上说，重庆目前基本上没有国际标准的甲级写字楼”，世邦魏理仕重庆公司董事总经理陈旭峰根据世邦魏理仕的研究和对市场的理解说道，但是随着重庆城市地位的提高和经济水平的发展，到重庆来的世界500强或者说其他国际性的大公司越来越多，这就出现了大量的对优质写字楼的需求，但是这些公司却在重庆找不到合适的高品质写字楼。

对于重庆写字楼目前的发展状况，陈旭峰的理解是，每一个行业或者新生事物都要经过初生、发展和成熟三个阶段。而重庆的写字楼目前无疑是处在发展提速阶段，或者说重庆的写字楼从近两年才开始进入快速发展阶段。

此外，陈旭峰还根据他所了解的陆家嘴写字楼发展的历程说道，在上世纪90年代初期，陆家嘴写字楼供应量也是多余需求的，而且空置率也比较高，但是陆家嘴发展至今已经基本成熟，写字楼的供需也基本平衡。

“调整产业结构 优化业态分布”

既然重庆的写字楼总体供应量是过剩的，但是结构矛盾又比较突出，那么重庆写字楼会否出现泡沫？接下来又该如何发展？

“重庆写字楼未来发展主要取决于政府的产业政策引导和开发商的开发理念”，陈旭峰解释道，总体来讲，目前重庆优质写字楼的市场需求是很大的，至于如何做到错位发展以及尽快实现写字楼发展的成熟，政府的政策指导和产业引导比较关键。

对于影响重庆未来写字楼发展的因素，除了政府政策和产业引导之外，陈旭峰还认为，开发商的开发定位、经营理念也比较重要。

“不管是政府政策还是产业政策都是宏观上的引导，具体怎么做还是得看开发商，所以开发商如何做写字楼也将对重庆未来写字楼的发展产生重要影响”，陈旭峰说道，所以，开发商要知道，重庆当前对于优质写字楼的需求是旺盛的，因此开发商要根据自己的实力积极开发优质写字楼，并为未来做好资产管理服务。

在谈到写字楼未来发展时，陈旭峰还特别强调，写字楼的开发建设与住宅开发建设是有区别的，写字楼物业对后期的运营管理或者说资产管理服务要求非常之严格。所以这就需要开发商和专业化的咨询服务公司和管理公司合作进行论证设计开发并进行后期运营管理。

值得一提的是，陈旭峰同时提到，尽管新增入市的项目大多数仍然以散售为主，但是整层、多层销售及自持物业的项目开始逐渐显现，这将带动重庆优质写字楼市场的升级换代和逐渐成熟，并在一定程度上释放市场对优质写字楼的需求。“这些都表明重庆的写字楼市场正逐渐走向活跃”。陈旭峰如是说道。

尽管如此，陈旭峰还是提醒道，重庆的写字楼发展成熟是需要一个过程的，也是需要时间进行消化的。

对于重庆写字楼的投资，陈旭峰建议道，投资者首先要关注项目的硬件和软件条件，比如产品品质、开发商的信誉、资质以及是否有良好的资产管理服务。然后就是项目的地段和可能的升值空间。

与此同时，陈旭峰乐观地预测到，如果说过去20年是中国住宅大力发展的黄金时期，那么未来的10到20年则是商业地产大显身手的时候了。“这里面既有政府对于房地产调控的影响，同时也有房地产行业本身发展的经验积累和资产管理收益的需求”。陈旭峰如此说道。

                                                              文章来源：《蓝筹地产》五月刊