楼市泡沫是怎样吹出来的
一位“不学有术”炒房者的印证
市场机制像政治上的民主游戏，商品的价格是多数人通过购买力“投票”决定，它必须适应限定系统内的多数人，而非相反，由限定系统内的多数人去适应它。何谓泡沫？很简单，泡沫就是脱离特定系统的多数群众！还需要数据来证明中国房地产有没有泡沫吗？所谓“为富人造房”就是泡沫的强力证明，所谓“市场的归市场、保障的归保障”就是泡沫的鲜明表现。财经界济济精英多大程度上被“不学有术”的炒房者耍了呢？这是一个严肃的问题！
——题记
按：去年底，见一位朋友，原本也是上班族，但大约两年前离职创业，公司做得还不错。看他一脸喜气，于是就问：经商最主要的心得是什么？朋友几乎脱口而出：“我是真切体验到了从消费者需求出发的重要，对方需要什么，我们就提供什么，最关键的是价位，这个一定要首先摸清，要不然，你做什么市场！” 所谓市场经济，根本上是需求驱动。理论上讲，如信息完全对称，市场能够实现按需生产，不会存在供给一时过多的现象，更不会存在需求难以满足的现象。
可为什么中国房地产商公开叫嚣“为富人造房”（其实富人已有房，甚至是好多套房），置最广大的群众需求于不顾（可能不只是广大群众，印象中已有不止一位副部级以上高干买不起房）呢？在一个特定的市场系统，由于各方构成自由交换关系，此方满足彼方的需求，彼方也满足此方的需求，各方是可以相互反制和平衡的（该文提到一句“那个
这就是泡沫——巨大的泡沫！怎么来的呢？偶然在网上读到《中国证券报》一篇炒房者揭秘的文章，觉得所谈可信性相当高，充分印证了中国楼市泡沫巨大的论断，也在相当程度上揭示了泡沫怎样吹起来又如何膨胀的过程。尤其有趣的是，该炒房者提示：“其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。”财经界济济精英多大程度上被高中没读完的炒房者耍了呢？这是一个严肃的问题！特发一飨：
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本文写于2010年12月
何谓泡沫？泡沫咋来
再驳住房“双轨制”暨为中央经济工作会议挑错
在《中国住房已大大饱和——驳住房“双轨制”暨为中央经济工作会议挑错》发出后，有朋友问及中国房地产有没有泡沫，我十分郁闷，不只是感觉朋友有些麻木，我从一开始就呐喊并后来多次重复强调中国房地产泡沫巨大，咋还问呢？也并非朋友没水平，专业虽不是经济学，但已在财经领域工作多年，而且近些年来因个人住房问题，深度关注和研究房地产。我所郁闷的是：在当前中国房地产泡沫巨大的情形下，为什么有没有泡沫竟然还是个问题？
原因有可能是舆论被误导，近些年来，由于住房问题系关千家万户，加上媒体的急功近利，再加上整个社会的风气浮躁，哗众取宠者一波接一波，你方唱罢我登场，普通民众变得无所适从，一方面是偏离常识，一方面是自己没了判断力。但更重要的原因应该还是整个财经界的愚昧，乃至整个社会的糊涂，大伙儿都在就市场高谈阔论，但没有谁真正知道市场究竟是一种什么机制，竟至于“市场的归市场、保障的归保障”成了中央经济工作会议的精神，主流经济学界竞相“打着红旗反红旗”。
该朋友之所以还问我中国房地产有没有泡沫，也明显是在市场机制及相关问题上懵了。当我再次肯定中国房地产泡沫巨大时，他反问了一句：可你有权威的数据吗？这的确是个问题，也是一般人在论及相关问题时十分犹豫的，我在大胆假设“中国住房已大大饱和”时提到：“我没有权威的数据来作支持，仅只是从逻辑上作个特意和善意的提醒，诚望鼓吹中国楼市没有泡沫的专家和房地产商能拿出权威数据戳之穿之，同时也反驳这个大胆假设背后的逻辑。”
但回答中国房地产有没有泡沫的问题，不需要数据，包括房地产的成本数据及整个市场的供给与需求数据，都不需要——尽管有关数据不是被房地产商视为“商业机密”，就是被政府方面视为保密数据。朋友相当惊讶，一副饶有兴趣的表情，我讲了个小故事：
前不久，见了一位朋友，原本也是上班族，大约两年前离职创业，公司做得还不错。看他一脸喜气，于是就问：经商最主要的心得是什么？朋友几乎脱口而出：“我是真切体验到了从消费者需求出发的重要，对方需要什么，我们就提供什么，最关键的是价位，这个一定要首先摸清，要不然，你做什么市场！”
这应该不是朋友的个人心得，而应该是在市场中摸爬滚打的共同经验，如果不从消费者的需求和价位出发，商品卖给谁呢？利润从哪来呢？所谓市场经济，根本上就是需求驱动的，一定程度上说是按需生产的。理论上讲，如果信息完全对称，市场能够实现按需生产，不会存在供给一时过多的现象，更不会存在需求难以满足的现象。
话说至此，朋友似有所悟，但仍然有点朦胧，我再点了一句：为什么当前中国最广大的中低收入群体的住房需求，市场不能满足，甚至根本不予置问，要被推给所谓政府保障呢？设想一下，某房地产开发商到某国开发房地产，可该国绝大部分国民根本就买不起他开发的房子，他在干什么呢？他又要干什么呢？他为什么要干呢？这一切难道不蹊跷吗？
另一方面，在一个特定的市场系统，由于各方构成自由交换关系，此方满足彼方的需求，彼方也满足此方的需求，各方是可以相互反制和平衡的，谁也“牛”不到哪儿去，可为什么当前中国最广大的中低收入群体却对一路高攀的房地产价格一点也无能为力呢？
朋友恍然大悟，一声叹息：“泡沫，泡沫，就是泡沫，确实畸形！”我呵呵一笑，又点了一句：市场机制像政治上的民主游戏，商品的价格是多数人通过购买力“投票”决定，它必须适应限定系统内的多数人，而非相反，由限定系统内的多数人去适应它。何谓泡沫？很简单，泡沫就是脱离特定系统的多数群众！还需要数据来证明中国房地产有没有泡沫吗？所谓“为富人造房”就是泡沫的强力证明，所谓“市场的归市场、保障的归保障”就是泡沫的鲜明表现。
在当前情势下，“加快推进住房保障体系建设”，“大力发展公共租赁住房”，的确能够“缓解群众在居住方面遇到的困难”，客观上也有利于中国畸形的房地产市场回归正常。但也存在另一种可能，那就是市场供给与政府保障的双输。主要由美国“两房”次贷危机引发的金融海啸或许已表明这一点。
在此也再次提醒，必须回到人与人的基本关系层面来谈论经济，包括既有经济学的任一个基本概念，要不然，一切都扯不清，对价格及泡沫的糊涂再次证明这一点——愿与
为什么可说西方经济学等于0？（链接）
下面两篇文章分别解释了什么是泡沫及泡沫是怎么来的，文章写于2007年4月，节选自论房地产的长篇文章《准确认清市场机制，真正确立市场信心》。根据当时房价与股价双双飙升的现实情况，《泡沫就是价格脱离多数群众》亦顺便论及股市的泡沫问题。
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泡沫就是价格脱离多数群众
当前，财经界谈论最多的一个话题可能就是泡沫。不久前是谈房市泡沫，眼下是论股市泡沫。中国房市和股市是不是都存在泡沫呢？
经济泡沫是什么呢？权威的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》这样解释：泡沫是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产获取收益的投机者，对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。不能不说，这一解释切中某些要害，但仍没有揭示本质。
为方便讨论，不妨举个例子，您手里有个宝贝，成本在五块钱，只要不低于五块钱，您就可以卖，但越高当然越好，谁不图个多赚呢！现在您面对黑压压的购买者，第一个报价，一块钱，不行；第二个报价，二块钱，不成——第五个报价，五块，嗯；第六个报价，还行——第N个报价，N块钱，再看看……购买者不断，报价越来越高，不知道他们有多少人，也不知道他们有多少钱。显而易见，您的宝贝永远也卖不出去。
您要把宝贝卖出去，就必须设定一个时间，比如二十四小时内卖出，这样能够成交，二十四小时内的最高出价者得之；或是圈定一个人群，比如三十六个人内卖出，三十六人中的最高出价者得之。
这一个最简化也最简单的例子告诉我们，成交必须在限定系统内进行，如果系统无限开放的话，均衡永远也达不到。西方经济学在阐述价格理论时，隐含着限定系统的意思，但没有明确指出价格均衡只有在限定系统内才能达到，绝大多数专家学者更是稀里糊涂地忽视了这一个不能够忽视的前提。
在任意市场上，任意一个商人，都追求高价格，但他对高价格的追求并不是无节制的，他能且只能追求限定系统内的高价格，也就是特定人群中和特定时间内的高价格。更准确地说，任意一个商人在推出任意一个商品时，也都是针对特定人群和特定时间的。换句话说，一个商品有价格底线——那就是成本，也有价格上限。商品成本主要由生产决定，价格上限则由限定系统内能够也愿意为该商品支付的购买力决定。
价格上限很难确定一个具体的数目，但有一条可以肯定，大多数商品尤其特定人群个个必需的商品，价格上限不能够超过特定人群中的最低购买力。即便一时稀缺，价格上限也不应该超过特定人群中的平均购买力。换句话说，一种商品的价格上限是特定人群中的多数人决定出来的，它必须适应多数人。
一部分人可能感到惊讶：怎么能把多数人决定搬定经济学上来？一个人或一桩事要在政治上被接受，必须通过多数人的投票决定，这是一条政治常识。但隔行不隔理，实质上，这也是经济学的道理，只不过经济学是在用另外的话语——即价格——进行表述而已，商品价格由多数人通过购买力“投票”决定的，它必须适应限定系统内的多数人，而不是相反，限定系统内的多数人来适应它。更广义地说，市场经济就是群众路线经济，就像“市场政治”是群众路线政治。
从成本到价格上限之间，就是价格的上涨空间，出售者能够在这个空间自由获利，自由其实是限定系统内的自由。越过价格上限，岂只是暴利了得，而就是泡沫，不管什么原因导致，都是泡沫，因为一个商品原本是针对限定系统的，而现在其价格却超过限定系统的价格上限，成了空中之物！
“一点真疑不间断，打破沙锅问到底”，泡沫的本质就是脱离大多数群众。有些商品，我们是允许它脱离大多数群众的，比如说古董字画之类的奢侈品，它可以泡沫化，在空中飘，让人去追去捧。可房子是人民安居乐业的必需品，它能够在空中飘吗？一些专家学者，长期从事经济学研究，对泡沫研来究去，却不知道泡沫的本质就是脱离多数群众！
就中国房地产是否存在或是将出现泡沫问题，曾有开发商表示：“户均拥有住宅超过1∶1的时候才可能出现泡沫，中国现在还差得很远，大概只有0.7，所以中国还有很长的一段发展时间，在连续几十年的发展过程中都不可能出现泡沫。”这是典型的教条迷信！不需要搬弄数据，也不需要对比中外，一个常识明摆着：中国房价已经脱离大多数的群众——不是泡沫，是什么？
至于股市，似乎并不存在脱离群众的问题，恰恰相反，眼下近乎全民炒股，不正是群众路线吗？但群众路线的实质是脚踏实地！一种商品的价格脱离大多数群众的购买力，明显是凌空蹈虚；若一种商品的价格脱离实物经济，乃至完全脱离实业生产，也明显是凌空蹈虚，甚至更明显是泡沫！
不幸的是，这正是中国股市眼下的情形，虚假繁荣，全民一窝风，大部分人想的是投机捞一把。作为资本市场，股市原本是为实物经济和实业生产服务的，可在人心作祟下，股市自个儿浮上去，飘起来，不亦泡沫乎！
李嘉诚老人说得好，不管是内地，还是香港，都应实干，致力创新，才会不断发展，创造繁荣。
——实的就是实的！
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价格曲线上升时会怎样飘成泡沫
从成本到价格上限之间，是一个商品的价格上涨空间，出售者能在这个空间自由获利，即便进行一定的炒作，也未尝不可，价格曲线在这个空间可自由上升，购买者在这个空间内自由竞价，价高者得。在实际中，由于限定系统往往难以确定，或是因为限定系统常常太大，导致出价最高者难以暂定，一个商品的上涨空间会更大。这就是给了精明的出售者一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象，也给了购买者一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象，进而可能趋使出售者和购买者同时预期曲线还会不断上升，而不知道曲线已变成一个飘起来的泡沫。
——题记
(续前《价格是由多数人通过购买力“投票”决定》链接)
那为什么一种商品的价格会超过限定系统的价格上限乃至发展为泡沫呢？且看我们
第二个，供不应求是因为穷人在求还是因为富人在求？
可
且不说富人应该都已经有了房，按一些调查报告所指出的，北京的富人好一部分都已经有两套或超过两套房。我们现在退一万步，认定富人也像穷人一样，虽不至于露宿街头，但的确也没有房。可富人凭什么高价买您
摆在您面前有两种选择，第一个：你们富人不接受我的价格，我不卖了，这对您不合算，因为您已经投资造了房；第二个：你们富人不接受我的价格，我就不卖你们了，您威胁说，我卖别人去！
这个别人是谁呢？从群体上划分，当然就是您所谓的穷人——中国社会的中低收入群体。如果没有中低收入群体的需求活生生地挺在那儿，富人可能不会买您的房。即便是打算买，也可能不愿意接受您的高价。不正是因为他们如果不出高价，中低收入群体就买去了么？广大中低收入群体在这里为您作了个托，
如果富人有了房，您还为他们造房的话，按边际效益递减，您这个房即使造得再好，在他们心目中可能也不咋的，可他们为什么又买您的房呢？不就是看到广大中低收入群体的需求活生生地挺在那儿吗？他们能够赚取房租，或有一天再卖给中低收入群体赠取升值嘛！在这样的情况下，广大中低收入群体就更是您的托、您的垫底了！
总而言之，您所造房的高价是广大的低收入群体的需求和认同提上去的，富人是不会自动提的。这个道理应该显而易见，也就像拍卖，没有前面低价位购买力的“投票”，价格会无缘无故地升上去吗？千万要明白一个道理：社会的需求是一个整体，不要把穷人的需求弃之一边！
事实上，
可
这就是给了精
有这种预期的人还不只是
当投机入市后，
——该醒醒了！如果不想进一步制造泡沫，别无选择，
投机者可能不只有投机者，还有房地产商自己，且看我们
（后续《“价高者得”的游戏要怎么玩》链接）
[楼市专思]
认请市场，保卫市场——对《“为富人造房”错在哪》的回应与答复
中国住房已大大饱和——驳住房“双轨制”暨为中央经济工作会议挑错