“商业地产”一词从去年开始在地产界红得发紫，国内各地房地产商跃跃欲试。然而，前不久在上海举行的有关营销论坛上，一些专家提醒房地产商注意：商业地产的操作难度明显高于普通住宅地产，其从立项到经营牵涉的因素很多，在此过程中，尤其要重视市场定位及营销策划，否则，将重韬十年前盲目发展房地产的覆辙。
对于商业地产来说，便捷的交通会否成为成功的关键？如何在商业密集区脱颖而出？近日，记者就这些问题采访了广州市协港物业顾问有限公司的营运总监林辉。
“交通”是必备但非必赢因素
记者：香港一位著名房地产商曾说过，地理位置是房地产发展最重要的条件，对于商业地产来说，这个法则同样适用吗？
林辉：良好的地理条件当然有助于商业地产的发展。这点世界上很多成功的商业地产都可以成为例证。但是，便捷的交通条件并不能成为商业地产必赢的因素。
记者：还有哪些因素会影响一个交通便捷的商业楼盘的发展？
林辉：一个国家或地区的消费心理和消费习惯都会构成影响。日本的名古屋位于地铁、轻铁、火车交汇点，在其上发展的购物城就非常成功，每天客如潮涌。但是，在广州，中泰国际广场也位于火车东站和地铁2号线上盖，在过去一年的经营情况却不尽人意，这主要是国内的消费者担心交通枢纽人流比较杂、外地民工多，没有消费氛围。所以，发展商业地产不能生搬硬套以往的经验。最近，我们对中泰国际广场进行了重新策划包装，继续强调交通方便的同时，淡化了口岸商铺的概念，并提出了专门针对女白领的工作生活以外的“第三生活空间”概念（即在工作、家庭以外建立一个完全放松消闲的活动空间），收到了良好的效果。
定位细分再细分
记者：在一个商业密集区，商业楼盘要如何进行定位策划才能突出重围？
对于商业地产来说，便捷的交通会否成为成功的关键？如何在商业密集区脱颖而出？近日，记者就这些问题采访了广州市协港物业顾问有限公司的营运总监林辉。
“交通”是必备但非必赢因素
记者：香港一位著名房地产商曾说过，地理位置是房地产发展最重要的条件，对于商业地产来说，这个法则同样适用吗？
林辉：良好的地理条件当然有助于商业地产的发展。这点世界上很多成功的商业地产都可以成为例证。但是，便捷的交通条件并不能成为商业地产必赢的因素。
记者：还有哪些因素会影响一个交通便捷的商业楼盘的发展？
林辉：一个国家或地区的消费心理和消费习惯都会构成影响。日本的名古屋位于地铁、轻铁、火车交汇点，在其上发展的购物城就非常成功，每天客如潮涌。但是，在广州，中泰国际广场也位于火车东站和地铁2号线上盖，在过去一年的经营情况却不尽人意，这主要是国内的消费者担心交通枢纽人流比较杂、外地民工多，没有消费氛围。所以，发展商业地产不能生搬硬套以往的经验。最近，我们对中泰国际广场进行了重新策划包装，继续强调交通方便的同时，淡化了口岸商铺的概念，并提出了专门针对女白领的工作生活以外的“第三生活空间”概念（即在工作、家庭以外建立一个完全放松消闲的活动空间），收到了良好的效果。
定位细分再细分
记者：在一个商业密集区，商业楼盘要如何进行定位策划才能突出重围？
林辉：广州的天河区是一个商业密集区，在那里，我们参与策划的商业楼盘有中天购物城、天河娱乐广场、时代广场，这些地方都是针对白领消费的，要让这些楼盘都成功赢利，就要帮助他们把市场细分再细分。如中泰国际广场，我们把它的消费群定位为女白领，围绕这一定位，对商场里的布局及消闲娱乐设施进行调整，使之更符合女白领的消费喜好和习惯。
商业地产的“二八原理”
记者：经过市场定位细分之后，能否达到预期效果？
林辉：应该会比较乐观。很多业内人士都知道，商厦经营存在一个“二八原理”，就是商厦80%的收入来源于20%的商铺，也就是说，人们在商场里并不是以购物为主。另一项调查发现，白领的消费50%用于购房、购车，此外，超过20%用于饮食、20%用于健身旅游，用于购买服饰的仅占5%-7%。根据这项调查，我们在中泰国际广场7层商厦中，每层辟出近50%的面积，经营各式餐饮及消闲项目，以吸引白领消费。这一举动也正好配合正在兴建的中泰国际广场超甲级写字楼，该楼将于明年年中落成，将为商场的餐饮业零售业带来稳定的高消费人流，目前不少饮食行家已洞悉先机，抢先进驻。