花都人口十年翻倍预示投资价值高
5月23日在《花都中轴线规划建设发展论坛》上的发言
各位领导、各位来宾、各位媒体朋友早上好，很荣幸能在这里向大家汇报我对花都房地产市场的一些粗浅认识。
上星期我荣幸地参加了南沙区政府召开的《广州南沙实施CEPA先行先试综合示范区规划暨重点项目推介会》，南沙区政府领导和区规划局、国土房管局领导分别在会上介绍了南沙区的规划建设成果和26块土地推介，我也汇报了对南沙房地产市场的一些研究。今天的《花都中轴线规划建设发展论坛》,花都区规划局、国土房管局领导刚才分别介绍了花都区城市中轴线规划发展和房地产市场情况。我们明显感觉到，在花都和南沙列入国家“十二五”规划重点投资项目之后，两个区的政府和相关部门领导都立即行动起来，为花都和南沙的建设大力宣传推介，令人十分赞赏。今天我就《花都中轴线价值爆发，花都楼市投资前景分析》向各位介绍花都的房地产市场情况。
一、花都未来十年人口翻倍，将有力地支撑房地产快速发展。
花都区是规划中的广州六大副中心之一，花都承接广州主城区人口向外疏导的趋势是明显的，花都在未来人口的增长空间是比较大的。近日公布的第六次全国人口普查数据中，广州十区二市已有常住人口1270万人，按广州常住人口规划到2020年应为1430万人。广州主中心5个区人口规划到2020年是600万人，但目前已经有726.9万人，超出规划21%，属于要减少人口的区域；番禺已有常住人口176.5万人，而规划到2020年只能是170万人，番禺已属于限制人口增长区域；增城目前常住人口104万人，而规划到2020年只能是90万人口，增城人口增长也将受到控制；而目前花都常住人口是94.5万，至2020年规划人口将达到200万人，花都未来十年人口增长率在112%左右，将增加一倍人口，成为除主中心区外，人口最多的区。未来十年只有花都、南沙、萝岗、黄埔、从化等5个区市还有人口增长空间。南沙目前只有26万常住人口，规划到2020年是110万人口，总人口比花都少很多。花都区有东风日产汽车城、狮岭皮革城、珠宝产业集群、空港经济区等“一港三城”,形成花都的四大支柱产业，十年内发展到200万人口是没有问题的，由于产业人口的增加将对花都区经济发展和房地产开发起着非常关键的作用，所以我们有理由相信花都在未来十年将有飞速的发展。
二、 城市中轴线的建立，将影响和见证一个城市几十年甚至上百、上千年的发展历程。
刚才规划局易局长讲到，广州北京路步行街展示的广州古代中轴线马路实况，见证了广州城2000多年的历史。我想补充的是，原来在越秀老区的中轴线，从越秀山上的中山纪念碑经过中山纪念堂、广州起义路，向南一直到海珠广场的广州解放纪念碑，都是广州近代革命历史发展的见证。从100年前的1911年辛亥革命到1949年广州解放，都体现在这条古老城市百年中轴线上。如今从燕岭向南延伸，经过中信广场、体育中心、珠江新城，直到珠江南岸广州塔的新城市中轴线，更是因亚运会开幕而大放异彩，向全世界展示了广州市崭新的现代化的城市面貌。从这个角度来说，城市中轴线的建立，将影响和见证一个城市几十年甚至上百、上千年的发展历程。花都中轴线范围内的区域，将汇聚花都主要的旅游、娱乐、商贸、会展、行政办公、文化、体育、休闲和居住等等城市功能，将是优先发展、重点打造的区城，有很大发展空间。
三、花都承担起广州商品住宅交易市场的主力角色。
刚才国士房管局刘局长介绍了花都房地产市场的情况。我从另一个角度深入地作一个剖析。目前花都区已经明显成为广州市重要的房地产区域市场，基本上每个月都占了十区商品住宅总成交量的25%以上，去年5月份占到了40%的最高比例，最低的10月份也有20%的比例，今年保持在30%左右。刚才刘局长也讲了，花都商品住宅供应量占了十区的36%，这就说明花都在全市十区房地产中的重要地位。我觉得广州市政府不需要担心广州市房价控制目标会超标，因为今年商品住宅成交的主力在花都，花都的房价在全市十区二市中是最低的，比从化、增城、南沙还要低，因此广州市绝对可以完成今年上涨11%以下的房价控制目标。话说回来，花都区的房价虽然低，但升值空间肯定比中心城区大。
我们再看，从今年2月24日广州限购细则出台以来，花都签约成交情况比其他区乐观。限购令出台后一周，其他区成交量都在下跌，而花都有14%的上升，限购令出台的第二周，其他区域有回升，花都区也继续有18%的上升，目前仍保持稳定上升的趋势。刚才刘局长说，1~ 4月份花都一手房成交3641套，根据我们的观察，花都是每周基本上维持在200到300套的一手房成交，花都楼市是稳定的，在各个区中表现最好。
刘局长已经介绍了，花都今年以来一手房均价在6793元/平方米左右。花都区比增城、萝岗、从化、南沙的房价都要低，南沙的均价是8200元/平方米左右。我们感觉花都有很大的自住投资价值。当然，花都有房价低的地方，就有房价高的地方，例如狮岭、炭步镇比较低，但是新华镇还是比较高的，例如马鞍山公园附近的锦尚蓬莱楼盘均价达到13688元/平方米。从近期花都区成交较大的10个楼盘分析，目前较大量成交的是80—140平方米两房、三房为主的户型，或者是价格有明显优势的楼盘。中端买家对价格是比较敏感，适当调整价格是可以突破市场、打破僵局的。我们判断，从五一到年底十区一手房新推货量有3.9万套，花都供应量比较大，占了新供应总货量的31%，刚才刘局长也介绍了花都上半年一手房新增供应量占十区总量的36%。随着花都城区建设力度的不断加大，加上城市中轴线的确定，我们感到，花都的城市价值越来越高，房屋价值也越来越高，必然推动中心城区购房热潮向具有巨大升值潜力的花都区扩展。
四、下半年一手房供应6.7万套，竞争是必然的，开发商要积极应对，合理定价，促成交易。同时，也希望首次置业和刚需尽早购房，不要干等降价。否则等价格降下来，首付也提高了，利率也提高了，同样是不划算的。
大量的新货也意味着会增加花都区的竞争，出货的压力还是非常明显。要突围市场，我们的建议是：开发商要积极应对，合理定价，促成交易。下半年一手房新货达到3.9万套，存货也有2.8万套，也就是说下半年有6.7万套，竞争是必然的，我一直认为价格要在今年7、8月调整，为什么这么说？因为，我们认为调控会继续加强，信贷会继续收紧，新政一般会在4月份、或者是9月份的每年两个黄金周前出台，这是惯例。我们要有准备，所以建议开发商最迟在8月份要把价格合理调整好，加快回笼资金。另外由于目前信贷逐渐收紧，也建议首次置业者尽早购房。我曾经在今年年初就建议大家在五一前购买，因为信贷将会收紧。果然，在五一之后，首次置业首付也上升到四成，基准利率也上调了。今年央行对准备金率每个月调高一次，利率隔一个月调高一次。当然不是专门针对房地产，主要是对付通货膨胀，但是伤害到了房地产。希望首次置业和刚需尽早购房，不要干等降价。否则等价格降下来，首付也提高了，利率也提高了，同样是不划算的。错过了五一，不要错过八月，开发商新开盘可以打9折到8.5折，这些都有先例，亚运城去年新开盘也有8.8折的折扣。这样做可以帮助置业者应付四成首付的压力，吸引首次置业者买房，同时，开发商也回笼了资金，储备好粮草，以应对9月份调控新政的可能出台，以及市场的变化。
文/黎文江
2011.5.24.