严厉调控下开发商仍无降价，楼市僵局要持续多久？
--参加新浪地产下午茶，思索房展会传递信号到底有多少？
冯晓东
地产下午茶第46期我的发言链接http://news.dichan.sina.com.cn/sh/2011/04/02/298196_7.html
提要：造成房展会冷清的主要原因是空前严厉的调控政策，但面临严厉的调控政策开发商仍无降价举措，购房者继续观望，这样的僵局要持续多久？此次上海之春房展会冷清中又传递出哪些市场信号？
【冯晓东】：产品需要做足功课
首先非常感谢新浪、感谢金总今天参加这个论坛。我刚才听了各位专家讲的比较多，有一些数据指标、量化研究东西讲的比较详细，我这里就不多讲了，主要讲讲三个面前的问题，简单一点。
第一、首先讲讲房展会。
每年上海之春暨3月份上海的房展会可以给我们一些启发的，房展会给我们传递一个什么信号？
第二、楼市新的调控政策带来哪些影响？我个人对于房地产趋势的判断或者希望。
第三、地产市场摆在这里，调控也是这样调控了，接下来怎么办？
接下来怎么办分几种，包括开发商怎么办，购房者怎么办，银行、融资策略怎么办。等等。
大家都知道，每年春季3月份的房展会就是上海楼市的风向标。刚才李总从营销的角度阐述了很详细的数据，宋老师从咨询的角度谈的，也提到一些很详细的数据。我从开发商的角度来讲，我用几个词归纳一下，就是“不限购、不限贷、小户型、低总价、刚需、婚房”是主流，是趋势。这些还是有市场的，并不是参展的单位少了就不好了。比如万科、金地、绿地为什么不参加，这和他们的年度营销推广策略有关，并不是他们觉得市场存在问题而不参加春季3月份的房展会。
房展会给我的信息之一，上海4月份有120个楼盘将促销打折。这120个楼盘当中88的楼盘在外环以外的地方，在中环和内环之间的楼盘4月份打折将占到了8%，还有4%是内环之内的楼盘。这反应了上海相对的降价幅度5-8%，离上海一小时经济圈城市房价可能是降价幅度8-12%这样的概念。
另外就是调控带来的影响。目前大家关心的调控政策是“一房一价”。“一房一价”的出发点是很好的，但效果未必尽如人意。举个简单的例子，“一房一价”出台以后，用词发生了微妙的变化，以前叫做网上公布的价格，现在楼盘出来不叫公布的价格，叫做“参考价”。从3月份、4月份的成交来讲有这个现象。我刚才说的是经过调查的，网上的价格参考价和实际成交价是有偏差的，实际成交价就是降下来的。上海有三个房展会，3、5、10月份，3月份对于2011年来说来的仓促一点，大家来不及准备，但是5月份的房展可能会看出一些端倪，10月的房展可能看到全年的局势。不管怎么调控，虽然“金九银十”的年代不复存在，但是真正的购房时期还是3个房展会过了以后，这是我对于调控的看法。
接下来我讲讲面对调控的对策。我们不能光分析，还要知道接下来怎么办。刚才主持人问到了商业地产和住宅，我想表达一个观点，房地产不仅是房价的问题。国家的房地产调控不是针对房价，而是针对房地产行业调控。住宅大家已经看到了，住宅方面不管怎么限购和首付提高，只要你降价还是可以卖掉的。但是商业地产的开发非常复杂，商业地产打造怎样一个平台，是开发立项的关键。
具体谈到商业地产运作，刚才李总说到了2011年是商业地产的元年，实际上从上一次的调控来看，我认为最近这3年都是商业地产年，涉及到写字楼、酒店式公寓、小户型办公等等。在房地产理性的时代，我们要理性地谈谈产品，不要一想到房地产就讲房价。产品做足功课市场还是有的，不论从一个营销人员的角度来讲，还是从自我开发的人员来讲，我对于这个行业还是比较乐观的。
最后补充一点，既然我今天参加了这个论坛——“城中央——永不落幕的地产博览会”，我提几个建议。首先，永不落幕的地产博览会要做到永不落幕，就是要做到可持续发展，走品牌、走高端、走特色路线。另外，既然今天的活动联合新浪策划推广，名称叫做下午茶，那么这个活动应该专业之后体现出一点地产业的休闲娱乐化，让这个平台更加丰富。
刚才大家谈到了房价的问题，忽略了一部分，接下来怎么办？购房者无非可以观望，开发商可以调整，可以从住宅转型到商业。具体怎么做？资金来源方面主要是民间资本的融资，一个是信托基金，一个是股权融资。我个人建议切实可行的资金方向还是商业物业的可持续经营贷款。商业经营物业贷款做得好，至少是80%，如果做得更好一些，一些风险基金、投行可以做到1：0.8以上，甚至1：1，这样的融资模式就是未来的一个方向。整个房地产行业涉及到了银行、开发商、购房者等等，各方面都整合起来，这样市场就会良性的发展和循环。
最后做一个行业发展“预判”，我这个预判不是针对房价做的预判，而是我的“房价期望”。政府希望房价和GDP挂钩，比如说以上海为例，上海的GDP控制目标是8%，GDP是增长的，那么，我期望我们的房价应该是下降的，比例是GDP的两倍比较合理，即2011年房价如下降16%是合理的。
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