严厉调控下开发商仍无降价,楼市僵局要持续多久?
--参加新浪地产下午茶,思索房展会传递信号到底有多少?
冯晓东
地产下午茶第46期我的发言链接http://news.dichan.sina.com.cn/sh/2011/04/02/298196_7.html
提要:造成房展会冷清的主要原因是空前严厉的调控政策,但面临严厉的调控政策开发商仍无降价举措,购房者继续观望,这样的僵局要持续多久?此次上海之春房展会冷清中又传递出哪些市场信号?
【冯晓东】:产品需要做足功课
首先非常感谢新浪、感谢金总今天参加这个论坛。我刚才听了各位专家讲的比较多,有一些数据指标、量化研究东西讲的比较详细,我这里就不多讲了,主要讲讲三个面前的问题,简单一点。
第一、首先讲讲房展会。
每年上海之春暨3月份上海的房展会可以给我们一些启发的,房展会给我们传递一个什么信号?
第二、楼市新的调控政策带来哪些影响?我个人对于房地产趋势的判断或者希望。
第三、地产市场摆在这里,调控也是这样调控了,接下来怎么办?
接下来怎么办分几种,包括开发商怎么办,购房者怎么办,银行、融资策略怎么办。等等。
大家都知道,每年春季3月份的房展会就是上海楼市的风向标。刚才李总从营销的角度阐述了很详细的数据,宋老师从咨询的角度谈的,也提到一些很详细的数据。我从开发商的角度来讲,我用几个词归纳一下,就是“不限购、不限贷、小户型、低总价、刚需、婚房”是主流,是趋势。这些还是有市场的,并不是参展的单位少了就不好了。比如万科、金地、绿地为什么不参加,这和他们的年度营销推广策略有关,并不是他们觉得市场存在问题而不参加春季3月份的房展会。
房展会给我的信息之一,上海4月份有120个楼盘将促销打折。这120个楼盘当中88的楼盘在外环以外的地方,在中环和内环之间的楼盘4月份打折将占到了8%,还有4%是内环之内的楼盘。这反应了上海相对的降价幅度5-8%,离上海一小时经济圈城市房价可能是降价幅度8-12%这样的概念。
另外就是调控带来的影响。目前大家关心的调控政策是“一房一价”。“一房一价”的出发点是很好的,但效果未必尽如人意。举个简单的例子,“一房一价”出台以后,用词发生了微妙的变化,以前叫做网上公布的价格,现在楼盘出来不叫公布的价格,叫做“参考价”。从3月份、4月份的成交来讲有这个现象。我刚才说的是经过调查的,网上的价格参考价和实际成交价是有偏差的,实际成交价就是降下来的。上海有三个房展会,3、5、10月份,3月份对于2011年来说来的仓促一点,大家来不及准备,但是5月份的房展可能会看出一些端倪,10月的房展可能看到全年的局势。不管怎么调控,虽然“金九银十”的年代不复存在,但是真正的购房时期还是3个房展会过了以后,这是我对于调控的看法。
接下来我讲讲面对调控的对策。我们不能光分析,还要知道接下来怎么办。刚才主持人问到了商业地产和住宅,我想表达一个观点,房地产不仅是房价的问题。国家的房地产调控不是针对房价,而是针对房地产行业调控。住宅大家已经看到了,住宅方面不管怎么限购和首付提高,只要你降价还是可以卖掉的。但是商业地产的开发非常复杂,商业地产打造怎样一个平台,是开发立项的关键。
具体谈到商业地产运作,刚才李总说到了2011年是商业地产的元年,实际上从上一次的调控来看,我认为最近这3年都是商业地产年,涉及到写字楼、酒店式公寓、小户型办公等等。在房地产理性的时代,我们要理性地谈谈产品,不要一想到房地产就讲房价。产品做足功课市场还是有的,不论从一个营销人员的角度来讲,还是从自我开发的人员来讲,我对于这个行业还是比较乐观的。
最后补充一点,既然我今天参加了这个论坛——“城中央——永不落幕的地产博览会”,我提几个建议。首先,永不落幕的地产博览会要做到永不落幕,就是要做到可持续发展,走品牌、走高端、走特色路线。另外,既然今天的活动联合新浪策划推广,名称叫做下午茶,那么这个活动应该专业之后体现出一点地产业的休闲娱乐化,让这个平台更加丰富。
刚才大家谈到了房价的问题,忽略了一部分,接下来怎么办?购房者无非可以观望,开发商可以调整,可以从住宅转型到商业。具体怎么做?资金来源方面主要是民间资本的融资,一个是信托基金,一个是股权融资。我个人建议切实可行的资金方向还是商业物业的可持续经营贷款。商业经营物业贷款做得好,至少是80%,如果做得更好一些,一些风险基金、投行可以做到1:0.8以上,甚至1:1,这样的融资模式就是未来的一个方向。整个房地产行业涉及到了银行、开发商、购房者等等,各方面都整合起来,这样市场就会良性的发展和循环。
最后做一个行业发展“预判”,我这个预判不是针对房价做的预判,而是我的“房价期望”。政府希望房价和GDP挂钩,比如说以上海为例,上海的GDP控制目标是8%,GDP是增长的,那么,我期望我们的房价应该是下降的,比例是GDP的两倍比较合理,即2011年房价如下降16%是合理的。
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