倾听房价走势各派之争，思考中国城市地产转型
—聂梅生开场，2011中国房地产走势及调控高峰会派争
冯晓东
倾听房价走势各派之争，思考中国城市地产转型。4月2日，在上海西郊宾馆举行的2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛暨城市建设杂志社上海记者站揭牌仪式上，顾云昌、聂梅生、李战军、牛凤瑞等房地产领域的专家学者围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。
全国工商联房地产商会会长、清华大学客座教授聂梅生女士第一个发言，她发言的主题是“调控之下中国城市房地产走势分”。因为同是全国工商联房地产商会成员，所以，会前我和聂梅生教授合了影，也简单交流了一些地产观点，我觉得她总体还是更多关注住房供应结构的调整。从积极面来讲，她希望加大保障性住房供给，使购房者的需求交叉层转移到保障房领域，加上限购、限贷政策的挤压，合理抑制房价疯长局面。但她发言完毕就匆匆赶赴机场参加另外一个会议了，而我接下来听到的是2011中国房地产走势及调控高峰会激烈的派争，顾云昌、李战军、牛凤瑞围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。
冯晓东 与 全国工商联房地产商会会长、清华大学客座教授 聂梅生
虽然，论坛或者纷争解决不了中国房地产问题的实质，但就演讲者宣泄感情也好，表达个人仅供参考观点也好，本次大会应该是成功的，发言是精彩的，尤其我们上海全经联李占军老师演讲激动高亢时赢得阵阵掌声，且不说观点是否大家一致拥护，但就对房地产行业的“爱”“恨”“痛”“待”而言，让我们与会者在倾听的同时，更多了一份深深的思考：中国房地产未来何去何从？而我想说的是：十年买房无人亏，2011新政调控下房价又如何？
事件回放：经国家新闻出版总署同意，并得到中共上海市委宣传部、上海市新闻出版局同意批准，《城市建设》杂志社上海记者站正式成立。2011年4月2日，“2011中国房地产走势及调控政策趋向”高端论坛暨《城市建设》杂志社上海记者站揭牌仪式在西郊宾馆隆重举行。
2011年初，国家集中出台了新一轮房地产调控政策，以“组合拳”的方式出击“高烧”难退的楼市。这一被称为“史上最严厉”的“调控新政”无疑使一度灸热的中国房地产市场面临着转型期的严峻挑战。新政之下，中国房地产市场向何处去？高居不下的房价能否在调控新政的重拳之下平稳下调，切实满足人民的需求？专家学者们总体还是认为住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高，冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
就上海而言，上海是中国城市建设的风向标，我认为在上海西郊宾馆举行2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛具有深远意义。专家学者畅所欲言、各抒己见，虽思想火花碰撞激烈，头脑风暴迭起，但总体上理论联系实际，都是带着“爱”为楼市调控新政指引下的2011中国房地产市场号脉导航。
第一个发言的是全国工商联房地产商会会长聂梅生教授，她在分析调控之下中国城市房地产市场走势时指出“关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整”。今年全国1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。因此，加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。同时，会上对目前各地制定的房价调控目标，聂梅生也持肯定态度。她认为房价涨幅的合理区间应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。
接下来发言的住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长是顾云昌。楼市调控新政催生了“限购令”、“限贷令”，各地又相继出台了年度住房价格的控制目标，在这一大背景下，中国的房地产市场向何处去？顾云昌发言主题是“住房政策与城市未来发展的房地产行业关系”，他也表示楼市调控下住房供应结构的调整问题是重点，也是关键。
顾云昌在演讲中举了一个例子：在体恤衫市场，财富阶层的老板买1000元以上一件的体恤衫，普通员工买100元一件的体恤衫，农民工兄弟买地摊上叫卖的10元一件的体恤衫。你说哪种价位是合理的？体恤衫的均价是多少？这些都说不清楚。可以说，它的供应结构是合理的，是适应不同收入者的购买力的。即使国际品牌的体恤衫价格涨了10%，普通员工和农民工也不会关注，他们仍然可以买到和他们的收入相匹配的体恤衫。因此，体恤衫的价位是合理的，原因是供应结构的合理。反观住房供应结构是“一房独大”，95%的供应是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是中小套型、中低价位的房子。
可见顾的发言针对中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。可或许这样的说法让夹心层很受伤。于是，接下来的牛凤瑞教授就直言不讳，敢于“爱憎分明”说房价了。原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但他同时又指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
也就是说，住宅产品寿命长才能体现房地产的可持续发思路。目前在城市化发展进程中，可持续发展越来越受到重视，房地产行业中要实现可持续发展首先要坚持建造使用寿命长的住宅产品，可喜的是，目前一些知名品牌房企已经在绿色节能建筑方面进行了积极的探索实践。另外，地方政府在城市规划过程中也要具有科学性和前瞻性。
还有，土地财政不解决房价很难降。用行政手段强行去控制房价是一种典型的“计划经济思维”，它导致的结果必然是行政干预手段未来会越来越扩大化，高房价的根源在于地方政府深陷“土地财政”的泥潭，要解决“土地依赖症”，必须要对政府的财税体制进行改革。
在具体到购房刚需上来说，高性价比房源受置业者青睐。中国的房地产市场是在密集的调控政策中逐渐趋于科学。目前的限购令使得成交量十分低迷，消费者观望情绪浓厚。如果通过控制价格难以实现供求平衡，若只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”;另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
论坛可谓华山论剑，各派纷争。之后，营销派出身的李嘉政、“敢于说房产界真话”的李战军、房地产经济研究人士周启元等先后围绕“十二五期间中国商品住宅发展趋势”、“ 调控政策对中国房地产业的影响”、“ 中国城市房地产走势与世界市场的融合”等话题做了精彩的主题演讲。尤其值得回味的是李战军老师的“敢于说房产界真话”，让听众“过了一把瘾”。
于是，我的思索由李老师对当下房产调控“越调越难控”的“伤痛”中而启发：十多年了，买房的人无人亏，201新政调控下房价走势又如何呢？
房子永远是百姓关注的热点，房价则是热点中的热点。2010年，国务院三次重手对房地产市场进行调控，但房价上涨的势头依旧。进入2011年，楼市调控依然在深入。面对动荡的楼市，面对高涨的房价，购房者一面观望，一面又逃不过刚需的魔咒。站在兔年的头儿上，购房者该如何选择?
出手派大喊：十年来没人亏，别等了，快买吧！每次回调都是好时机。目前房产在中国依然是收益最稳定最高的投资渠道，在未来通货膨胀的情况下，不动产是最好的选择。等待有用吗? 等待无用！尽管你有一千条理由说房价会跌，尽管你有一万个观点说房价与老百姓的收入水平不相匹配，房价却没有按照人们的愿望下跌。内心来讲，从2000年到2010年这十年，没买房的人嘴里骂着房价的100个十恶不赦，心里没有几个不把肠子都悔青的。
观望派奉劝：房产正是乱的时候，先别急，再等等！越通胀越不能买，通胀对购房者来说是把“双刃剑”，甚至是一个天大的陷阱。在通胀预期出现，或通胀发生的早期，房地产的价格会上涨。一旦发展到中期，当利率不断提高，高达20%、30%甚至更高的时候，其高额的利息将成为购房者的“绞索”。当越来越多的断供出现，越来越高的高位购房者不得不抛出房产时，房价将直线下坠。越是下坠，恐慌性抛售的人越多，房价将出现雪崩。如果你要在通胀下买房，傻不可怕，可怕的是做最后一个傻子。
既然，连老百姓都知道现在是“买方市场”，那么，楼市真正走出困境应该在何时？我们不要妄加预测，因为供需双方的博弈尚处在剑拔弩张的阶段，以成交量的回暖来宣示楼市春天的到来，还为时太早。
忽然有人说：等开发商着急了再买！如果要想降低风险，目前购房一定要悠着点!调控已经把大量的投资投机客户和少量刚需客拒之门外，剩下来符合条件又具备购房条件的客户其实是少之又少。此外，本轮调控“枪打出头鸟”，一线城市在“限购令”的威逼下，未来几个月必将是量跌价平或者是量价齐跌。
正因为如此，楼市诞生了一个逍遥派！逍遥派认为看涨跌没啥用，甭纠结！买房要有长远眼光，如果明年房地产企业开发贷款继续从紧，房地产企业融资渠道被严管，上半年房价向下调整是有可能的。但我们买房不是只看一两年的收益，如果用5-10年的长远眼光看，你或许有另外一番答案。
2011年房价走势各派之争必然激情四溢。诸多“利空”下降无疑到今年年底，如果国家觉得调控效果并不明显，就会祭出“税收”这面最厉害的旗帜。房价也许仍将在“骂声中成长”，我国经济增长在很大程度上是靠刺激性货币政策来支撑的，过于压缩新增贷款规模，很可能对中国经济造成沉重打击。因此，适度宽松的货币政策还会继续，流动性过剩的问题也就很难消除。小幅加息会刺激楼市资金外流，加剧通胀，加息频率太高又可能会重创经济。面对全球性流动性过剩和外贸受阻的情况，股市不振，扩大内需仍然在很大程度上要依靠房地产的发展，因此，调控政策有所改变不是没有可能。只是别忘了警惕二三线城市房价，至于疯涨调控政策的重点区域依旧集中在北上广这样的一线城市，房价的涨跌幅度不会很大。更警惕的是限购政策会随着时间的推移而逐渐化为无形，一旦调控放松，房价暴涨的可能性极大。
最后，我告诉大家一句话“神马都是浮云“！房价涨跌，争论无用，买房卖房还是要自己做主。提供一个参考指数：房贷不能超过收入的30%，能做到就买，做不到就不买。不要迷信国际惯例，不要迷信收入水平，不要迷信调控措施。想要买房就买，房价调整也不用着急;不想买房就不买，房价上涨了也不要怨天尤人。
房价走势 限购令 限贷令 地产转型 聂梅生 顾云昌 李战军 牛凤瑞 土地财政 调控高峰会