2010年的北京房地产市场用跌宕起伏来形容一点也不过分，从4月份起，停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。

严厉的政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘，销售价格及速度都难与往年相提并论，回款速度也大幅放缓，越来越多的开发商转身投入了商业地产开发的浪潮之中。由于贷款及购买套数方面的限制，大多数原本还处于观望状态的投资者也正批量地退出住宅地产市场，再加上2010年保监会对于保险机构在不动产投资方面的放松，虽然2011年还不会有大量资金的涌入，但这一重大利好无疑为商业地产发展又打了一针强心剂。

自2006年起，由于住宅地产过热，北京相当一部分地区出现了商住倒挂的现象，即便在CBD中心，商业物业的价值以及升幅都远远赶不上同地区的住宅，商业地产的价值被严重低估。也正因为如此，自2010年起，在政府调控的大背景下，由于商业市场整体在经济危机中逐渐复苏，以及其它多种因素影响下，商业地产市场的价值正在被重新评估，原本住宅物业与商业物业之间冰火两重天的发展态势正在逐渐扭转，北京的商业地产发展在经历了太长时间的静默后，终于在2011年与住宅站在了同一起跑线上。

如果说2010年是商业地产由幕后走到台前初试啼声的分水岭的话，那么2011无疑将是商业地产叱咤风云的黄金年，这一趋势也体现在自2010年下半年开始，无论是央企国企还是民营的开发商都纷纷地将目光聚焦在商业地产这个价值洼地上，无论是之前有无商业地产开发背景的开发商都或积极或被动的转型，一时间各地以商业立项的项目陡然增多。从发展的趋势来说，呈现出一线城市逐渐转冷，二三四线城市逐渐升温的趋势。

二三线城市成为主战场

在进入一个城市的商业地产之前，需要对城市的多个层面进行考察。我们在判断一个城市的商业地产发展潜力时，主要从几个方面分析：人口、GDP水平、消费水平等。城市人口规模的增长是商业格局发生变化的内在因素，一个城市城区人口的增长主要有两个原因，一是外来人口的迁移，二是城市化发展，使得原来的农民转变为城市人口；城市GDP的快速增长和居民消费水平的提高是城市商业地产发展的驱动因素，GDP水平是衡量一个城市经济水平的最重要指标，消费水平则直接决定着居民的消费结构，居民消费水平的提高，使得对商业场所的环境、服务、商品档次提出更高的要求，推动了地区商业格局的改变。

以山东省为例

2004年山东省地级和部分县级市情况

2009年山东省地级和部分县级市情况

通过以上两表对比不难看出，山东省各个城市的人口、GDP以及可支配收入在2004-2009几年间有着大幅的飞跃，各市可支配收入基本翻番，人口的增长也拉动了消费需求的快速增长。人们从基础的日常生活消费逐步升级到满足更高层次要求的休闲娱乐消费。而与日益增长的商业消费需求相对的则是山东省整体商业发展的滞后，需求增多而供给不足，造就了山东省各个城市巨大的商业发展空间。山东本土的两大商业龙头——银座、振华，近年来虽然频频出手，在山东各地布局商业网点，但其固有的商业发展模式和相对单一的产品线已经与日益多样化的消费需求之间还存在着断带和可观的价值洼地。

综合分析山东各城市的商业发展水平后，我们得出了如下表格，可以看到目前山东各城市的商业发展水平、城市影响力以及其商业发展价值。

可以看出，除了济南、青岛等城市外，诸如临沂、东营、威海等城市的商业发展空间同样不可小觑。如今一线城市的城市化率已经很高，商业地产市场日趋饱和，过高的地价让不少开发商三思而后行。除了一线城市高昂的拿地成本外，二三线城市自身也具有吸引开发商的巨大优势。首先，全国城市化进程的加快，城市人口增加，老城城市功能的升级与新城的开发，都给开发商提供了大量机会；其次，相对于一线城市，二三线城市的拿地成本要低很多，市场成长空间大，不存在严重的市场泡沫；再次，在二三线城市，一个大的商业项目很可能在一定时间内成为地标性建筑，甚至对区域周边形成影响力，有助于提升企业形象，这也是开发商的战略需要。

大开发商在进入二三线城市商业地产领域具有很大的优势，这里边有一个比较特殊的原因，就是政府的态度。政府希望有实力的大开发商进入，一来大的商业项目有助于城市形象的提高，二来大开发商强大的号召力可以带动周边商业，如果能为政府引进如国际连锁零售品牌类的商家，政府的税收必定大幅增加，还可带动就业，加速城市经济发展。所以，大开发商在进入二三线城市时，凭借其强大的资本和政府支持，开发的项目在短期内将成为区域内的绝对主力。

而本地中小型开发商也拥有自身优势，他们的资本虽然无法大开发商相比，但是对城市的发展进程，当地人群的生活和消费习惯，商业需求的方面他们更为熟悉，这些也是商业地产开发的关键因素。他们往往占据着市中心的最佳地块，发展集中性商业，依靠品牌认知度在本地商业市场占有一席之地。

由此可见，二三线城市需求与供给造就的巨大差异将带来无穷的商业发展机遇，而能否在开发商业的滚滚浪潮中抓住机遇，获取一席之地，则要考验众开发商的眼光及决断了。让我们拭目以待，共同见证二三线城市商业的崛起吧。