围绕房价控制目标做文章是误入歧途
陈杰 复旦大学住房政策研究中心/复旦大学管理学院
最近一段时间住建部一再要求各地政府提出年度房价控制目标，这在政策方向上是误入歧途、本末倒置，在指导思路上是急功近利、锦标主义，在思想根源上反映出政府官员不懂市场价格信号机制原理、过度自信行政权力无所不能。我不认为在当前房地产调控中树立年度房价控制目标做有意义、有效果。
主要理由有五：
一、当前房价指标统计失真严重、被操纵的可能性大
所谓房价控制目标，对象到底是新房销售均价、可比新房均价、存量房均价，还是同质化的价格指数？住建部自己都没有说清楚就要求地方去执行。自己也没有搞清楚。
学界和业界都知道，房价走势的度量难度很大。现在国家和各地统计局公布的一般都是新房销售均价或价格指数。前者其实意义不大，受成交结构影响太大，其走势与市场实际走势有较大偏差。用二手房成交均价相对更有意义，但这方面各个城市都缺乏统计，而且由于“黑白合同”的存在，信息失真度也很大。而价格指数，则非常取决于有没有科学的指数计算方法来统计。我们目前是，数据来源问题严重，统计过程又是一个不公开的黑箱，导致出来的房屋价格指数与生活感受相差实在太远，失真严重。
如果参照国家统计局的房价统计，1999-2009年的11年间，全国商品住宅销售均价从1857元/平方米上升到4459元/平方米，2009年价格才不过相当于1999年的2.4倍，即使北京也才2.7倍，而同期全国城镇人均可支配收入2009年相当于1999年的2.93倍，北京是2.91倍，都比房价增速快。你根本就看不到中国房价有过快上涨的迹象。国家统计局发布的房价指数更加和谐，2009年房价涨幅“1.5%”，举国震惊。哪怕大力改革后的最新统计，2010年上海房价同比增幅也才1.8%。
既然国家统计局都一直发布这样和谐的、但与老百姓切身感受相差甚远的统计数据（包括CPI），地方政府对完成房价控制目标又有难？反正只要推说这是“科学方法”统计出来的，老百姓也没有办法查对。
如果万一统计部门不配合，逼到实在不行的时候，地方政府就干脆直接操纵房价统计指标。住房不像石油、粮食、钢材等标准化商品，突出特点是非均质，每年的交易房子都不可直接比较，所以房价统计的操作空间很大。比如不让中心城区新盘上市，只上郊区的，或大量上动迁房、配套商品房，甚至直接冻结新盘价格，包括大搞“限价房”。
媒体报道，北京准备大搞“限价房”，各地有跟风而上趋势。价格的作用是用来平衡供需和配置资源，被人为阉割、被管制的价格失去这个功能。名义上的房价是降了，但只要供需对比关系不改变，老百姓为了买房付出的成本并不减少，排队、送礼、行贿，然而政府官员却不管这些了，只要能对上交差就行。这样“降”下来的房价，除了政府面子好看外，对居民意义不大，对市场干扰很大。没有真实反映市场供需行情的价格作为信号来引导，投资者和消费者都无所适从，市场陷入混乱。
就像去年不少地方为完成节能降耗指标时候，干脆就直接拉电。只要能向上头交差，不管实际社会效果如何。
二、焦点放在房价控制目标，将忽视真正该做的事情
本来住建部一再强压各地开展保障房建设，各地政府正在十分头痛、但还算积极想办法的时候，突然又传来要考核年度房价控制目标。各地政府心里应该都是一片暗喜。保障房完成量、完成面积和保障对象覆盖面，这些指标，众目睽睽之下，不太好蒙混过关，但房价控制指标要完成起来，操作空间就大多了。
届时住建部到底是奖励保障房建设的好、但房价“控制”不好的城市，还是该奖励住房保障无所作为、但房价“控制”成绩突出的城市？
即使不考虑政府对房价的操纵，房价受影响因素太多。某个城市，经济不景气、治安恶化、环境污染加剧，都会导致房价下跌，这是市场机制的惩罚，是政府的无能。某个城市，哪怕政府大力发展住房保障、极力平衡住房供需，但政通人和、环境适宜、被一致看好，房价还是要涨。光从房价是否涨跌这个结果表象来考核地方政府的功绩，根本就是错误的。
三、住房政策考核目标要集中、不能太多元和多变
中央既然已经定调要把发展住房保障体系作为住房工作的中心，就应该坚定不移地走下去，坚持考核住房保障投入就够了。此外再辅助考察房地产调控政策的落实情况，如限购、限贷。不该又再生枝节、一天一个主意、频出多元化且可能不兼容的指标，让地方无所适从。频出新政，也就是对自己一系列刚出政策的不自信。
新政过度密集频出，政策效果叠加在一起，那么从公共政策评估角度而言，研究者无法知道到底哪些政策是管用的、哪些是不起作用的、甚至反作用的，政府自己也不知道，这对政策制定而言，是十分危险的。
中央部门如果自己急功近利，过于纠结短期政策效果的朝夕实现，一定会带动地方政府更加变本加厉地去搞锦标主义、形式主义、机会主义，而忘记政策本原目标到底是什么。中央政府有耐心、有长远计划、有对自己既定政策的信心，地方政府才有耐心和信心。
我反对提房价控制年度目标，最大的原因在于，价格只是一个最终结果，而不是过程。唯结果论，可能很受功利实用主义者的欢迎，但其最大危害是，我们不知道是用正确的方法，还是错误的方法，来达到这个结果。
中国住房问题十分复杂，是诸多社会矛盾的集中体现，切不可操之过急，需要长期、持久的制度建设。为此我们要鼓励坚持做正确的事情，不要鼓励投机去把事情“做对”。要让地方政府坚持不懈做可以确实核查的事情。如住房保障投入、规范市场秩序、用税收金融手段平衡住房供需，哪怕短期结果不够理想，也不应该鼓励地方政府挖空心思把短期结果做的漂亮。尤其短期绩效实际上很难核查时候，往往会用完全错误、贻害后世的办法。
四、房价控制目标没有公认指标
目前各地房价调控目标，或者涨幅控制目标，多与当地GDP增幅和人均收入增速等挂钩，大多在10%左右。这其实还是很宽松，在今年政策与市场环境下落实难度不大。很多人认为这样不合理，房价控制目标变成了涨价控制目标，变相纵容地方政府抬高房价。然而，何为合理的房价控制目标？
如果住建部说不合理，那应该住建部来制定一个，但住建部也拿不出来标准，哪怕一个原则或可带入参数的公式都没有，全都推给地方政府来做，本身就说明住建部对此也没有谱。社会上众说纷纭，对地方政府批评甚多，可那么多专家谁也提不出一个明确的说法。可见其实不存在一个可行的房价控制目标。
如果上级政府硬性规定一个房价控制目标，比如7%，或者甚至不许年度内房屋涨价，地方政府去实现也不困难。但从另一个角度看，如果由政府来确定房价目标价位是哪里，并按照这个去执行了，那炒家岂不是毫无风险可言，可以肆意做多或做空，最后市场肯定崩溃。就像股市，如果政府敢公开认为3000点是最合适的，那3000点附近肯定翻江倒海，肯定要被市场力量击穿，股市一定陷入一片混乱。这是计划经济的思维，不适合市场，更不适用于资本品市场。
政府住房政策和楼市调控的最终目标，是要让房价与居民收入存在一个合理的比例关系。从长远来看，房价肯定存在一个合理水平。一般用房价收入比（平均住房总价与当地家庭平均年收入之比）来做标准，普通城市4-7倍，一线大城市考虑到外来购买力和本地居民的收入差距较大，房价收入比会略高，但也不应该超过10倍。然而，在诸多大城市房价收入比已经十分畸形，高达14-18时候，要求一两年调控之后就让房价收入比一步到位，是硬着陆，不现实，经济和社会风险都很大。
五、房价涨幅只能做政策制定参考依据，本身不能做为政策目标
年度房价变动幅度对政策制定当然十分重要，需要高度关注。从房价变动幅度来看，底线没有共识，但高限——正常涨幅不应该超过收入或GDP增速，现在还是有很多人认可。像2009年热点城市热点区段短短几个月涨幅超过50%，肯定是不合理的。政府当时对这样的涨幅都麻木不仁，毫无反映，没有任何干预乃至表态，坐视不管，放任自流，这完全是失职。以至于市场投机肆无忌惮，疯狂炒作，房价炒上去了再调控，难度就很大。
但问题是政府直接盯着房价来调控本身又异化了、思路完全错误，肯定逼着地方政府动用各种手段治标不治本，只管短期不管长期。房价根本是供需互动的结果。政府对房价过度波动要保持高度警惕，但措施还是要从调节供需关系、平衡供需力量入手，抑制投机投资和过度不合理消费需求，增加供给总量，改善供给结构，规范市场（租售市场）秩序、大力发展住房保障、稳定市场预期，这些是政府应该做的。
房价涨幅本身当然重要，但应该是辅助政府进行楼市宏观管理的工具变量，而不是最终目标变量。即发挥信号灯的预警提示作用。房价涨幅超过一定幅度，比如超过同期GDP增速，拉响红色警报，应该立即召开专家会议和进行调查研究，如果专家会议审判之后，认为是市场的合理结果，没有必要干预就无需干预，如果确有投机投资的扰动，或者供应结构性短缺，再相应做出对策。当然专家会议应对他们结论负责。连续判断失误、房价暴涨不停，就要撤换另一批。
价格管理背后的政府自大症
如果政府对住房保障，对供需调节，能做的该做的都做到位了，房价还是要涨（非异常暴涨的那种增长），那是正常市场结果，政府官员凭什么说那个涨幅就不合理？难道政府比市场更伟大么、更高明么？
吴敬琏老先生前几日说到，我们政府还是把自己当成大政府，不是对市场因势利导，而是一定要行政意志战胜市场，才凸显自己能力和权威感。同时，政府就有理由保持了过大的资源控制的能力、资源配置的权利，这是很危险的。健康的市场机制起不来，政府权力越来越大，这是我们喊了多少年结构调整、发展方式转变却始终不能如意的根本原因。
我们到底是市场经济，还是计划指令经济？为什么在到处找别国要求它们承认中国的市场经济地位的时候，政府对内部经济管理的计划味道却越来越浓。市场经济没有对价格本身进行管理的。不从供需矛盾的根本入手，光盯着房价，那就像看到水开了，不去把炉火降低，却一会一会的浇点冷水，那只能临时降降温，费时费力，最终于事无补。政府战胜不了市场，只能对市场因势利导。
最近发改委对消费品价格控制，采取约谈、甚至发动行业协会要求企业自律、不得涨价等手段，都反映了政府自大症，骨子里还没有留着市场经济的血液。或者说，这是一种鸵鸟政策，自以为我所看到的“价格”降下来或不涨就可以了。但企业规避价格管制的办法太多了，降低品质、缺斤少两、甚至退出，等等。企业要对自己的投资人和员工负责，又没有理由去做雷锋。政府官员只管统计数字好看，却不管老百姓的消费实情。政府永远战胜不了市场，只能引导市场。
再深究一下，后者是自上而下对官员进行目标考核制度下经常容易出来的错误，就像发展经济本来是为了人们生活更加幸福，但在责任官员那里就变成了片面追求GDP以获取晋升的数字游戏，大大偏离了发展经济的本质。改变这种现状，只有让地方政府改变对上不对下的工作机制，真正对地方老百姓负责，行为受地方老百姓监督，工作目标由地方老百姓核查，那政府目标考核制才能真正促进经济与社会的健康发展。