限购是一枚定时炸弹

回顾了近一季度的“调控成果”和大量的网评，我觉得除了大家谈到的土地财政和货币超饱和以外，土地价格持续上涨还有其他因素。必须改变这些推动力量的运行轨迹，而靠行政指令限价往往是行不通的。

首先就是“限购令”。限购政策一出，引来质疑无数，政策该不该落实？当然应该落实。限购是对地产市场调控的非常手段，目的就是排挤投机需求，使市场回归正常，是必需的，而且需要在一个较长的时期不间断落实。什么时候限购可以退出呢？当经济手段能够保证住房分配的效率时，就可以退出了——具体就是，多套房产持有者的第二套房产投资价值大幅下降时。现在的问题是，一方面我们限购了，另一方面我们又限制了二手房买卖，其结果只能是多套房产持有者选择死扛待变的策略，这就为限购政策退出时，地产价格大幅反弹埋下了定时炸弹。

其次是土地出让制度设计不合理。可以改变土地出让政策，来部分遏制当局的不良行为，使之部分回归正轨。例如，可以改变目前当局与KFS一拍两清的买卖关系。现在大家都知道，KFS超额利润的主要来源之一，就是从拍得土地到商品房出售期间的土地增值收益。这一部份是全民应得的财富，不应归KFS个人独享（扣除赋税部分）。之前当局与KFS之间“一拍两清”，这让KFS有囤地增值的欲望和操作空间；而当局买完这块又去卖那块，不关心KFS的开发进度。如果将土地收入与开发进度挂钩，当局会督促KFS尽快开发销售。再例如，土地出让不必一定需要“价高者得”的简单模式，而是看谁最能合理利用土地资源，创造出最受市场欢迎的产品。

再者政府官员考核机制。政府因为开支细节基本不受全社会限制，各级官僚只对上级负责，上级考核就成了一个指挥棒，所以就会出现拉闸限电等非理性的、损害多数人利益的行为。对各级官僚的考核中指标设计不合理，单纯讲求经济增速，大量靠投资拉动，税收不足时就抓住了土地财政这颗救命稻草。不改革当局的考核机制、不加强对当局开支的民主监督，就不能从根本上解决这个问题。而这正是中国现代社会一个纠结之处——政治体制改革没有规划。

最后“土地居间不中立”。这个行业依靠佣金生存，而佣金是与销售或者租金直接挂钩的，居间一下子就坐在了卖方立场上，卖得越贵越好。本来应该居中、促进买卖公平合理的居间利用其信息上的优势，变成了价格上涨的推手。如果居间按照买卖面积取费，就会把注意力放在促进买卖公平快速开展上，传递更多理性市场信息。那么这个推手的力量可以部分得到削减。

所以，一方面应该调整政策增加多套房持有者的成本，例如按照面积递增征收房产税，另一方面要采取疏导措施鼓励这部分房产进入市场流通。现在的政策存在诸多矛盾，也是其落实效果大打折扣的原因。

最后，看看廉租房。廉租房建设是必需的，这代表了房产分配改革的新方向。原来的经适房加上土地财政会滋生腐败，能不能行之有效还看未来。而且适用范围太窄，无法承担国家住房分配改革的重任。虽说今年的1000万套经适房能够解决3000万人的需求，但是分配如何、执行如何、分布如何……看看海南，也未可知。廉租房的适用对象应该包含全社会所有成员，价格由市场决定，符合条件的人可以向当局申请租金减免，是否符合？也只能让权力者去判断了。