陈真诚：央行加息更多房企将抛盘逃离
文/陈真诚
（原文载《生活新报》）
[导读：随着房地产调控进一步深入，随着房地产市场继续变化，尤其如果政府继续出新招加码房价调控，如果央行继续加息、上调存款准备金率，预期将会有更多开发商选择降价促销，更多中小开发商等房企抛售所持土地或楼盘项目，规避风险，或直接逃离市场...本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
中国人民银行4月5日决定，自2011年4月6日起再次加息：一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是我国央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。此前，央行已多次上调了商业银行存款准备金率，公开市场操作也紧锣密鼓。这些显示，货币政策仍在继续收紧。
虽然说，这次加息的主要原因是通货膨胀和持续负利率，名义上的目标主要是为了打击通货膨胀，降低负利率的水平，但没有选择在市场预期的3月底，而是选择在3月份宏观经济数据公布之前约10天，可能是目前房地产形势所逼迫而为，具有明显的助力、加码房地产调控的目的。
虽然单次加息可能对于购房需求的抑制作用、对房地产市场的影响不是很明显，但评估这次加息加息对房地产市场的影响，需综合调控手段的边际效应和累积效果。
应该说，在诸多调控手段的综合作用、诸多调控政策的叠加效果下，这次加息，对房价的调控效果比物价大，对房地产市场的影响最大，将产生不容轻视的影响。
首先，这次加息，再次传达了中央政府继续宏观调控、继续调控房地产的信号，彰显坚决打击通货膨胀、调控房价的决心，强化经济调控手段和法律约束手段在调控工具中的主体地位，或还有要求各地方政府拿出决心严控房价的意图，可能改变整体市场心态和对未来调控趋势的期望。
其次，加息将进一步对未来房价乃至整个房地产市场走势预期形成直接打击，并直接意味着资金成本增加，提高购房的按揭贷款成本，进一步降低拟购房者的购房欲望，部分资金实力不强或不愿意承担更高贷款成本的拟购房者将取消或延迟购房甚至弃购，使得目前观望情绪浓厚的市场的有效需求减少，加剧市场观望气氛，使市场成交持续低迷。
第三，加息意味着持房养房成本提高，进而意味着房地产投资回报预期下降，不但可能减少自居购房需要，使投资投机购房者进一步远离市场，还可能促使更多的持房者向市场抛售存量房，加大市场供应。
第四，尽管多数开发商在正常经营下的资金链在短时间内不会有大问题，但这次加息会影响到开发企业及市场的心态和对房价的预期，促使开发企业和持房惜售者放弃观望，可能会选择降价促销。
第五，加息会使得部分开发商的资金链更加紧张。部分开发商，要不将会加快楼盘建设和市场推盘的步伐，甚至加大降价促销速度和力度以求快速回笼资金，要不选择抛售手持存量土地或待售楼盘，以收获现实利润，或换取持续经营所需的现金流。目前，一些中小开发商已经开始降价抛售土地或楼盘项目或股权。
虽然存款准备金率已处于20%的高位，去年以来已经加息4次，但由于目前CPI、物价、通货膨胀预期、房价依然高高居上，政府打击通胀、调控房价的任务依然艰巨，而实际上名义利率依然为负且负的幅度不小，因此，本文作者陈真诚认为，预期央行还将继续加息、上调存款准备金率。在存款准备金率处于20%高位的同时，连续加息无疑将使得开发商贷款成本不断增加，会进一步加大一些中小企业为主的开发商的融资难度。
目前，商业银行不但对开发贷款从紧，而且普遍大幅上浮了利率，而从紧的房地产信托融未见松动，民间融资成本已经很高，房地产投资回报预期下降，会进一步降低开发企业争取民间融资的意愿和未来资金成本的支付能力预期，也使得资金方对项目的融资条件把控得更为严格。这样，本文作者陈真诚认为，随着房地产调控的进一步深入，随着房地产市场继续变化，尤其如果政府继续出新招加码房价调控，如果央行继续加息、上调存款准备金率，预期将会有更多开发商选择降价促销，更多中小开发商等房企抛售所持土地或楼盘项目，规避风险，或直接逃离市场。（《生活新报》文章地址：http://www.shxb.net/html/20110408/20110408_275187.shtml）
附：本文作者陈真诚所直接掌握的部分拟出让土地或转让股权或需融入资金的项目：
一、天津市滨海新区汉沽一商住用地：一百亩（宗地面积6541.2平方米，商业用地面积不大于15%），容积率不大于2.5，建筑密度不大于16%，建筑高度不高于60米，四证齐全，周边房价约8000元/平方米，周边楼盘楼面价约每平方米2300-2400元。开发商拟按楼面价每平方米1850元的价格，整体转让。
二、广州天河区一商住项目：五证齐全的现楼，总用地面积约8569平方米，容积率16，共27层，总建筑面积：51440.4819平方米，其中商业面积2164.1571平方米、住宅40827.4345平方米、地下停车场5872.476平方米，夹层（自行车库） 553.5146平方米，架空层2022.8997平方米，可用于销售的总建筑面积约为48841平方米，已预售2015.1415平方米的住宅和399.625平方米的商场，实际可销售面积为商场1764平方米、住宅39108平方米和停车场5554平方米。该项目拟就全部未售面积按总均价约9000元 /平方米价格整体转让，周边房价约18000元/平方米。
三、上海松江一商业用地，规划用地面积12660平方米，土地使用期限为2006年6月13日至2046年6月12日，容积率1.6-2.0，绿地率30%，无历史遗留问题，项目位于位于亚洲最大、最成熟、离市区最近的城市别墅区——莘闵别墅区中心，近邻即将面世的绿地·新南路壹号（集商业、高层公寓、别墅为一体的综合大型社区）。由于开发企业需流动资金用于正在开发的其他商业地产项目，拟将该项目以转让全部股权的方式整体出售。
四、河北省林果产业重点龙头企业（现代农业）项目：集优质水果种植、加工、冷藏、销售于一体的示范基地。目前，水果产出、林权和基地土地资源等都已到效益产出“爆发期”。已构建集农产品种植、收购（加盟基地产品）、仓储、物流、销售于一体的基础平台，组建了“基地（自有基地+加盟基地）种植+收购+销售”让“农超联盟”（超市+公司+农户）经营模式。去年，成立了北京办事处，已建立包括北京华联等大型连锁超市的销售渠道网络。目前，销售网络已有六百多家超市。除几千亩加盟基地外，自有超过2000亩、每年产有机果品几百万斤的种植基地，按照国际绿色农业标准模式进行种植，已获无公害果品产地认证。2003年开始种植梨、苹果等，品种主要有红梨、圆黄、红香酥、雪清、绿翡翠、黄金梨和苹果树等，均为近年新品种。其中，红梨种植占70%，超过1200余亩。红梨是中外专家合作培育出的世界领先品种，一般单果重达300-500克。梨树基本已是4年以上成树，亩产达5000-8000斤。此外，种植基地还可进一步扩大，并可向高油大豆、有机蔬菜等现代农业项目拓展。为扩大基础建设和物流设施建设，该公司拟以公司全部股权质押或林权抵押，借贷融资约人民币2000万元，时长两年。其中，所建设基础设施等项目都办有国土手续。资金方也可以股份投资的方式进行投资，或进一步增资扩股，发展成更大规模的现代农业企业。
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话13808420007，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、房地产投资等投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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