商品房限购政策应有更周密规划

    国务院今年1月颁布关于房地产市场的“新国八条”以后，一些房价涨幅过快的一线城市陆续推出了限购政策，虽然版本略有差异，但总的基调都是对市场过于膨胀的购买力进行限制。但限购政策出台以后，受到了舆论广泛的批评。如果从市场原教旨主义的角度来看，这种由政府出面对市场交易进行干预的做法确实有不合理之处，但是，如果考虑到市场也有失灵的时候，特别是当市场的供应不能充分满足消费者需求的时候，那么，政府进行适度的干预，利用权力来避免市场过度的倾斜，并不是一种非常过分的做法。比如，如果遇到特大自然灾害，粮食供应出现短缺，那么政府为了确保社会不出现饥民，当然必须对囤粮牟利的行为进行干预，在粮食市场上不能听任有钱人发“国难财”。

    现在的问题是，我国房地产市场是否发展到了必须由政府进行干预的地步？实事求是地说，尽管此轮调控到目前为止已展开了一年多，但在这方面尚未见到有关方面拿出建立在翔实而准确的数据基础上的基本判断。尽管如此，一些零星出现的信息，仍然有助于我们对这个市场的供求关系作出一些客观的分析。最新的一条信息是，国土资源部规划司司长董祚继在日前召开的全国土地供应调研报告会上说，目前全国31个省（区、市）都反映土地供应和计划指标不足，多数反映下达指标只能满足需求的1/3。（4月9日《京华时报》）

    解决住房供应紧张的问题，最好的办法当然是加大供应，不管是走市场化路线的商品房，还是走政策性保障路线的经济适用房、廉租房，只要供应量增加到了超过购买力的需求，在市场杠杆的作用下，房价自然会下行。但是，造房子不像制造其他产品，它对土地有很大的依赖，而土地是一种不可能无限提供的“原材料”，它除了满足人们的居住需求，更要满足人们的裹腹需要。中国虽然是一个土地辽阔的大国，但大量的国土不仅无法种植粮食，实际上也不适宜人居，政府既要满足发展房地产市场的土地供应，又要保证足够的粮食种植面积，在这两者之间寻求平衡，显然不是那么容易的。因此，尽管加大土地供应也是国务院“新国八条”的内容之一，但是在这方面政府能够腾挪的空间其实很有限，几乎所有省份都反映土地指标不足，就是这个问题的直观反映。

    很显然，土地供应量不可能无限加大，那么它就表明在未来的房地产市场上，住房供应量不可能大幅度地增加。这样，要实现房地产市场调控的目标，就只能从限制过度旺盛的购买力来入手，这就是商品房限购政策能够站住脚的依据。其实，从目前各地推出的政策来看，大都是允许本地居民保有两套住房，允许异地居民购买一套住房，这种做法被舆论指责为对异地人士的政策歧视。其实，对于异地购房者来说，一般地说，目前的现实情况更多的是年轻人在异地城市成家立业，而不是像本地居民那样往往是祖孙三代集中于一城，因此有一套住房已经可以满足基本的居住需求，而异地购房更多的带有投资、投机的色彩，由政府出面对其进行限制，在住房资源稀缺的情况下是合理的，更不要说这种投资投机势力对房价的炒高起到的是火上浇油的作用。

    但是，从目前的情况来看，一些城市实行的限购政策是否能收到理想的效果，却很值得怀疑。在最近北京举行的一场春季房展会上，出乎业界人士的预料，依然出现了人山人海的火爆场景，而担当主角的是来自北京附近二三线城市的楼盘。（4月7日《21世纪经济报道》）这些城市不在必须推出限购政策的范围之内，目前的房价也远远低于北京的房价，因此才得以“乘虚而入”。但是，对于北京本地居民和在北京工作的异地居住者来说，由于路途遥远的原因，这些房源其实是缺少吸引力的，但投资投机势力却会趋之若鹜。对活跃在房地产市场上的投资投机势力来说，居住型住房需求必须考虑的路途等因素可以忽略不计，相反，其相对较低的价位反而更有利于它们的炒作。很显然，从以往一些大城市出现的教训来看，如果对这部分购买力不予限制，它们就有足够的能力把二三线城市的房价炒上去，从而对正在限购之中的一线城市的房价形成强有力的支撑，甚至可以倒逼其进一步走高。

    由此可见，目前局限于一城一地的限购政策，不足以对投资投机势力形成真正的“围堵”。资金是流动的，一年来我国房地产市场调控之所以收效甚微，很大的一个原因就是没有形成一个全国一盘棋的具有高度协同性的“战场”，使炒作资金有了足够的回旋余地。我国房地产市场的症结在于过于旺盛的投资投机功能挤压了住房保障性功能的发挥，市场调控的一个重要方面就是有效地遏制这种势力的泛滥。从目前来看，为了达到这个目的，在一定时期内实施住房限购政策是必须的，但这种限购政策只在部分大城市实施，却只会使政策的效果打折扣，因此，有必要由中央政府出面对限购政策作出统一部署，在全国范围内对投资投机力量进行“围堵”。当投资投机力量在房地产市场失去了用武之地的时候，市场调控的目的也就基本上可以达到了。