楼市调进入控纵深会战阶段
经历2010年的全年调控之后，大多认为2011年的调控或将会有所放松，但是从年初的国八条细则出台来看，各地对房市调控的加码意图十分明显！在此，如此多、如此密集的的调控政策下，房地产投资及房价依然处于上升中，而被寄予厚望的保障房也将大规模开建，似乎房价上升势头有望得到遏制，但是市场依然担心单纯的堵入市门槛的政策的持续性及长久性，房地产调控难题依然扑朔迷离，如何看待2011年的楼市呢？现邀请华南地产界领袖级专家，一同探讨2011年楼市调整未来方向，要众多繁杂市场背景下，如何判断2011年楼市颇要具备前瞻性及战略性思维，而与此同时2011年的房地产市场大戏也才刚刚开始。
投资需求
1、目前关注最多的限购政策在房价依旧上涨的前提上，有不断加码的倾向，加入限购的城市在增加，限购政策也越来越严厉，这对投资者投资楼市，势必产生极大的抑制性效果？您是如何看待限购令下的投资需求？
任何时候投资需求都是正常的，需要的，但在特殊时期阶段性控制投资需求也是必要的。问题是硬性长产期遏制投资需求并不是根治高房价的办法，所以限购一定会在以后某个时间放开，而在放开之前，从中央到地方应该做更多，以防限购放开后楼价报复性反弹。
2、一边是通胀还在继续，一边是楼市限购令的继续扩张，楼市调控的堵的策略在不久的以后，将会以怎样的状况结束？楼市会否会出现爆发式的交易？有种说法就是“由于目前限购只是稳定了房价，那如果出现爆发式成交，对房价的提升又将是报复式的”，您认同这类说法吗？
楼市调控会一直持续，会直到房价稳定下来，至少阶段性稳定下来。的确决定价格的是供求关系，如果供应不增加，需求不分流，只要放开限购，楼价会报复性上涨。
3、限购令下，投资者是否会转向商用物业等不动产，未来一段时间内商用物业的需求是否将呈现爆发趋势？
其实已经有迹象显示，部分投资机构已经由住宅物业转向商用物业，最近1、2个月广州商用物业出现了成交价格暴涨的情况，商用物业所以完全有可能接过住宅价格上升的接力棒。
4、最新广州国八条细则出台，增城从化暂不限购，仍然可买一卖一，对于房价调控目标也将定量？虽然较为温柔，但是对房价调控目标的定量是首次出现，您是怎么看待广州此次细则的？
是的，目前房价调控已经定量，这是因为中央问责地方的手段所导致的结果。广州这次细则总体还是比较温和，也是符合实际需要的，至于北京办，则是过于严厉的，不合理的，是否可以套用“乱世用重典”这个理论？没有人能给确切答案。
纠结式房价
1、一直以来，房价在政府、置业者、公众、开发商等看来，均呈现众说纷纭状况，对于房价都有自己纠结的难处，一个房价，让整个社会都在纠结，你觉得这中纠结的原因在哪？如何让大家都不纠结？保障房是否能成为灵丹妙药？
原因复杂，不是几句话能说清楚的。如何让大家都不纠结恐怕要很长时间的改变，但保障房至少可以让社会低收入家庭得到最起码的保障。至于中等收入家庭，恐怕仍要纠结很长时间。
2、从宏观经济发展的背景，从房地产行业长远周期性等因素上，应该如何理性看待今日的房价？
房价有泡沫而且比较严重这是不争的事实，短期需要严厉调控“治标”但也要着手考虑“治本”的办法。中国楼市长期存在头痛医头脚痛医脚的问题，政策联系性其实很重要。
3、市场经济这么多年，第一次出现如此一种商品如此备受关注，如此抢手，也同时让公众如此纠结，是中国人的消费观念使然，还是房地产行业的过分畸形化发展？
原因多样，互相纠结，不一而足。最最重要的是中国房地产业发展太快了，世界上没有可以借鉴的经验，政府、开发商、市场面对巨大的市场和汹涌的问题都显得手足无措。
保障房
1、2011年全国规划保障房开工面积1000万㎡，相比2009、2010年均出现较有明显的增幅，如此大规模的保障房建设，对商品市场形成的影响您认为会是怎样的？
让更多低收入家庭得到保障，对商品房市场其实不会有太大冲击，因为受保障的这些人哪怕房价跌个50%，他们也是买不起的。
2、保障房建设原本承载了解决中低收入家庭及部分夹心层住房需求，同时还附带稳定房价，降低投资需求的使命，如今保障房建设终于姗姗来迟，您如何看待今年的保障房建设？如此大规模的开建，资金、如何开发、土地利用等，又将如何展开？
政府也说不清这个问题，中央也难以全盘监控，所以才导致了近几年保障房从来没有按指标完成过的情况。
3、广州市政府有意加大地块出让，筹备更多资金，用于开发保障房，你对广州2011年保障房怎么看？
广州保障房完成得还是比较好的，值得其他地区学习。但广州土地出让的速度，让人不敢恭维，2010年只完成年初计划的30%。
调控持续性
1、延续2010年的调控，而2011年开春以来调控还在继续，您认为2011年的调控是否会出现大动作？真正做到让楼市从过多投资需求转移到居住为主的市场体系中来？
2011年已经有大动作，国八条为代表的第三轮调控杀伤力巨大。至于如果把从过多投资需求转移到楼市以外，这不是限购限贷等措施就能实现的，而应该真正为这些资金找一个“池子”。
2、虽然调控是2010年的延续，但是部分地区房价出现10%以上的涨幅，这与之前担心的限购令后的报复性增长较为吻合，您认为如今的限购令加码，是否会继续出现报复性房价反弹呢？
难说，目前谁都不能对房地产市场做出准确判断，从中央到地方政府，从开发商到消费者都抱着谨慎的态度前行。
3、单纯的调控，不能持续性，必要要有健全的房地产体系制度的建设，您如何看待目前的房地产行业的制度建设？
路还有很长，要做的东西太多，或许先从政策稳定性连续性开始……。
原文刊登于《《广州房协》，本博文有调整
邓浩志
2011年4月12日